一個樓盤，即便自身劣跡多多，只要擁有一個好的地段，仍會吸引不少購房者的目光。在這一點上，恒祥百悅城就是一個鮮明的例子。

作為金水區(qū)勝崗城中村改造項目，恒祥百悅城位于經(jīng)七路與紅專路交匯處，屬于市區(qū)二環(huán)，地理位置十分優(yōu)越，占地148余畝，建筑面積80萬方，超高容積率5.9，其業(yè)態(tài)囊括住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)，早期通過花費巨資打造“諾亞方舟”售樓部以及設(shè)計地下四層停車位，著實讓人驚艷。

原本，恒祥也想將這個項目做大做強，但是作為一個來自安陽的地市開發(fā)商，實力和經(jīng)驗無法駕馭大盤，再加上百悅城占用資金流量大、設(shè)計難度大，很快便暴露出資金短缺的窘境，使得幾年來項目遲遲不見動靜，2015年還因某些情況停工了一段時間。

更關(guān)鍵的是，從2013年起，恒祥百悅城在五證不全的情況下就開始了內(nèi)購，購房者繳納20萬元，可享受每平米8000元的價格。據(jù)知情人介紹，“百悅城內(nèi)購的時候，他們聲稱2014年5-7月份選房，10月開盤，2015年交房，但到現(xiàn)在都沒有兌現(xiàn)?！?/p>

但即便五證不全，2016年7月23日，恒祥百悅城在售樓部排卡開盤，推出一期3#(7-14F13T35H)公寓部分房源280套，活動結(jié)束大定270套——當(dāng)時正值鄭州房價暴漲，在此輪行情的帶動下拯救了一大批沒有品質(zhì)、質(zhì)量的樓盤，該樓盤便是其中之一。

恒祥百悅城地處鄭州最黃金的位置，因為其進度緩慢，周圍臟亂、擁堵已成常態(tài)。與此同時，該項目的超高容積率、大量商業(yè)、大量安置房，嚴(yán)重影響居住舒適度。

這樣的樓盤注定撐不了太久。2016年10月，恒祥在勝崗這塊地上終于熬不住了，便與中信城市開發(fā)有限責(zé)任公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，合作運營商業(yè)約12萬平方米——如果不是中信的資金注入，恒祥十有八九會被如此大體量的商業(yè)拖垮。

我們先來扒一扒東風(fēng)鼎盛花樣城背后的公司背景。

經(jīng)查，東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司的股東，分別是河南亞信實業(yè)發(fā)展有限公司和北京元大鼎盛投資有限公司，法人代表是戴杰，網(wǎng)上部分信息將其稱為“商丘夏邑首富”，最早發(fā)家是因為修高速公路，后來才慢慢走上房地產(chǎn)開發(fā)。

東方鼎盛地產(chǎn)發(fā)展有限公司在鄭州，連續(xù)開發(fā)了東方鼎盛時代、東方鼎盛御府、東方鼎盛中心(寫字樓)，其中位于高鐵片區(qū)的東方鼎盛御府在市場上聲名最大，但該小區(qū)居住品質(zhì)一般，之前一直偷偷摸摸內(nèi)購，可是到2015年1-5號樓的預(yù)售證批前公示才出來，也是夠拼的了。

再來說東風(fēng)鼎盛花樣城。

該樓盤是管城區(qū)楊莊的城中村改造項目，區(qū)域內(nèi)有諸多不利因素，譬如地塊零散，且部分地塊(C區(qū)D區(qū))靠近石油倉庫及鐵路支線;譬如地塊周邊倉儲物流廠區(qū)較多，且靠近城東百貨日用品賣場，即使未來拆遷，也需要相當(dāng)長的時間。

2015年11月22日下午，東方鼎盛花樣城啟動內(nèi)部團購活動，此次推出1#(4-32F)、2#(4-32F)部分房源，共計房源168套。截止到選房結(jié)束，成交67套。此次內(nèi)購選房優(yōu)惠力度大，根據(jù)繳納意向金的比例多少，可以享受到600-1500元/平的優(yōu)惠，均價7500-7700元/每平。

2016年，該樓盤開賣3號樓，售價約為6500-8500元/每平不等。然后賣的8號地塊，對武警支隊進行團購，價格9500元/每平左右。9月底最后一批8號地塊團購價格在11000-12000元/每平，總共已經(jīng)賣出去4棟樓了，地還沒有拿到，交房就成了無稽之談，最早置業(yè)顧問承諾的是2018年底，后來團購承諾的時間是2020年，現(xiàn)在2020年能否交房都是一個謎!

此外，坊間也是屢次傳出東方鼎盛資金鏈緊張的傳言，甚至直接說東方鼎盛遭遇破產(chǎn)。對于這樣的項目，你敢碰嗎?

