產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級(jí)的空間承載形式,又是地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志,它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)城市化建設(shè)等重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣,如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色產(chǎn)業(yè)園,以及近年來(lái)各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。作為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)者、運(yùn)營(yíng)者,必須知悉產(chǎn)業(yè)園的綜合背景情況,如園區(qū)投資主體與建設(shè)類型、園區(qū)的生命周期與發(fā)展歷程、園區(qū)盈利模式,等等,做到順勢(shì)而為。

備注：文章原創(chuàng)作者為閆立忠老師，產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)（CYYY2018）整理編輯/修改分享，僅用于學(xué)習(xí)、讀書筆記。

(一)政府建設(shè)管理模式

中國(guó)早期開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園基本是政府主導(dǎo)并投資的,政府通常成立一個(gè)機(jī)構(gòu)、掛兩塊牌子,一塊牌子是園區(qū)管委會(huì),另一塊是國(guó)有性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)公司。

園區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)宏觀規(guī)劃、政策管控、行政管理和園區(qū)招商,基建、經(jīng)營(yíng)事務(wù)則交給開發(fā)建設(shè)公司負(fù)責(zé)。伴隨園區(qū)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模化和規(guī)范化,園區(qū)管委會(huì)的行政管理功能日趨完善,開發(fā)建設(shè)公司的專業(yè)化分工日趨明顯,衍生出市政建設(shè)、地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理、商業(yè)服務(wù)、企業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資管理等眾多專業(yè)公司。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)（CYYY2018）整理編輯

此類模式的代表園區(qū)有北京中關(guān)村、上海張江高科技園區(qū)、天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、蘇州工業(yè)園、武漢光谷等。

(二)企業(yè)建設(shè)管理模式

伴隨工業(yè)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的迅猛發(fā)展,各地相繼出現(xiàn)了由工業(yè)地產(chǎn)商或產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園,這些開發(fā)商中既有有國(guó)有背景的公司,也有外資企業(yè)和民營(yíng)企業(yè)。它們開發(fā)建設(shè)的園區(qū)包括物流園、工業(yè)園、科技園、文化創(chuàng)意園和產(chǎn)業(yè)新城等。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)（CYYY2018）整理編輯

早期企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)建設(shè)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大多位于大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi),屬于園中園”、“子園區(qū)”,這是因?yàn)椤白訄@區(qū)”的產(chǎn)業(yè)政策、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)還需依賴區(qū)域政府或園區(qū)管委會(huì)(母園區(qū))。

近期企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)的很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)模較大,獨(dú)立于城市一隅,“自成一國(guó)”,投資商/運(yùn)營(yíng)商自行承擔(dān)園區(qū)運(yùn)營(yíng)與企業(yè)服務(wù)功能。

此類模式的代表園區(qū)不一而足、各領(lǐng)風(fēng)騷。

(1)有外資投資運(yùn)營(yíng)商新加坡騰飛集團(tuán)、美國(guó)AMB(安邦信)、普洛斯集團(tuán)專營(yíng)的物流園。

(2)有以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)見長(zhǎng)且擁有多個(gè)典型案例的清華科技園、大連軟件園。

(3)有以自建自用為主并兼顧產(chǎn)業(yè)鏈營(yíng)造的中興產(chǎn)業(yè)基地、海爾產(chǎn)業(yè)園。

(4)有產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商模式的聯(lián)動(dòng)U谷(聯(lián)東集團(tuán))、天安數(shù)碼城。

(5)還有傳統(tǒng)地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的萬(wàn)通工社,等等。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政府建設(shè)管理模式和企業(yè)建設(shè)管理模式各有特點(diǎn)和優(yōu)劣勢(shì)。

(1)政府主導(dǎo)模式

優(yōu)勢(shì):在產(chǎn)業(yè)園核心功能、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)資源上具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì),并擁有豐富的園區(qū)建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)等管理經(jīng)驗(yàn)。

劣勢(shì):政府機(jī)構(gòu)、國(guó)有化背景往往預(yù)示著其市場(chǎng)化運(yùn)作不足,在產(chǎn)

業(yè)引導(dǎo)中行政意識(shí)影響較強(qiáng),創(chuàng)新意識(shí)和創(chuàng)新能力有待提高。

(2)企業(yè)主導(dǎo)模式

優(yōu)勢(shì):機(jī)制靈活、管理效率更高,面對(duì)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),投資商或運(yùn)營(yíng)商時(shí)常會(huì)靈光乍現(xiàn),祭出極具個(gè)性的“神來(lái)之筆”。

