上海早期的樓市調(diào)控也是遵循國家的統(tǒng)一調(diào)控，但是隨著后來一線城市和二三四線城市房價發(fā)展越來越呈現(xiàn)差異化，以及上海作為國際大都市所具有房地產(chǎn)市場上的獨特性，上海開始單獨實施調(diào)控政策。

九十年代初，外銷房是上海房地產(chǎn)市場的主要特征。1992年推出的22萬平方米的僑匯房和外銷房，在大量的垂青上海未來的海外人士競相搶購下，銷售率全線高達90.9%。外銷房的火爆，帶動了住宅投資的建設(shè)高潮。此時全國的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)開始，主要以寬松為主，但上海尚未形成單獨的調(diào)控措施，仍是緊跟全國的總體調(diào)控趨勢。

圖：70年代的上海弄堂

同一時期，上海房地產(chǎn)市場的另一個現(xiàn)象，就是舊城改造，百萬居民大動遷，由于改造面積太大，上海市政府采用了吸引外資的策略，實行了“毛地批租”的政策。隨之而來的是動遷房的大量建設(shè)，當時市中心的區(qū)政府積極在各個郊縣興建自己的新村，比如靜安區(qū)很多動遷戶都搬到了閔行區(qū)的靜安新城，盧灣區(qū)在閔行建設(shè)了高興花園等。

圖：70年代的徐家匯中心地段俯瞰

圖：97年金融危機下的香港股民

舊城改造還在進行中，1997年東南亞金融爆發(fā)，香港房價暴跌，上海外銷房市場迅速萎縮，同一地段的外銷房價趨同內(nèi)銷房。同時，內(nèi)銷房市場也受牽連，房價也相對小幅下挫。在政府的努力下，雖然同期的GDP增長速度仍然較快，但商品住宅投資總額卻還是出現(xiàn)了下降的趨勢。在這一背景下，為了解決需求相對不足的問題，上海市政府連續(xù)推出調(diào)低契稅、購房退稅、藍印戶口等利好型措施，推行個人購房按揭，大大刺激了上海樓市的發(fā)展。

 
圖：上海藍印戶口

直到2000年年中，上海房地產(chǎn)市場便開始止跌反彈，銷售價格和銷售量穩(wěn)步提升。當年成交房屋數(shù)量高達十三萬宗，是1993年的兩倍多，個人購房也占房地產(chǎn)銷售的90%以上。其中，最讓人振奮的是，普通上海人能夠承受的總價在20-50萬左右的商品房，建設(shè)數(shù)量最多，銷售最旺。

“限購”在十多年前還是新鮮事，但在2010年卻成了老百姓街頭巷尾討論的話題。2010年樓市開始出現(xiàn)“需求井噴”現(xiàn)象，主要是樓市各種約束的全面化解，長期壓抑的購買力突然釋放，以及地塊出讓的短視所造成的房地產(chǎn)市場短暫供需不平衡的結(jié)果。

針對當時上海過熱的樓市趨勢，也為了進一步深化落實國務(wù)院關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項政策措施，鞏固調(diào)控成果，上海市政府頒發(fā)了《關(guān)于進一步加強本市房地產(chǎn)市場調(diào)控加快推進住房保障工作的若干意見》，提出嚴格執(zhí)行差別化信貸政策，抑制不合理住房需求；在一定時期內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)，每戶家庭限購一套房；繼續(xù)增加居住用地供應(yīng)總量。這些政策對抑制房價過快上漲發(fā)揮了一定的作用。

進入2013年以來，樓市回暖行情進一步延續(xù)，新建商品住宅和二手房交易量價齊升。2013年1月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的20個典型城市新建商品住宅成交面積達2057萬平方米，同比增長269.2％。在當時的大背景下，國務(wù)院出臺了針對樓市調(diào)控的“國五條”，繼北京之后，上海也發(fā)布了《關(guān)于本市貫徹〈國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知〉的實施意見》，實施上海版“國五條”。

上海版新“國五條”細則內(nèi)容，基本上是通過以限購為主的行政手段，以及提高二套首付比例和利率、二手房交易20%增值稅等經(jīng)濟手段相配合，在一定時間內(nèi)起到繼續(xù)堅持房地產(chǎn)市場“去投機化”的目的。上海版“國五條”也為今后的上海樓市政策調(diào)控奠定了基礎(chǔ)。

為了保證政策的延續(xù)性，繼續(xù)給火爆的樓市降溫，緊接著2013年11月8日，上海市房管局發(fā)布了《進一步嚴格執(zhí)行國家房地產(chǎn)市場調(diào)控政策相關(guān)措施》（簡稱“滬七條”），包括二套房首付提高至7成、非戶籍居民購房繳稅或社保年限從“前2年內(nèi)累計繳納滿1年”調(diào)整為“前3年內(nèi)累計繳納滿2年”等。

圖：“滬七條”出臺后的漫畫圖

“滬七條”中對房地產(chǎn)市場最能產(chǎn)生影響的，是二套房首付比例由原來的六成提高至七成和非滬籍居民家庭購房繳納稅收或社保費年限，由原來的滿一年提高到滿兩年。這兩條調(diào)控措施，實際上再次提高了購房準入門檻。

樓市冷淡，調(diào)控寬松，樓市過熱，調(diào)控緊縮，是一直以來政府對房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)。近兩年，為了“去庫存”，中央先后5次降準降息，并陸續(xù)出臺了降首付、降契稅、營業(yè)稅調(diào)整一系列組合拳措施。本來這些政策主要是針對全國高庫存城市的，卻使得上海樓市出現(xiàn)異常火爆的現(xiàn)象，隨之而來的是房價大漲，于是上海便又要收緊調(diào)控。目前，“全國整體寬松，北上廣深收緊”的這種“分城施策”的調(diào)控，開始漸漸成形?！坝斜Ｓ袎骸保瑢⒊沙B(tài)。

從上海歷來的樓市調(diào)控來看，政府使用的無非是金融工具、稅收工具、政策工具，多傾向調(diào)動信貸杠桿，提高首付比例，降低融資杠桿，提高利率等方式來抑制房價。然而目前來看，這幾種工具的可操作空間已被壓縮，政府可以運用的手段非常有限。?上海樓市的調(diào)控政策，不僅需要改革，更需要創(chuàng)新。

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