文/朱邦凌

最近，在港股上市的閩系地產(chǎn)商寶龍地產(chǎn)公布2018年報?？梢哉f，寶龍地產(chǎn)逆勢狂飆，交出了一份靚麗的財報。年報顯示，寶龍地產(chǎn)2018年實現(xiàn)收入約為195.94億元，同比上升約25.7%；毛利為75.53億元，同比增長44.5%。2018年度合約銷售額約為410.36億元，較2017年同期上升約96.5%，2017年寶龍地產(chǎn)的合同銷售額為208億。

在這份年報鼓舞下，寶龍?zhí)岢隽烁吣繕?，誓?019年增長22%，2019年合約銷售目標將進一步提高至500億元。但在寶龍地產(chǎn)狂飆突進的背后，卻也不乏隱憂。融資成本上升、凈利率下滑，尤其是負債率高企，這家已有27年歷史房企，能否在2019年繼續(xù)實現(xiàn)突破？其債務(wù)驅(qū)動發(fā)展模式能否繼續(xù)維持？較高債務(wù)如果不加控制，是否會帶來不可知的風險？

1、負債高企：借款總額491億，增加38.2%，凈負債率已較2017年的86.8%提高至101.6%

寶龍的借款總額在2018年明顯提升。至2018年末，借款總額同比增加38.2%至491億；其中，一年內(nèi)到期的借款約147億，一年后到期的借款約343.8億。一個不容忽視的現(xiàn)象是，寶龍凈負債率在逐年提高。年報顯示，其凈負債率已較2017年的86.8%提高至101.6%。根據(jù)其歷年年報數(shù)據(jù)，寶龍在2014年、2015年、2016年，這三個時間維度上，這一數(shù)字分別為66.2%、70%、76.6%。

針對逐漸攀升的凈負債率，寶龍副總裁兼首席財務(wù)官廖明舜在業(yè)績會上表示，寶龍今年會管理和監(jiān)控總資產(chǎn)負債率和凈資產(chǎn)負債率，不讓債務(wù)繼續(xù)增長。確實，有評論指出，以債務(wù)驅(qū)動的發(fā)展模式，在整體行業(yè)增長放緩的時候，很容易出現(xiàn)負債率上升和凈利潤下降的情況，合約銷售金額本身也是需要用更大的擴張成本來支撐的，并且寶龍地產(chǎn)目前商業(yè)項目占比較大，相比住宅來說資金的周轉(zhuǎn)率偏低，這也會導致負債率上升。

2、融資成本實際利率小幅上升，凈利潤率同比下降

在資本收緊、融資成本上揚的2018年，寶龍融資成本實際利率也有小幅上升，由2017年的6.29%到2018年的6.48%。4月2日，寶龍地產(chǎn)發(fā)布公告稱，于2019年4月1日，公司全資附屬公司上海寶龍實業(yè)發(fā)展(集團)有限公司公開發(fā)行住房租賃專項公司債券(第一期)。據(jù)悉，此前于2018年4月12日，上海寶龍實業(yè)就向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過人民幣30億元的公司債券已經(jīng)獲準。本次債券最終實際發(fā)行規(guī)模為3億元，最終票面利率為7.2%。

年報顯示，寶龍毛利率為38.5%，較2017年同期上升約5%。凈利潤和凈利潤率卻未升反降，分別為36.47億元、凈利潤率為18.6%；根據(jù)數(shù)據(jù)測算，凈利潤率同比下降6.2%。

3、寶龍的目前土地布局，從區(qū)域來看并不均衡

過去一年，寶龍通過招拍掛、合作等方式，以低溢價率在浙江、江蘇、福建等地新增29幅土地，總建筑面積約574萬平方米。從其拿地模式看，新一線和二三線城市占較大比例，土地平均溢價率10%左右。寶龍土地儲備約三分之二分布于長三角地區(qū)。寶龍2010年將總部從廈門遷至上海，2016年，寶龍?zhí)岢鲂挛迥暌?guī)劃，確立以商業(yè)地產(chǎn)為主業(yè)，以“以上海為中心，深耕長三角”為主戰(zhàn)略。2017年，寶龍地產(chǎn)總裁許華芳又公開強調(diào)，“2017年寶龍在上海要全面出擊。”

隨著近兩年在長三角區(qū)域的重倉，寶龍地產(chǎn)的合約銷售主要貢獻地區(qū)也開始向長三角轉(zhuǎn)移。2018年，長三角區(qū)域為其貢獻了近102億元銷售業(yè)績。同時，根據(jù)年報，2018年新增的29個項目多以南京、寧波、常熟、溫州、義烏等長三角城市為主。2019年，寶龍的投資布局還將延續(xù)，其在年報中稱，將繼續(xù)堅持以上海為中心的長三角區(qū)域布局。

4、商業(yè)地產(chǎn)難挑大梁，住宅銷售占比達80%

寶龍對自身的定位是，作為商業(yè)地產(chǎn)公司，專注于開發(fā)及經(jīng)營高質(zhì)量、大規(guī)模、多業(yè)態(tài)的綜合性商業(yè)地產(chǎn)項目。然而從財報看，作為寶龍品牌打造與發(fā)展的重點，商業(yè)地產(chǎn)卻難以在營收上挑起大梁。從合約銷售占比看，2018年其約銷售額約為410.36億元，住宅銷售金額328.86億元，占比達80.14%；商業(yè)銷售金額為81.50億元，占比19.86%。其中，租金及物業(yè)管理服務(wù)收入約22.49億元，在總銷售額中占比僅5.48%。

5、一個民間醫(yī)生逆襲記：95億地產(chǎn)王國是怎么造出來？

2018年，有8位晉江企業(yè)家登上《2018胡潤全球富豪榜》，寶龍地產(chǎn)的許健康家族，上榜財富為95億元。寶龍地產(chǎn)創(chuàng)始人、董事長許健康，生于1952年9月，祖籍是福建省晉江市安海鎮(zhèn)壩頭村的溪邊自然村。成年后，許健康承襲祖業(yè)，也當了一名鄉(xiāng)村醫(yī)生。1980年10月，28歲的許健康移居澳門，從香港買珠繡手袋，到澳門街頭販賣，慢慢地積攢了創(chuàng)業(yè)資本——人生第一個10000元。

寶龍集團，于1990年創(chuàng)辦了澳門，目前已形成地產(chǎn)、商業(yè)、酒店、文化藝術(shù)等多元產(chǎn)業(yè)格局，旗下“寶龍地產(chǎn)”，于2009年在香港主板成功上市。寶龍地產(chǎn)獲評中國房地產(chǎn)五十強企業(yè)   、中國商業(yè)地產(chǎn)五十強企業(yè)   、中國上市房地產(chǎn)企業(yè)十強企業(yè)  、中國商業(yè)項目品牌價值五強   、中國商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)品牌價值五強等。進入2018年，創(chuàng)始人、董事長許健康加快二代接班布局，其子許華芳在接棒寶龍地產(chǎn)總裁的基礎(chǔ)上，又接受另一個重要職務(wù)。今年1月，許華芳接替王壽慶，暫時出任寶龍商業(yè)集團總經(jīng)理。