劣勢(shì):在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)資源上不具有先天優(yōu)勢(shì)。企業(yè)往往也缺乏產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)培育能力,很多主導(dǎo)建設(shè)單位往往停留在“開發(fā)商”和“房東”的角色,如何提升產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)能力和盈利水平是其需要攻克的難關(guān)。

此外,一些區(qū)域的園區(qū)也有政企聯(lián)建聯(lián)管模式,個(gè)別產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還在嘗試產(chǎn)業(yè)新城的BOT模式(建設(shè)一經(jīng)營(yíng)一轉(zhuǎn)讓,是私營(yíng)企業(yè)參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),向社會(huì)提供公共服務(wù)的一種方式)。

(一)園區(qū)的生命周期

產(chǎn)業(yè)園區(qū)同其他社會(huì)產(chǎn)品一樣,存在生命周期。按照產(chǎn)品生命周期劃分方法,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命周期可劃分為四個(gè)階段,即初創(chuàng)期、發(fā)展期,成熟期和衰退期。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)（CYYY2018）整理編輯

初創(chuàng)期:從建園開始,園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)大張旗鼓地進(jìn)行,招商工作伴隨基礎(chǔ)建設(shè)的展開而全面啟動(dòng),部分企業(yè)開始進(jìn)駐園區(qū)。

發(fā)展期:招商工作是重中之重,大量企業(yè)陸續(xù)入駐園區(qū),形成規(guī)?；纳a(chǎn)經(jīng)營(yíng)并呈現(xiàn)強(qiáng)勁的發(fā)展勁頭,園區(qū)配套設(shè)施投入使用,公共服務(wù)逐漸展開和深入。

成熟期:園區(qū)可利用的載體空間趨于飽和,園區(qū)的各項(xiàng)服務(wù)工作日臻完善,企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)趨向穩(wěn)定,一些企業(yè)品牌及園區(qū)品牌都“露出了尖尖角”,園區(qū)和部分入駐企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況基本都進(jìn)入“小康”狀態(tài)，一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)對(duì)物業(yè)空間和服務(wù)提出更高要求，個(gè)別企業(yè)甚至?xí)ふ倚碌膱@區(qū)落戶。產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)（CYYY2018）

衰退期:園區(qū)中一些企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不能適應(yīng)外部環(huán)境的變化和需要,下滑的趨勢(shì)日益明顯,很多企業(yè)需要技術(shù)創(chuàng)新和經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新實(shí)現(xiàn)自我救贖和再次創(chuàng)業(yè),以進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展期。園區(qū)也顯露出物業(yè)設(shè)施老舊、產(chǎn)業(yè)(定位)老化、配套服務(wù)老套的“三老”問(wèn)題,急待創(chuàng)新提升和擴(kuò)展,這些問(wèn)題解決得好,則園區(qū)可以煥發(fā)第二春、延續(xù)生命周期,解決得不好只能走入下坡路、日暮途窮。

每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)生命周期的時(shí)間跨度和發(fā)展高度都不是一成不變的,因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能定位與經(jīng)營(yíng)能力、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和速度的不同而不同。

(二)我國(guó)的四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)

我國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)從深圳蛇口工業(yè)區(qū)誕生開始,到各地開發(fā)區(qū)、高新區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn),再到孵化器建設(shè)如火如荼,而當(dāng)下產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也呈現(xiàn)出風(fēng)起云涌的發(fā)展態(tài)勢(shì)在筆者看來(lái),中國(guó)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)大體上經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段,筆者從產(chǎn)業(yè)狀態(tài)、建筑形態(tài)、服務(wù)特點(diǎn)三個(gè)維度對(duì)四代產(chǎn)業(yè)園區(qū)做了分析，如圖所示。

1.第一代產(chǎn)業(yè)園

第一代產(chǎn)業(yè)園以中國(guó)最早的蛇口工業(yè)區(qū)為代表,是中國(guó)改革開放早期的產(chǎn)物,基本是政府主導(dǎo)建設(shè),主要分布在沿海開放城市。園區(qū)多是工業(yè)園區(qū),產(chǎn)業(yè)起點(diǎn)低,以“三來(lái)一補(bǔ)”的形式承接中國(guó)香港、中國(guó)臺(tái)灣、日本和韓國(guó)的外來(lái)加工業(yè)務(wù)為主,是典型的勞動(dòng)密集型園區(qū),涌現(xiàn)大量“打工仔”、“外來(lái)妹”。