時間回到2014年8月29日，鄭州高新區(qū)冬青街與銀屏路交叉口東南角一塊46.35畝的住宅用地，被河南中益置業(yè)有限公司(以下簡稱“中益置業(yè)”)以總價2.4億元，單價518.4萬元/畝摘得，這是高新區(qū)板塊當(dāng)時的地王。

這個地王引起了很多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士的注意，因為競得該地塊的房企中益置業(yè)，在此之前并沒有在鄭州有過開發(fā)經(jīng)歷，是一匹不折不扣的黑馬。

此外，受到市場整體下滑的影響，包括鄭州在內(nèi)的當(dāng)時全國樓市一片愁云慘霧，而“名不見經(jīng)傳”的中益置業(yè)一出手就震驚四座，在強企環(huán)伺的高新區(qū)板塊搶得地王，著實讓不少房企格外關(guān)注。

但后來，這個所謂的地王，用實際行動再次證明了一個道理：小開發(fā)商，就是不靠譜。

中益7囍整體共6棟樓，其中一棟為公租房。自身基本無配套，周邊有楓楊外國語中學(xué)，鄭州中學(xué)，河工大，鄭大等。

但開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗有限，做塔吊出身，建材方面經(jīng)驗較為豐富。2015年，該項目便開始內(nèi)購，雖然彼時工地還是一個坑，一個證件也沒有，但是憑借6700-6800元/平的超低價格，依然遭到了哄搶。說白了，開發(fā)商就是拿著購房者的錢搞樓盤建設(shè)。

2015年12月4日，中益7囍2#、3#、5#、6#、7#預(yù)售許可證公示。那即便如此，我們就可以放心買了嗎?在鄭州房地產(chǎn)新形勢下，這類樓盤就算五證齊全依然不能保證項目安全的交付和使用，該樓盤品質(zhì)極低，同類的龍湖玖號院和翰林華庭、利海托斯卡納等活生生的案例，都是證明。

所以，對于這個盤，還是建議不要去碰為好。

龍湖玖號院位于新鄭龍湖鎮(zhèn)泰山路和鴻鵠路交匯處的西北角，緊挨著地鐵二號線延長線的輕軌站鴻鵠路站。也可以說，這是龍湖鎮(zhèn)所有在售樓盤里距離輕軌站最近的。

規(guī)劃上，項目建筑面積約為53萬平方米，均為23~33層的高層，戶型涵蓋79~131平方的兩房三房，容積率3.46，定位剛需。

從一開始，龍湖玖號院就是一個備受質(zhì)疑的項目。它的開發(fā)商是安昇房地產(chǎn)，負(fù)責(zé)人是龍湖本地人，這塊地皮是原來的孫莊，里面還涉及到了村民拆遷和安置的問題。

據(jù)媒體報道,2013年8月,也就是拆遷8個月之后,項目沒有任何動工的跡象。村民反映，安昇房地產(chǎn)極度缺錢，光修建一個售樓部就騙了四個工頭。村民們表示一直沒有拿到拆遷費。

也正在那時，龍湖玖號院在未取得一個證的情況下，已經(jīng)開始了大規(guī)模的對外認(rèn)購。

后來這個項目停工復(fù)建，斷斷續(xù)續(xù)了數(shù)年。然后到了2016年1月，開發(fā)商向1000多名業(yè)主承諾，將于2016年3月1日及2016年4月15日復(fù)工，但前后兩次承諾均告落空，基本可以判定項目已經(jīng)爛尾。

但吊詭的地方在于，就是這個數(shù)年來因為停工，拖欠農(nóng)民工工資、業(yè)主維權(quán)不斷的項目，2016年9月3號再次開盤，130多套房子被一掃而空。不過需要說明的是，本次開盤，是五證齊全的。

由此可見，房價暴漲的行情是多么可怕，它讓購房者不關(guān)注房子的品質(zhì)與安全，只關(guān)心價格，只關(guān)心能否在癲狂的市場中搶到房子!

目前據(jù)說萬科正在南龍湖洽談收購龍湖玖號院，那樣一個小開發(fā)商終究運營不了一個項目。

豫森城，是豫森集團在鄭州開發(fā)的第一個樓盤，公司起源于平頂山。

項目位于農(nóng)業(yè)路與沙口路交匯處向南200米——占據(jù)不錯的地理位置是其最大的優(yōu)點，但即便如此，依然充滿種種遺憾，它和亞新美好城邦只隔了一條農(nóng)業(yè)路，都是在火車道夾縫和快速路圍攻中求生存的項目。而且，地塊極不規(guī)則，再加上周邊物流公司的存在，使這里的環(huán)境和交通更糟糕。

