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商品房期房預(yù)售
之前我們講一手房的時(shí)候講過了什么是期房，那么關(guān)于期房預(yù)售要符合哪些條件？ 主要需要有5證： 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證 國有土地使用證：繳納土地使用權(quán)出讓金后獲得的法定憑證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證：建設(shè)工程符合城市規(guī)劃的法定憑證 建設(shè)工程施工許可證：施工單位符合施工各種條件允許開工的憑證 商品房預(yù)售許可證：市縣人民政府允許銷售的批準(zhǔn)憑證
一手房銷售，這5證是必須的，你們買房之前都可以找開發(fā)商索要查看，有這5證的，你買期房的時(shí)候可以稍微放點(diǎn)心，為啥這么說呢？因?yàn)闋€尾這種事，和證件基本無關(guān)，爛尾的核心是沒錢。即便你開發(fā)商有5證，沒錢了，造不下去了，該爛尾還是要爛尾。所以我反復(fù)強(qiáng)調(diào)了，現(xiàn)在能不買期房就別買，尤其是三條紅線下的監(jiān)管力度，越來越多的負(fù)債經(jīng)營的中小房企面臨破產(chǎn)。萬一接到最后1棒，真就欲哭無淚了。 網(wǎng)上傳的2020年取消預(yù)售制的消息，基本不可能，預(yù)售制在房企回籠資金上有著至關(guān)重要的作用，雖然取消預(yù)售制能保障消費(fèi)者的利益，但是如果沒有預(yù)售制，還搞三條紅線，這到底讓不讓人活了？ 如果哪天真的確定取消預(yù)售制了，那基本上中小房企都差不多死光了，還能留下來按規(guī)則玩的都是“巨鱷”。 
西安浐灞桂園西苑五證齊全爛尾，至今未解決 商品房現(xiàn)房銷售 現(xiàn)房的購房風(fēng)險(xiǎn)要較期房的小多了，現(xiàn)房你看得見摸得著，可以隨時(shí)交購房款，隨時(shí)入住。 根據(jù)《商品房銷售管理辦法》中第七條規(guī)定：“商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的開開發(fā)商應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗(yàn)收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)?！?/p>
也就是開發(fā)商必須要有五證，房子已經(jīng)竣工并且已驗(yàn)收合格，有的配套設(shè)施已經(jīng)投入使用，或者確定了施工進(jìn)度和完成日期。 
補(bǔ)充知識(shí)（來源網(wǎng)絡(luò)）： 一．收房時(shí)開發(fā)商必須提供查驗(yàn)的文件：應(yīng)出示原件并提供加蓋公章的復(fù)印件；1．《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》2．《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》3．《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》4．《竣工實(shí)測表》或《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》或《房屋建筑面積測繪報(bào)告》5．《住宅質(zhì)量保證書》（用戶帶走原件自存）6．《住宅使用說明書》（用戶帶走原件自存）7．《管線分布竣工圖》(含水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))。（用戶帶走自存） 二．查驗(yàn)房屋配套設(shè)施驗(yàn)收或認(rèn)可的文件：應(yīng)出示原件并提供加蓋公章的復(fù)印件：1.衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的生活供水系統(tǒng)《用水合格證》2.公安消防部門出具的《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》（消防工程驗(yàn)收合格）3.民防部門出具的《民防工程竣工驗(yàn)收證書》（人防工程驗(yàn)收合格）4.質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督部門出具的《電梯(扶梯)驗(yàn)收結(jié)果通知單》（電梯驗(yàn)收準(zhǔn)用證）5.環(huán)保部門出具的《建設(shè)工程環(huán)保驗(yàn)收合格證》6.