從大趨勢來說，現(xiàn)在確實城市化高潮已經(jīng)進(jìn)入尾聲了，但就具體情況而言，賣不動只是表象，現(xiàn)在仍然沒有到房地產(chǎn)供應(yīng)絕對過剩的地步，大多數(shù)人面對的問題仍然是房子不夠住，但是自己沒錢買足夠大的房子。

現(xiàn)在這一輪調(diào)控，號稱史上最嚴(yán)厲的調(diào)控。嚴(yán)厲到了什么程度呢？以上海為例，沒有上海戶口現(xiàn)在是不能買房的，外地戶籍在上海的人必須社保交滿五年，還要結(jié)婚了才能買，否則也是不能買的。就算是上海本地戶籍，也只能一個戶口買兩套。

也就是說，這一輪調(diào)控最厲害的地方在于，以往調(diào)控多數(shù)是在程序上進(jìn)行調(diào)控，而這一輪是需求側(cè)調(diào)控，是從買房資格上直接調(diào)控，限制買房。

除了從資格方面限制，還有首付比例方面的限制。以前買房首套房只需要付兩成首付，但是現(xiàn)在即便是符合買房資格要求，首付基本上都在四成左右。而且銀行現(xiàn)在基本上沒有什么利率優(yōu)惠，實際上是處于利率比較高的水平。

此外，上海還有個很絕的辦法，區(qū)分了普通住宅和非普通住宅。當(dāng)然，這個區(qū)別待遇的辦法以前也用過，但是都是從房子的面積來區(qū)分，而這次是用房子的總價來區(qū)分的。比如內(nèi)環(huán)四百萬是分水嶺，內(nèi)環(huán)到中環(huán)是三百一十萬，中環(huán)到外環(huán)是250萬。

實際上，比如內(nèi)環(huán)到中環(huán)按照三百一十萬區(qū)分的話，基本上只有老公房里的一室戶、兩室戶能夠滿足條件。尤其是這個政策剛出臺的時候，房價還比較高，基本上只有一室戶才能滿足條件，基本上面積都在三十平米以下。

區(qū)分之后就是不同的首付政策。普通住宅首套房的首付比例要求是三成，實際上銀行都控制在四成，非普通首套五成首付，二套房普通住宅五成首付，非普通二套是七成。

以前區(qū)分首套房和二套房，一般是只看有沒有貸款，或者只看有沒有房子，現(xiàn)在不行了，現(xiàn)在是認(rèn)房又認(rèn)貸，買過房現(xiàn)在要置換的，有貸款記錄的都算二套，這就讓很多本來想置換的人換不了，只能繼續(xù)在原來的房子住著。

換句話說，如果五年前沒錢，兩成首付在外環(huán)買了個房子過渡，本想五年后再換到內(nèi)環(huán)到中環(huán)之間，那么現(xiàn)在如果要找個同樣大小的房子，除了房價高出一倍還不止，還得首付七成，就算你還月供的能力還不錯，沒有現(xiàn)金也不行。

而且，現(xiàn)在銀行在房貸之前做資格審查的時候，還要看首付款的來源，如果是借的錢，七大姑八大姨親戚朋友到處湊的，也是不符合要求的，必須是自己現(xiàn)在就有這么多現(xiàn)金，除非銀行轉(zhuǎn)賬的時候來源是你的直系親屬，比如父母，否則也不行。

這意味著什么呢？十年前，湊五十萬在內(nèi)環(huán)附近還是有機(jī)會買個小兩室的老公房的，剩下的慢慢還按揭，現(xiàn)在就不行了，現(xiàn)在必須要一百萬以上的首付才行。如果是當(dāng)初買在外環(huán)附近的，現(xiàn)在要還到內(nèi)環(huán)來，首付必須是七成，基本上都在兩三百萬，就等于賣掉原來的房子還得再籌集一部分錢才行。

此外，因為有買房資格方面的限制，所以以前買了一套房放在上海作為投資的，現(xiàn)在因為賣掉就不能再買了，所以只能繼續(xù)空置，不敢賣掉了，除非是有什么急用需要變現(xiàn)，才會降價拋售。

總的來說，這一輪調(diào)控持續(xù)兩年以來，上海的房價已經(jīng)跌掉了三成以上，郊區(qū)的可能跌得還要更厲害一些。

但這也是一個財富再分配的過程。比如在2015年沒有調(diào)控的時候，零首付也可以買房的時候貸款做首付買了房的，現(xiàn)在因為房價漲了，其實收益仍然是比較高的。而當(dāng)時因為謹(jǐn)慎，不敢冒險的人，現(xiàn)在就要困難得多了。因為現(xiàn)在的房價比2015年的時候仍然高出六成左右。

所以，現(xiàn)在并不是大家不愿意買房了，也不是沒有硬性需求了，當(dāng)然也有，而且很旺盛，但是因為現(xiàn)在的調(diào)控政策，逼著許多本來想買房的人，現(xiàn)在只能繼續(xù)租房了。比如有些剛大學(xué)畢業(yè)就到上海來的人，工作三年，家里本來可以湊錢給買一個小房子過渡，現(xiàn)在就不能買了，只能往周邊江浙的地方去買，比如浙江嘉興的一些縣。