豫森城從2014年開始內(nèi)購，面向社會數(shù)個媒體釋放廣告信息：

金水區(qū)優(yōu)質(zhì)地段，二環(huán)以內(nèi)，農(nóng)業(yè)路沙口路交叉口，現(xiàn)在有內(nèi)購價正規(guī)商品房(70年產(chǎn)權(quán))，一次性付款6000元/平，首付70%6500元/平，首付40%7000元/平，有66平(兩房)、89平(三房)、100平(三房)、115平(三房)、93.94平(三房)、133平(三房兩廳兩衛(wèi))多種可選戶型，2016年交房。團購了一年多住宅之后，2015年12月份又開始團購40年產(chǎn)權(quán)的公寓了。

這一點，也是人們對這個樓盤的最大擔(dān)憂，如果不是趕上2016年的行情，這個項目的銷售情況會極不樂觀。由于開發(fā)商的資質(zhì)和實力，導(dǎo)致樓盤本身充滿了太多太多的不確定因素，最大的劣勢還是證件不全。

目前住宅已經(jīng)售罄，也已經(jīng)蓋了起來，不過容積率確實不低。

啟福城的開發(fā)商啓福置業(yè)股份有限公司，專注于中原區(qū)的開發(fā)建設(shè)，已經(jīng)有很多項目了，啟福中原、啟福尚都、啟福國際、啟福花園、啟福華都等項目;而啟福城5000元-6000元/每平的價格，比西三環(huán)南三環(huán)沿線樓盤便宜了將近一半，甚至比西四環(huán)匯泉西悅城還要便宜，與新鄭南龍湖同價。

如此優(yōu)勢的價格，我們?yōu)槭裁床煌扑]呢?

首先，便是因為樓盤無證!無證!無證!重要的事情我說了三遍。

其次，是因為超低的價格。均價的五千多的價格，而且還是低首付，除去拿地、建材等成本?這個樓盤還能賺錢嗎?開發(fā)商又不是慈善家。即便能夠順利交房，又是怎樣的品質(zhì)?估計和村里的安置房一個檔次!

最后，便是這個啓福置業(yè)。

據(jù)一位粉絲留言稱，“當(dāng)初選擇了祈福中原二期的單位內(nèi)購房，小區(qū)一共兩棟樓，拖拖拉拉蓋了幾年，好不容易交房了，三天兩頭停水停電，給生活造成了極大不便!單元門敞開沒有任何安全措施，單元門門框，三個月不到就被上下樓的電動車壓壞，小區(qū)里綠化差的可憐更不要說景觀!三十多層的高層建筑，地下沒有地下停車場，地面遍地是車，小區(qū)經(jīng)常被堵得水泄不通!如今房產(chǎn)證還沒有著落，孩子上學(xué)都困難，且升值幅度遠沒有想象中那么高，腸子都悔青了!”

在鄭州樓盤內(nèi)購史上，金榮熙園就是一個教科書級的例子。

2015年7月29日，位于經(jīng)開區(qū)第一大街與經(jīng)南六輔路交叉口西南角一塊居住用地，在鄭州國土資源局網(wǎng)上交易系統(tǒng)掛牌出讓。面積約為80.32畝，最終經(jīng)過129輪競價以60639萬元成交，競得人為鄭州福鴻元商貿(mào)有限公司。

該地塊單價754.99萬元/畝，超過當(dāng)年經(jīng)開區(qū)保持的單價最高值，成為當(dāng)時經(jīng)開區(qū)的“單價地王”，樓面價是3236元。

但事后經(jīng)媒體曝光，該“地王”未開拍已經(jīng)賣了兩年多。

王騰(化名)在2013年6月，全款付了62萬元，買了一套125㎡的房子，每平方米不到5000元。

據(jù)了解，像王騰這樣內(nèi)部團購的在金榮熙園共有650多套房，團購單價每平方米從4000多元到6000元不等，團購款近3億元?！爱?dāng)這塊土地開拍結(jié)果一出來，我和其他業(yè)主們一樣，全都慌了神，我們簽了認(rèn)購協(xié)議書，交了房屋全款的河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司竟然和這塊土地沒任何關(guān)系!真是讓人感到匪夷所思!”

業(yè)主們稱，金榮公司的團購很多都是通過他們所在的單位組織的，再加上簽的有蓋有“河南金榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”合同專用章的“認(rèn)購協(xié)議書”，協(xié)議書上“甲方承諾，甲方保證合法擁有本協(xié)議項下商品房項目的土地使用權(quán)，于2013年12月31日前辦理完畢土地使用權(quán)證，使用權(quán)限70年，甲方保證本協(xié)議項目于2013年8月中旬前開工……”

但可悲的是，從2014年“金榮熙園”地塊挖了個大坑之后，就再也沒有動工了。

地塊開拍結(jié)果出來以后，業(yè)主們認(rèn)為，最早簽的認(rèn)購協(xié)議書是跟金榮簽的，現(xiàn)在金榮公司必須把認(rèn)購協(xié)議換成取予公司的公章。為此，金榮公司一直推脫，協(xié)議書拒絕改簽。

