|
今天深圳出的調(diào)控政策，跟昨晚我收到的傳聞版本有點(diǎn)像，但沒想到力度空前的大，確實(shí)超出預(yù)期。1、入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保； 2、夫妻離婚，購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)； 3、首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%； 4、轉(zhuǎn)讓增值稅從2年免變5年才免； 5、豪宅線加了個(gè)總價(jià)750萬的限制； 6、新房抽簽要優(yōu)先無房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的。 足以說明住建部副部長(zhǎng)來深圳，確實(shí)是來指導(dǎo)調(diào)控的。
深圳住建局團(tuán)隊(duì)這次去長(zhǎng)沙，也確實(shí)是去學(xué)習(xí)調(diào)控的精髓。這個(gè)調(diào)控力度，總算可以跟北京、上海一線城市媲美了。我就說嘛，你深圳好歹也是個(gè)一線城市，調(diào)控的水準(zhǔn)怎么能比二線城市還寬松呢？現(xiàn)在總算抬高了調(diào)控的門檻了。之前我說調(diào)控是肯定的，當(dāng)然力度還是超出了我的意外，我以為深圳怕影響經(jīng)濟(jì)上漲不敢大調(diào)控呢。但房?jī)r(jià)持續(xù)上漲真的會(huì)對(duì)一個(gè)城市的吸引力，人才和經(jīng)濟(jì)起反噬作用。現(xiàn)在深圳已經(jīng)被攻下了。全國最后一個(gè)炒房的天堂，只剩下杭州了。我來預(yù)測(cè)一下這次調(diào)控對(duì)市場(chǎng)的影響會(huì)有多大吧。先說第一點(diǎn)，入戶滿3年且社保滿3年才有購房資格，非深戶要5年社保；深圳是投資客炒房的天堂，據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，今年上半年深圳二手房投資客的占比達(dá)到了33.8%。
因?yàn)樯钲诼鋺糸T檻真的太低了，大專就能落戶。即使你不想落戶也沒問題，花個(gè)三五萬塊，跟人假結(jié)婚就可以買房。所以投資客比例會(huì)達(dá)到這么高。但主流還是通過落戶。
現(xiàn)在如果買房要落戶3年再加3年社保的話，基本上外來投資客就被堵死了！
這點(diǎn)限購的調(diào)控是非常非常給力的，我之前說過如果不從需求端發(fā)力，堵住外來投資客的話，那就是假調(diào)控，因?yàn)槎唐谏钲诘墓┙o量是有限的，靠舊改本來供給就很慢，你不堵死各種炒房途徑，供需矛盾是沒法解決的。
而本地投資客肯定是要看到市場(chǎng)有上漲預(yù)期才會(huì)入市的，市場(chǎng)一旦降下來，投資客也會(huì)減少。
所以我預(yù)估，投資客的占比從34%降到2012、2014年低迷時(shí)期的10%左右吧。這就會(huì)減少20%的購買力了。第二個(gè)，夫妻離婚，購房資格倒追3年計(jì)算套數(shù)。這一點(diǎn)，我不知道能不能真的落實(shí)到位哈。因?yàn)榉蚱揠x婚，過去是倒追2年，但實(shí)際上，并沒有真的執(zhí)行。你辦個(gè)假離婚證，一樣可以買房，比如你今天去找個(gè)中介機(jī)構(gòu)辦個(gè)假離婚證，上面可以寫上是2018年7月1日離的婚。但市場(chǎng)上有的人知道，有的人不知道而已。