燃?xì)庵鞴懿块T出具的《燃?xì)夤こ舔?yàn)收證書》（燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格文件及與燃?xì)夤竞炗喌墓┯脷夂贤?.供水系統(tǒng)工程驗(yàn)收合格證及市政永久供水證明8.供電系統(tǒng)工程驗(yàn)收合格證及市政永久供電證明9.供熱工程驗(yàn)收合格證及供熱手續(xù)10.城建檔案部門出具的《工程驗(yàn)收檔案認(rèn)可書》11.單項(xiàng)(單位)工程(電信管線)竣工驗(yàn)收證書、〈電訊工程驗(yàn)收合格證〉、〈網(wǎng)絡(luò)工程驗(yàn)收合格證〉、〈有線電視工程驗(yàn)收合格證〉12.通郵申報(bào)表13.道路和排水工程驗(yàn)收合格14.有環(huán)衛(wèi)化糞池報(bào)建批復(fù)表 三，補(bǔ)充說明（一）此類文件是對房屋建筑工程的合法性及質(zhì)量驗(yàn)收：3、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》是最應(yīng)該注意的文件，必須要有建委同意備案的章。通常包括 a.工程的基本情況:項(xiàng)目名稱、地址、規(guī)劃許可證號(hào)、施工許可證號(hào)、工程面積、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、各單位（建設(shè)、勘測、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、質(zhì)量和安全監(jiān)督等單位）名稱。b.勘測、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位意見。c.竣工驗(yàn)收備案文件清單等內(nèi)容。 表上的每一項(xiàng)都必須報(bào)有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項(xiàng)都不能入住。尤其是“工程的基本情況”部分是否與樓盤相符，竣工驗(yàn)收備案文件清單中各項(xiàng)文件的原件和簽字蓋章。4、《房屋建筑面積測繪報(bào)告》應(yīng)是由權(quán)威部門(如國土局地籍測繪大隊(duì))出具的正式測繪報(bào)告，須蓋測繪隊(duì)公章。報(bào)告在戶型的面積中一般會(huì)同時(shí)標(biāo)明總建筑面積、總分?jǐn)偯娣e、各戶的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、各戶分?jǐn)偯娣e、分?jǐn)傁禂?shù)以及各個(gè)分?jǐn)偛课坏脑敿?xì)面積。也是結(jié)算最終房款和辦理產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)。5、《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對所售商品房承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，必須作為購房合同的附件，與購房合同具有同等的效力。甲方應(yīng)提供加蓋公章的原件。其中應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。請注意審查以下幾項(xiàng)內(nèi)容： 保修期起算時(shí)間：住宅質(zhì)量保證書上有兩個(gè)時(shí)間，一個(gè)是竣工驗(yàn)收時(shí)間，一個(gè)是交付使用時(shí)間。房屋的“竣工驗(yàn)收”與“交付使用”之間可能相距幾個(gè)月以上，千萬不要將保修期的起算點(diǎn)約定為“竣工驗(yàn)收時(shí)間”?！ ”Ｐ奁谙夼c保修范圍：開發(fā)商約定的條款不得低于法定最低保修期，即在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為： 基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年?！ ∑渌?xiàng)目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。6、《住宅使用說明書》此文件是針對房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說明和提出注意事項(xiàng)。應(yīng)當(dāng)對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位、部件的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說明，并提出使用注意事項(xiàng)。