后來(lái),各地陸續(xù)建設(shè)開發(fā)區(qū),逐步由勞動(dòng)密集型向資金、技術(shù)密集型過(guò)渡。隨著眾多跨國(guó)企業(yè)巨頭進(jìn)駐中國(guó),中國(guó)產(chǎn)品的技術(shù)含量及生產(chǎn)工藝水平得以提升,天津經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)是典型代表。到21世紀(jì)初,開發(fā)區(qū)嚴(yán)重泛濫,我國(guó)幾乎任何一個(gè)縣都有開發(fā)區(qū),甚至一個(gè)縣不止一個(gè)開發(fā)區(qū)。此階段,園區(qū)選址多為非中心城區(qū),園區(qū)建筑基本上是單一的工業(yè)廠房,幾乎沒有什么配套設(shè)施,上下班時(shí)段常會(huì)呈現(xiàn)“潮汐現(xiàn)象”。園區(qū)對(duì)外資企業(yè)實(shí)行格外優(yōu)厚的貿(mào)易補(bǔ)償政策和稅收減免政策。

2.第二代產(chǎn)業(yè)園

在“科技是第一生產(chǎn)力”理念的感召下,第二代產(chǎn)業(yè)園區(qū)開始重視技術(shù)消化、技術(shù)革新,不再停留在技術(shù)含量較低的加工生產(chǎn)層面。

各地高新區(qū)、科技園的建設(shè)如火如茶,一些大學(xué)科技園悄然誕生。國(guó)家和地方均出臺(tái)科技產(chǎn)業(yè)扶植政策,成立科技創(chuàng)業(yè)中心、留學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等多種形式的孵化器,鼓勵(lì)科研院所和大專院校的技術(shù)專家學(xué)者創(chuàng)立科技企業(yè),同時(shí)重視技術(shù)轉(zhuǎn)移與對(duì)接服務(wù),有意識(shí)地解決產(chǎn)學(xué)研一體化和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化問(wèn)題。

此階段,不再是沿海城市的獨(dú)舞,內(nèi)陸省市中具有良好產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、人才儲(chǔ)備和技術(shù)創(chuàng)新能力的城市開始嶄露頭角。

如異軍突起的武漢光谷、西安高新區(qū)等科技園區(qū)即是典型的代表。園區(qū)建設(shè)主體也逐漸由政府(管委會(huì))過(guò)渡為具有政府背景的國(guó)有工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,如張江高科、天津泰達(dá)等。

園區(qū)建筑已不只是火柴盒式的簡(jiǎn)單廠房,建筑外延與內(nèi)部裝潢日趨

講究,滿足科技研發(fā)、中介咨詢、服務(wù)貿(mào)易等各類企業(yè)的多元化需求。

園區(qū)也開始注重配套設(shè)施的建設(shè),餐飲、酒店、公寓等商業(yè)業(yè)態(tài)在園區(qū)

逐漸落地。

3.第三代產(chǎn)業(yè)園

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)從粗放式發(fā)展步入集約式發(fā)展階段,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代成為時(shí)代主旋律。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)發(fā)展也與時(shí)俱進(jìn)。高技術(shù)含量、高附加值、高產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)性的戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)成為眾多園區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),很多園區(qū)也有意識(shí)地打造產(chǎn)業(yè)鏈,力爭(zhēng)形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。

社會(huì)各界認(rèn)識(shí)到公共服務(wù)平臺(tái)的重要作用,它不僅是入園企業(yè)賴以成長(zhǎng)的基礎(chǔ)平臺(tái),也是園區(qū)運(yùn)營(yíng)實(shí)力的集中象征。各個(gè)園區(qū)大力加強(qiáng)公共服務(wù)平臺(tái)建設(shè),力求為企業(yè)提供技術(shù)、市場(chǎng)、管理、金融等專業(yè)領(lǐng)域的系統(tǒng)化服務(wù)。借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn),提供發(fā)揮針對(duì)性、精細(xì)化公共服務(wù)功能的專業(yè)孵化器日益受到業(yè)界的關(guān)注。

與此同時(shí),各個(gè)園區(qū)的商業(yè)配套得到顯著改善,以蘇州工業(yè)園為代表的一些產(chǎn)業(yè)新城頗具示范意義。各地園區(qū)也相繼誕生一批明星企業(yè)品牌企業(yè),并逐步成為業(yè)內(nèi)的領(lǐng)頭羊,有的還搶灘登陸海外市場(chǎng)。園區(qū)投資建設(shè)主體也更加豐富,一批民營(yíng)企業(yè)紛紛進(jìn)入,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日漸火爆。

LOFT空間(由舊工廠或舊倉(cāng)庫(kù)改造而成的,少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間)成為文化創(chuàng)意企業(yè)的至愛,辦公別墅成為總部企業(yè)的新寵。