未來一樣，能不能找個(gè)中介機(jī)構(gòu)辦個(gè)假離婚證，上面寫上2017年7月1日離的婚就行了？第三個(gè)，首付比例：無房無貸首付30%。無房有貸款記錄買普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%。家庭有1套購買普通住宅7首付70%，非普通住宅80%；之前沒有分的這么細(xì)，不管你是普通住宅還是非普通住宅，只要你無房，即使有貸款記錄，再買都是50%，二套都是70%。現(xiàn)在就分情況非普宅提高了10%。總價(jià)750萬以下，以及144平米以內(nèi)才算普通住宅，否則算豪宅，現(xiàn)在好一點(diǎn)的地段基本上改善型的房子，都是非普通住宅了。
所以對(duì)改善型來說，相當(dāng)于提高了10%的首付，降了杠桿。這一點(diǎn)也是非常關(guān)鍵的，因?yàn)檫@就是限貸嘛，樓市除了限購，最有殺傷力的就是限貸了。這次也用上了。
第四個(gè)，轉(zhuǎn)讓增值稅從2年變5年才免；這個(gè)對(duì)二手房成交殺傷力非常大，因?yàn)樯钲?0%-70%的成交量靠的是二手房。現(xiàn)在深圳的二手房一般都是滿2年就賣，滿5年的很少，所以增值稅從2年變成5年，會(huì)增加一筆很大的費(fèi)用。
這就是2015年的翻版，2015年是增值稅5改2，相當(dāng)于反過來了，5個(gè)點(diǎn)的增值稅，本來是沒有的，現(xiàn)在如果不滿5年，一下子就多了5個(gè)點(diǎn)的增值稅。
所以我估計(jì)二手房的成交量很快就會(huì)掉到5000套以下。
深圳有個(gè)衡量的標(biāo)準(zhǔn)，只要每個(gè)月成交量降到5000套的話，房?jī)r(jià)就一定會(huì)跌的。另外，還有新房抽簽要優(yōu)先無房、個(gè)稅或者社保年限長(zhǎng)的。包括持續(xù)整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等。這些規(guī)定是有利于剛需的，以后買新房的中簽率就高了。
總結(jié)一下，限購、限貸、稅收、普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整等能用的手段，這次都用上了，所以可以預(yù)見深圳住宅市場(chǎng)馬上就會(huì)冰封。但反而對(duì)公寓可能是個(gè)利好，因?yàn)檫@次調(diào)控不涉及公寓，公寓又是不限購不限貸。如果要我預(yù)測(cè)一下深圳房?jī)r(jià)會(huì)跌多少，我預(yù)感這兩年會(huì)有個(gè)10-20%吧。因?yàn)槎唐诤芏嗳硕紱]有購房資格了，今年上漲過度也是一個(gè)原因。
但這主要是指西部，西部漲的太離譜了，像寶中那些地方，年后普遍從八九萬漲到了十三四萬，單價(jià)漲了四五萬，漲幅超過50%。東部因?yàn)楸旧頉]有漲多少，所以反而不用太擔(dān)心跌多少，但因?yàn)檫@次調(diào)控太狠了，所以也斬?cái)嗔死^續(xù)上漲的可能性了，因?yàn)槌山涣靠隙ㄒ矔?huì)跟著下跌。如果是四五六月份入手中西部二手房的投資客，肯定要在高山上站崗至少兩年了！看看北京上海的下場(chǎng)就知道，從2017年到現(xiàn)在跌了都沒有明顯反彈。
特別是今年下半年深圳的新房供給量還會(huì)很多，預(yù)計(jì)有5萬套哦，以往一年都沒有5萬套。
那些好的新房子大家可以不用等，繼續(xù)買。二手房暫時(shí)就不用去買了，等著跌一跌吧。中長(zhǎng)期我還是非常看好深圳的，畢竟深圳就這么大點(diǎn)地方，供給量也不足，你要是有購房資格了，這兩年有好的房子記得上車，感謝政府調(diào)控，這是難得的購房機(jī)會(huì)啊。 這次深圳調(diào)控了，投資客馬上會(huì)把眼光轉(zhuǎn)向周邊市場(chǎng)，利空深圳，但卻利好東莞、惠州、珠海、廣州，畢竟現(xiàn)在錢多，所以大家可以關(guān)注一下周邊市場(chǎng)。
|
