文丨西部菌

　　房企中，有不少企業(yè)的名字挺別致，大發(fā)可能算得上一個(gè)。

　　日前，大發(fā)地產(chǎn)在官網(wǎng)高調(diào)宣布“喜獲四川省成都市高新區(qū)中和街道龍燈山社區(qū)9組地塊”，并喊出了“深耕成都”的口號(hào)。

　　總部在上海、深耕長(zhǎng)三角、于2018年在香港上市，有著24年歷史的大發(fā)地產(chǎn)，規(guī)模并不大，直到去年合約銷售額才首次突破200億大關(guān)，是一個(gè)在全國(guó)市場(chǎng)存在感仍待加強(qiáng)的房企。

　　不過，如此次在成都高新區(qū)熱點(diǎn)板塊拿地的架勢(shì)所示，長(zhǎng)期深耕長(zhǎng)三角的大發(fā)，近些年對(duì)成渝的重倉趨勢(shì)卻越來越明顯。

　　成渝會(huì)成為大發(fā)的“大發(fā)”之地嗎？

　　01

　　2018年8月8日，同一日在重慶巴南、成都邛崍拍下兩宗土地，大發(fā)才首次落子成渝地區(qū)。但其后來之勢(shì)不可小覷。

　　今年3月19日，大發(fā)地產(chǎn)在與龍湖、保利等一眾大房企的競(jìng)爭(zhēng)中，以6億成交價(jià)在新都區(qū)成功拿下一宗63.57畝純住宅用地。

　　引人注目的是，它的溢價(jià)率達(dá)到了驚人的124.76%，而折合樓面價(jià)11800元/㎡，更是創(chuàng)下新都區(qū)住宅用地新高紀(jì)錄。

　　時(shí)隔半年，大發(fā)又在新川板塊落子，“深耕成都”的意向的確越來越明顯。

　　熟悉成都地產(chǎn)市場(chǎng)的朋友應(yīng)該都明白，新川板塊目前可謂炙手可熱，堪稱是成都地產(chǎn)里“c”位，近幾年引來眾多大型房企搶灘。體量不大的大發(fā)也能夠成功占位，足見對(duì)深耕成都市場(chǎng)的決心。

　　此次大發(fā)拿下的地塊也堪稱是熱點(diǎn)板塊的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。其緊鄰地鐵6號(hào)線（2020年開通）與25號(hào)線（規(guī)劃）交匯處蒲草塘站。

　　當(dāng)然，這次拿地是通過合作的方式。公開報(bào)道顯示，該地塊由華宇集團(tuán)于9月22日以9.13億元競(jìng)得，樓面價(jià)17000元/平方米，溢價(jià)率17.24%。

　　暫不清楚，大發(fā)與華宇的具體合作方式，但合伙開發(fā)，無疑是以“愛交盟友”出名的大發(fā)的熟悉模式。

　　僅在成都市場(chǎng)，華宇就不是大發(fā)的第一個(gè)“盟友”。今年3月，大發(fā)就與領(lǐng)地簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　來源：大發(fā)地產(chǎn)官網(wǎng)

　　頗為巧合的，華宇和領(lǐng)地都算是成渝本土房企，初來乍到的大發(fā)與“地頭蛇”合作，也算是明智之舉。

　　一來可以緩解資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)，二來也可以加快在本地的融入速度。

　　當(dāng)然，找本土盟友，接連拿地，還是足以說明大發(fā)對(duì)成渝地區(qū)的看重。

　　02

　　不過，加倉成渝的背后，大發(fā)急于做大做強(qiáng)的焦慮呼之欲出。

　　眾所周知，在房地產(chǎn)存量時(shí)代，對(duì)于僅有200億體量的大發(fā)來說，要想加速做大，必須得付出更多努力——不僅要敢于走出舒適區(qū)，還必須選對(duì)標(biāo)的。

　　成渝作為人口與國(guó)家戰(zhàn)略雙加持的區(qū)域，自然是大發(fā)不錯(cuò)的“標(biāo)的”選擇。

　　官網(wǎng)顯示，大發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)深耕長(zhǎng)三角區(qū)域，踐行“1+5+X”全國(guó)化戰(zhàn)略布局，輻射成渝、中部、西部、環(huán)渤海、大灣區(qū)5大城市群。

