假想敵

如何讓一群到處嚷嚷與自己為敵的人化敵為友并團(tuán)結(jié)起來？

樹立一個(gè)他們的共同敵人就可以。

在房地產(chǎn)市場上，這個(gè)群體叫做炒家。

地產(chǎn)空頭們對(duì)炒家的印象，紛繁復(fù)雜。

他們偶爾被幻想成手握一堆鈔票瘋狂掃房的人。

偶爾又被幻想成投機(jī)倒把高杠桿買入市場上僅剩的房源然后溢價(jià)賣出的人。

反正，只要限購，他們買不了就不會(huì)炒房。

只要限售，他們賣不出房就會(huì)財(cái)務(wù)爆炸被迫套現(xiàn)。

我在其他地方也看到不少這樣的高贊評(píng)論。

然而，如果光靠這樣的幻想去等著房價(jià)下跌，那我覺得不如進(jìn)一步冷靜下來思考一下。

究竟這些政策，會(huì)有什么影響。

廣州限售后，房價(jià)怎么了

首先最實(shí)際的方法，我們不如先看看隔壁老廣在今年三月限售實(shí)施后的房價(jià)變動(dòng)情況吧。

從3月31日限售算起，到今年七月，廣州的房價(jià)均價(jià)從3.15萬的單價(jià)上漲到3.4萬。

成交套數(shù)倒是有了一定下降，從最初的8800多套下降到7900多套。

房價(jià)，不過是緩慢上漲罷了。

從各區(qū)狀況來看，基本也是全線上漲，其中增城作為非限購區(qū)域漲幅這么大也算是意料之內(nèi)。

之前漲得最兇的番禺這幾個(gè)月平盤也屬正常。尤其是之前瘋長的萬博板塊，下一輪的暴漲個(gè)人估計(jì)會(huì)是在18號(hào)線開通后。

傳統(tǒng)舊區(qū)域中發(fā)展最好的天河增速依舊特別快。

半年的增幅并不能說明這個(gè)區(qū)未來怎樣。

但是整體各區(qū)在限售后都呈現(xiàn)出一片暗漲的趨勢，基本符合我之前對(duì)限售的判斷，政策出臺(tái)后只會(huì)造成更多供給短缺。

前兩天在幫朋友去西門口看房的時(shí)候，問價(jià)時(shí)跟當(dāng)?shù)刂薪榱牧讼隆?/span>

有一句話我印象特別深刻，“現(xiàn)在的人都不知道怎么回事，個(gè)個(gè)都把自己的房子當(dāng)成寶一樣，死活不肯降價(jià)。”

這就是在各類嚴(yán)苛政策下的廣州樓市狀態(tài)。

很多人覺得，限售造成的流動(dòng)性鎖定，對(duì)于炒家來講會(huì)是滅頂之災(zāi)。

但是限售2年，其實(shí)是一個(gè)很微妙的數(shù)字。（深圳的3年其實(shí)也差不多）

對(duì)于大部分炒家來講，房子到手其實(shí)基本都是選擇拿滿兩年以上，因?yàn)檫^不過2年，稅費(fèi)是相差非常大。

而稅費(fèi)成本是當(dāng)前炒家最關(guān)注的。

所以對(duì)著一群本身就打算持有2年以上的群體去實(shí)施限售。。。

雖然說，限售會(huì)對(duì)短炒的賣家產(chǎn)生影響。

但其實(shí)，很多短炒的賣家，都具備長持的能力。

而且，真正傷害的只是極低首付高評(píng)高貸的短炒者，像之前提到過的那種零首付十個(gè)月賺幾百萬的賭徒神話。

對(duì)于另一個(gè)短炒流派，鳳變冰的炒家來講。

所謂限購，不過是一紙合同就能破解的東西。

當(dāng)前的鳳變冰流派，通過委托代理或者裝修合同之類的操作，就能完全跳出限購限售了。

比如我最近看到的這種東西，

簡單講解下

簽訂合同后買家翻新房子，然后賣家協(xié)助賣出，買家只需要付出當(dāng)中的翻新費(fèi)，如果賣不出，買家則以約定價(jià)買入該房子。

這是短炒炒家的最新流派，當(dāng)然這種操作對(duì)于判斷筍盤的能力要求蠻高，非行家我不建議采用。

操作方式類似委托代理，但是門檻低很多，畢竟委托代理基本需要先給全款人家。

民間多大神，該破解的還是給你破解掉。

房價(jià)的本質(zhì)