綠色園區(qū)的建設(shè)理念日漸興起,不僅體現(xiàn)在園區(qū)環(huán)境建設(shè)、環(huán)境友好上,還體現(xiàn)在園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位在綠色、無(wú)污染產(chǎn)業(yè),發(fā)展模式尋求綠色、可持續(xù)發(fā)展模式。

4.第四代產(chǎn)業(yè)園 產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺(tái)（CYYY2018）整理編輯

在描述第四代產(chǎn)業(yè)園的特點(diǎn)之前,讓我們看看時(shí)下中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景和產(chǎn)業(yè)背景狀況：

(1)城市土地資源日益稀缺。土地價(jià)格持續(xù)走高,一二線城市城區(qū)“一地難求”;

(2)產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重。千園一面,園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃、營(yíng)運(yùn)模式少有創(chuàng)新;

(3)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下滑。住宅地產(chǎn)萎靡不振,商業(yè)地產(chǎn)不溫不火,部分傳統(tǒng)地產(chǎn)商尋求產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型;

(4)政府倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)。努力消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)帶來(lái)的矛盾,實(shí)現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工促農(nóng)

(5)國(guó)家支持自主創(chuàng)新。努力改善創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境,鼓勵(lì)個(gè)體創(chuàng)業(yè)。據(jù)此,可以總結(jié)出第四代園區(qū)的一些特點(diǎn)：

(1)擴(kuò)展建設(shè)規(guī)模

考慮土地資源、地價(jià)成本、城鎮(zhèn)化趨勢(shì),以及地產(chǎn)商儲(chǔ)地傾向等原因,新產(chǎn)業(yè)園的選址,開發(fā)區(qū)、高新區(qū)擴(kuò)地外遷大多選在城郊接合部甚至在郊區(qū)、郊縣。建設(shè)規(guī)模普遍較大,占地1000多畝、建筑面積100多萬(wàn)平方米的園區(qū)比比皆是,幾百萬(wàn)平方米的產(chǎn)業(yè)新城也并不鮮見。

(2)營(yíng)造產(chǎn)業(yè)社區(qū)

本著科學(xué)規(guī)劃、人性安排、可持續(xù)發(fā)展的原則,大型園區(qū)尤其是產(chǎn)業(yè)新城,在工業(yè)物業(yè)、辦公寫字樓、公寓住宅、商業(yè)配套與社會(huì)綜合配套方面,統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展,以產(chǎn)城一體的模式,形成(8+4)12小時(shí)工作圈和24小時(shí)生活圈,物業(yè)、商業(yè)與產(chǎn)業(yè)三位一體、并駕齊驅(qū)。

非“大而全”的中小產(chǎn)業(yè)園同樣遵循產(chǎn)業(yè)社區(qū)的建設(shè)理念,不單提供生產(chǎn)作業(yè)場(chǎng)所,還提供辦公配套、生活配套等必要設(shè)施,滿足進(jìn)駐企業(yè)的多元需求。

(3)注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)

無(wú)論多大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū),產(chǎn)業(yè)始終是核心,產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)避免千園一面,緊密圍繞區(qū)域資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃,打造差異化、自給自足的產(chǎn)業(yè)園,構(gòu)建具有自我特色的一兩個(gè)格心產(chǎn)業(yè)鏈并形成產(chǎn)業(yè)集群。

在園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)中,實(shí)施規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營(yíng)的一體化操盤,有意識(shí)、有計(jì)劃地建設(shè)園區(qū)發(fā)達(dá)的社會(huì)網(wǎng)絡(luò)組織和專業(yè)化服務(wù)分工機(jī)制,通過(guò)產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)打造一個(gè)類似生物有機(jī)體的產(chǎn)業(yè)群落、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。

(4)強(qiáng)調(diào)多方共贏

第四代園區(qū)更加強(qiáng)調(diào)共贏理念,區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和進(jìn)駐企業(yè)共進(jìn)共榮,取得三方共贏:①區(qū)域城市在GDP(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值)、稅收、產(chǎn)業(yè)聚集、人才就業(yè)等方面取得明顯進(jìn)步,區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化,城市創(chuàng)新環(huán)境與創(chuàng)業(yè)氛圍進(jìn)一步改善;②產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資商/運(yùn)營(yíng)商實(shí)現(xiàn)盈利,形成自己的商業(yè)模式與園區(qū)品牌,非地產(chǎn)性業(yè)務(wù)收入逐漸增加;③園區(qū)企業(yè)通過(guò)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)鏈,實(shí)現(xiàn)集群發(fā)展,在達(dá)成技術(shù)進(jìn)步和實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的同時(shí),獲取更多前沿理念和市場(chǎng)機(jī)會(huì),樹立企業(yè)品牌。