　　不過，長(zhǎng)期以來，大發(fā)地產(chǎn)都未能撕掉自己身上的區(qū)域性房企標(biāo)簽。根據(jù)上半年業(yè)績(jī)公告，大發(fā)地產(chǎn)銷售額主要來自一直深耕的長(zhǎng)三角市場(chǎng)。其中長(zhǎng)三角合同銷售額占比高達(dá)86%，合同銷售面積占比77%。

　　由此不難看出，走出競(jìng)爭(zhēng)激烈且開發(fā)成本更高的長(zhǎng)三角地區(qū)，是尋求做大的大發(fā)必須要邁出的一步。

　　只是，在新的“三道紅線”要求下，大發(fā)這樣的小房企，不得不同時(shí)面臨一手降負(fù)債，一手尋擴(kuò)張的雙重壓力。

　　根據(jù)11月3日公布的“2020年10月止未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)”， 2020年前十個(gè)月，大發(fā)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售額約為231.05億元，這一數(shù)據(jù)已經(jīng)超過去年全年的210.17億元。

　　在今年的情況下，能夠有此表現(xiàn)，應(yīng)該說是不容易的。

　　但是，銷售額增加的同時(shí)，其它指標(biāo)的增長(zhǎng)卻并不同步。

　　中報(bào)顯示，今年上半年大發(fā)地產(chǎn)營(yíng)收34.72億元，而2019年同期則為39.74億元，降幅為12.64%。

　　今年上半年毛利為6.98億元，2019年同期則達(dá)到了9.61億元，降幅接近30%。

　　今年上半年歸母凈利潤(rùn)為1.41億元，而2019年同期則有3.15億元，降幅更是達(dá)到55.29%。

　　一句話，增收不增利的跡象很明顯。

　　03

　　當(dāng)然，對(duì)于擴(kuò)張中的大發(fā)地產(chǎn)而言，更大的壓力還是債務(wù)。

　　截至2020年6月末，大發(fā)地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率為78.51%，比2019年末的79.58%略有降低，但仍在紅線之外。

　　更值得警惕的其短期債務(wù)壓力。其一年期應(yīng)償還銀行貸款超過6億，一年內(nèi)或按要求應(yīng)償還其它貸款超過27億，一年內(nèi)優(yōu)先票據(jù)超過14億，合計(jì)超過47億元，而其總有息負(fù)債為109.65億。

　　也就是說，一年內(nèi)的短債占比接近50%，這樣的債務(wù)結(jié)構(gòu)顯然堪憂。且其公司賬面現(xiàn)金僅有28.26億元，離覆蓋短債有相當(dāng)差距。

　　或也正是因?yàn)閭鶆?wù)壓力，2019年以來，大發(fā)地產(chǎn)可謂頻繁發(fā)布優(yōu)先票據(jù)，票面利率最高達(dá)到13.5%，最低為11.5%。

　　最近的一次是10月21日，大發(fā)地產(chǎn)發(fā)布公告，稱公司額外發(fā)行的1.3億美元優(yōu)先票據(jù)于聯(lián)交所上市，票面利率為12.375%。

　　短期債務(wù)壓頂?shù)耐瑫r(shí)，處于擴(kuò)張狀態(tài)的大發(fā)，在拿地上卻依然顯得激進(jìn)。

　　今年上半年，在銷售額僅有112億元的情況下，大發(fā)地產(chǎn)拿地金額卻達(dá)到了260億。

　　根據(jù)克而瑞發(fā)布的《2020年1-6月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》，大發(fā)地產(chǎn)位列上半年新增土地價(jià)值TOP48，新增土地貨值TOP51，新增土地建面TOP53。而其全口徑銷售額僅為列百強(qiáng)房企的第87位。

　　成立24年，應(yīng)該說大發(fā)地產(chǎn)算得上是一家資深房企了。但錯(cuò)過了地產(chǎn)黃金年代，于當(dāng)前“三條紅線”加地產(chǎn)下行的時(shí)代，大發(fā)的擴(kuò)張之路，堪稱走鋼絲——既要平衡債務(wù)，又要穩(wěn)健拿地，還要敢于走出舒適區(qū)，在新天地開辟地盤。

　　就目前而言，大發(fā)仍是主要深耕長(zhǎng)三角地區(qū)。但要真正做大，升級(jí)為全國(guó)房企，注定要在長(zhǎng)三角以外的地方找到機(jī)會(huì)。

　　一定程度上說，在成渝的表現(xiàn)到底如何，將很可能成為大發(fā)在全國(guó)擴(kuò)張的試金石。

　　祝大發(fā)能在成渝“大發(fā)”。