甲方應(yīng)提供加蓋公章的原件。7、《管線分布竣工圖》(含水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))。房屋的設(shè)計(jì)圖紙和水電路圖紙，管線如何走，哪些墻可以打，配電箱及配線箱的使用說明等。是裝修和維修的重要依據(jù)。應(yīng)出示原件并提供加蓋公章的復(fù)印件。 （二）以下房屋配套設(shè)施驗(yàn)收通過才說明該小區(qū)已具備了基本生活條件：1、為小區(qū)生活用水的質(zhì)量保證。2、3、5、10、13、14、表明小區(qū)通過了消防、人防、環(huán)保、道路、排水、排污等檢測4、證明電梯通過驗(yàn)收，可以放心使用。6、證明燃?xì)夤こ舔?yàn)收合格，可以正常供氣，是居民用氣的保證。7、8、很重要，證明市政自來水公司、市政供電公司已對該小區(qū)的供水、供電系統(tǒng)出具過驗(yàn)收報(bào)告，明確將由市政供水供電?？杀苊庑^(qū)使用臨時(shí)水、臨時(shí)電的現(xiàn)象，水電一定要看清楚，如果沒有把建筑臨時(shí)水電轉(zhuǎn)成民電民水，居民用水用電價(jià)格將翻幾番。9、證明供熱工程通過驗(yàn)收，季節(jié)到了可以供暖。11、證明電訊、網(wǎng)絡(luò)、電視信號(hào)等通過驗(yàn)收，已經(jīng)接通。12、證明已報(bào)郵電部門備案，你可以收到郵件了。
上面是買房的時(shí)候開發(fā)商會(huì)給你，你也可以索要審查的相關(guān)文件，這個(gè)太專業(yè)，一般消費(fèi)者根本看不懂，我打賭你即使拿到，5年10年后把這房子賣了，你都不會(huì)正眼看一眼，看了也跟看天書一樣，我們主要說說大眾現(xiàn)場驗(yàn)房吧，關(guān)鍵以下幾點(diǎn)： 房頂有沒有開裂，角落有沒有水漬，尤其是頂樓，必須要看，有水漬說明墻角漏水。漏水如果不讓開發(fā)商解決，你后期用的材料費(fèi)人工費(fèi)可就不是小數(shù)目了。反反復(fù)復(fù)弄不好，住的糟心，賣房還賣不出好價(jià)錢。 墻面有沒有裂縫，有沒有空鼓，如果有，需要讓開發(fā)商修整，不然以后裝修填平的費(fèi)用就要你自己出了 地面看是否平整，這影響到以后鋪地板，如果以后架龍骨，那平整度問題還不大，價(jià)錢問題就大了，龍骨的價(jià)格不菲啊。不打龍骨的話，裝修的地面找平也要花額外的錢，不找平你地板沒法鋪，就算鋪上去了，時(shí)間長了會(huì)凹陷斷裂，再翻修地面，更折磨人。所以和墻面一樣，收房的時(shí)候讓開發(fā)商解決是最合理的。 電路問題一般沒人在意，因?yàn)槟阊b修都會(huì)重新布線，但是你驗(yàn)收的時(shí)候也要保證所有電源插座能用啊，不然裝修的施工隊(duì)怎么辦？ 水路一般都維持原狀的，即便你自己裝修也不會(huì)移動(dòng)大小下水管，所以驗(yàn)收的時(shí)候要檢查廚房和衛(wèi)生間的水流通暢度和下水速度，拿盆水往里倒，通暢別堵就可以了。 燃?xì)夤艿啦灰獎(jiǎng)樱阋矙z查不了，這要等安裝煤氣的時(shí)候讓煤氣公司來檢查了。 門窗檢查，要檢查密封性和隔音性，開閉是否流暢 驗(yàn)防水，一般收房的時(shí)候是做不到的，需要放水高于2厘米，24小時(shí)后看樓下天花板有無滲漏，你如果付尾款驗(yàn)收的時(shí)候有條件（協(xié)調(diào)樓下業(yè)主和物業(yè)），你可以驗(yàn)防水，99%的人都沒法當(dāng)場驗(yàn)。這只能以后裝修的時(shí)候注意，千萬記得做斜坡，斜坡別做反了。 驗(yàn)管道，尤其是排污管、排氣管，要特別注意是否有異味，如果有問題一定要開發(fā)商整改，不然大夏天的，誰住誰知道。等你住進(jìn)去了再找物業(yè)處理，又是這個(gè)錢，那個(gè)錢，動(dòng)用維修基金還要整棟樓的業(yè)主簽字同意，還得你自己去說明，驗(yàn)房的時(shí)候能找開發(fā)商解決的事情就不要放到以后。 以上這些需要驗(yàn)房時(shí)候做的事情，你千萬別辦完手續(xù)付完尾款再去處理，那時(shí)候，即便發(fā)現(xiàn)問題了，誰理你??？！你就說不驗(yàn)房不交尾款，看看到底誰是爹。買房人生大事，一生可能就一次，我盡力保障我自己的權(quán)益怎么了？我錢付了，權(quán)益受損了，誰又來管我了？為什么要自己坑自己？ 當(dāng)然，現(xiàn)在的一手房多數(shù)都是精裝修的了，精裝修這事...說來話又長了...以后再說吧。 （未完待續(xù)）
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