其實(shí)房價(jià)的本質(zhì)，是一個(gè)城市的綜合實(shí)力反映。

在供需失衡的情況下加劇，被扭曲市場的政策所催化。

在一個(gè)經(jīng)濟(jì)不斷增長，人們不斷創(chuàng)造財(cái)富的城市里，房價(jià)上漲是很自然的事。

很多人用歐美的核心城市去和中國一線比較，其實(shí)是有很大問題。

這還是得從我們的土地政策說起。

從土地政策開始，國內(nèi)城市的發(fā)展，就離不開房地產(chǎn)。

2017年，全國公共預(yù)算收入為17.3萬億，同比增長7.4%。其中土地出讓收入為5.2萬億，同比增加40.7%。

這種高度的依賴，就注定了我們需要一個(gè)平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場。

房價(jià)的暴跌，將有可能造成整個(gè)財(cái)政收入的崩盤。

所以，為了穩(wěn)定財(cái)政收入的大頭，地價(jià)的穩(wěn)定就很重要，而地價(jià)的穩(wěn)定，很大程度上又依賴于房價(jià)的穩(wěn)定。

當(dāng)然，所謂穩(wěn)定，其實(shí)就是不能跌。

而保價(jià)格的第一重點(diǎn)，自然是控制供給。

這是2017年到2021年供應(yīng)總量，平均每年大概供應(yīng)475公頃。

其中，根據(jù)廣州市2017-2019年住宅用地供應(yīng)三年滾動(dòng)計(jì)劃，這三年的供應(yīng)規(guī)劃大概是564公頃，495公頃，491公頃。

也就是說2020年和2021年的供應(yīng)，注定是要比這三年少。

這是除開廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展外，房價(jià)的第一推手。

財(cái)政收入的困局

最近很多人還在提出要進(jìn)一步縮減稅收，如果這個(gè)進(jìn)一步縮減，那對(duì)土地政策的依賴，其實(shí)會(huì)更加大。

如果兩邊都要減少依賴，那就只能從居民的實(shí)際福利上下刀了。

然而，最新的巨佬們會(huì)議里面剛提到，民生保障和社會(huì)穩(wěn)定工作同樣重要。

所以，到頭來，這些錢，其實(shí)還是削不了。

幻想崩壞的假想敵

最后，我還是多講幾句關(guān)于你們口中的炒家的真面目吧。

房價(jià)上漲的根本，歸根到底還是城市的發(fā)展，人口的涌入，需求的拉升。

這是不為政策所動(dòng)搖的房地產(chǎn)發(fā)展根基。

也是我一直以來建議各位選擇一線城市及強(qiáng)二線進(jìn)行地產(chǎn)投資的基石邏輯。

在這個(gè)過程中，所謂炒家，不過是把價(jià)值的洼地給填了，同時(shí)把相應(yīng)的資源匹配給其他有能力的人。

沒有真正的剛需接盤，炒家什么也不是。

而這些接盤俠。

恰恰就是你們身邊眾多想要買房的人，也是這個(gè)城市的建設(shè)者。

仔細(xì)想想，你有多少次因?yàn)槟且粌扇f，而被另一個(gè)剛需客搶了房子。

最終自己卻一拖再拖，全款變首付。

從來沒有什么人在阻礙你，阻礙你的只不過是你自己錯(cuò)誤的判斷。

從來沒有什么敵人，真正的敵人是你自己。

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