引言

這一節(jié)講有票成本,和上一節(jié)“交易對價的構(gòu)成”屬于姐妹篇。

這兩節(jié)搞清楚了，之后講稅費計算就非常容易了。

有票成本是土地收并購最最核心的概念，一定要搞清楚。

需要注意的是：本節(jié)只是從投資實操角度講解有票成本，和會計口徑上的概念和科目有區(qū)別，特此提示。

很簡單，就是“有發(fā)票的成本”

比如項目公司通過招拍掛買地，交納土地款10億元，開出了土地發(fā)票，這10億就是有票成本。

有些人沒見過土地票長啥樣，就是這樣的

除了土地款，還有契稅、建安成本、管理成本等等只要開出了發(fā)票的，都叫有票成本。

有票成本主要是用來抵稅的，有票成本不同，項目開發(fā)后要交的稅費差別很大，從而影響到項目利潤。

舉個例子，同一個項目，收購項目公司的總對價，折合到樓面單價都是3000元/平，蓋好后售價都可以賣到9000元/平。其他條件都完全一樣，唯一不同的是：

A項目土地有票成本是3000元/平，B項目土地有票成本只有1000元/平；那么收益情況會有怎樣的差別呢？

(折合到樓面單價的意思就是，總金額 除以 計容建筑面積)

初算結(jié)果大致如下，由于稅費不同，A項目是盈利的，B項目是虧損的?。?/span>

由此可見，同一個項目，交易報價一樣，有票成本越少，項目利潤越少。當有票成本少到一定程度，項目有可能就虧損了。

因此，我們在初次接觸土地方時就必須問清楚有票成本有多少！

我們在談判的時候不僅要問有票成本有多少，還要問都是哪種有票成本？是土地款呢？還是財務(wù)成本？

（土地款抵稅特別好！財務(wù)成本嘛就作用有限了。）

不同的票在開發(fā)階段抵不同的稅，大概如下：

（房地產(chǎn)稅費抵扣非常復雜，我記得有個公眾號光是總結(jié)房地產(chǎn)財稅分析的帖子標題都整理了幾大頁，這里只是一個大概的情況，適用于初學者）

（這三大稅具體計算方法我們下面幾節(jié)會專門來講）

這兩者的關(guān)系，其實是沒關(guān)系。

但是在很多情況下，有票成本和項目公司（注冊資本+資本公積+負債）金額大概是接近的。

如果項目公司沒有實繳注冊資本，那么有票成本就和項目公司負債的金額大概接近。

邏輯是這樣的：

股東投入的錢：注冊資本+資本公積+股東借款，以及其他方投入的錢：其它負債。

這些錢加起來投入到了項目上，用來買地、建設(shè)、管理，花出去的錢又開了發(fā)票，形成了有票成本。

理解這個邏輯的作用是，在我們初次接洽土地方時，土地方一般會告訴你有票成本是多少，但是很少人會把項目公司的資產(chǎn)負債情況告訴你。

你就只能根據(jù)有票成本來大概推斷項目公司資產(chǎn)負債情況，從而計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅。（下一節(jié)我們會詳細說明如何計算）

小結(jié)：

1、有票成本就是有發(fā)票的成本；

2、有票成本能夠用來抵稅；

3、同樣報價的項目，有票成本越低，要交的稅越高，項目利潤越??；

4、不同的有票成本抵不同的稅；

5、在第一次見土地方時就應(yīng)該問清楚，有票成本有多少，而且大概都是些什么有票成本，是土地款，還是建安，還是財務(wù)成本等等。不談有票成本的報價都是耍流氓。

6、如果項目公司投入的錢全部用在了項目開發(fā)建設(shè)上，并且都開了發(fā)票，在這種情況下，有票成本和項目公司注冊資本+資本公積+負債的金額會比較接近。理解這件事的作用是，當對方只告訴你了有票成本，而沒有給你看資產(chǎn)負債表的時候，你可以根據(jù)有票成本大概推算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的所得稅。