“我們后來了解到，金榮、福鴻元和取予是一家人，法人都是薛棟。薛棟在管委會面對業(yè)主代表表示，金榮投資10萬元設(shè)立福鴻元商貿(mào)作為其影子公司，競得土地，為滿足開發(fā)資質(zhì)的需要，又以福鴻元為股東成立河南取予房地產(chǎn)開發(fā)公司，把項目名稱由“金榮熙園”改為“緹香苑”?！?/p>

2016年4月，金榮公司對外宣布：公司資金鏈斷裂。

2016年下半年，金榮熙園地塊被碧桂園收購，規(guī)劃“碧桂園·天悅”，采用高層+洋房高低配產(chǎn)品，預(yù)計2017年下半年推出。

世紀(jì)豪閣是由河南省金豪置業(yè)有限公司與河南省金閣置業(yè)有限公司合作開發(fā)?！坝山鸷拦咎峁┩恋?，金閣公司負(fù)責(zé)開發(fā)、銷售?！?/p>

據(jù)了解，開發(fā)商當(dāng)時規(guī)劃第一期開發(fā)1、3號樓共426套房屋，除去三家單位定向購置外，剩余房源對外散售。

2006年下半年，位于老國道107(中州大道2007年改造前名)與沈莊北路交叉口西北角的住宅項目--世紀(jì)豪閣破土動工?！皠傞_始進度還可以。08年初1號樓基本就建好了，3號樓也在建設(shè)之中?！标惷鳚?化名)堅定地說這個時間段他不會記錯，眼看著樓房正緊鑼密鼓地建設(shè)，2007年的樓市也到了史上最巔峰的時刻。陳明濤內(nèi)心的情緒隨著樓層的拔高走向了興奮的制高點，然而出人意料，開發(fā)商潑出的一盆冷水讓他從頭皮涼到腳趾。

工程開始停工了!“2008年第一次停工，是一個工程隊不干了，停了一陣子。到后來一次停工，是規(guī)劃局執(zhí)法大隊責(zé)令停工的，聽說是因為沒有建筑工程規(guī)劃許可證?！标愊壬鷼鈶嵉卣f道，當(dāng)時自己已經(jīng)繳清了大部分房款。但一段時間后，工程又開始建了，陳先生滿懷希望“這下能建好了”。隨著后來的陸續(xù)停工，直到2011年下半年開始上演徹底停工，陳此時大悟“是我太天真了!”。

“金閣置業(yè)當(dāng)時確實在沒有拿到(建筑工程)規(guī)劃證的情況下就開工了，并且對外銷售時也沒有辦理預(yù)售證，不過那時候很多定向團購的都這樣?！币晃恢槿耸客嘎丁２⑶?，由于金閣置業(yè)與金豪置業(yè)兩家開發(fā)商的利益糾紛，導(dǎo)致的項目停工亦將世紀(jì)豪閣帶入另外一種尷尬境地：由于缺乏建筑工程規(guī)劃許可證而被歸為“違建”。

不久，金豪置業(yè)資金鏈斷，董事長姚金香向河南兆業(yè)擔(dān)保公司借了巨款，后可能因資金涉及非法融資等情況，2012年4月，姚金香被捕入獄。

自此，2006年便開工建設(shè)的世紀(jì)豪閣成為爛尾樓，前期交款的400戶業(yè)主的安居夢徹底落空。

一切令人心碎的結(jié)果，都是看似美好的不可思議的疊加而成的。

德潤黃金海岸二七區(qū)大學(xué)南路與南三環(huán)交匯處，占據(jù)黃金位置，號稱3000多畝的體量，開盤時不少領(lǐng)導(dǎo)捧場，著實噱頭不小。

但后來，該樓盤團購房2013年都交錢了，當(dāng)時說2015年交房，但直到2015年年底還沒動工。

不過，還好，目前住宅基本清盤，畢竟已經(jīng)銷售了多年了 ，部分房源已經(jīng)開始陸續(xù)交房，當(dāng)然這一切都是伴隨著維權(quán)和再維權(quán)進行的。由于業(yè)主的盲目、開發(fā)商的無底線，在鄭州這種交房即維權(quán)也成為了一種正常現(xiàn)象，很少能幸運的避免。

德潤黃金海岸的維權(quán)，主要集中點在強制交房和外立面，以及各種宣傳與實際交房的不符合，樓間距太窄等等，劇情狗血。

不過現(xiàn)在已經(jīng)交房，但又曝出其物業(yè)管理十分差勁：交房1年多，水電費沒法正常繳費，一到交水電費就非要叫物業(yè)費，還必須交一年，不交就停水停電。保安不作為，盜賊大白天直接撬人家大門進戶盜竊，樓道消防設(shè)施短缺，衛(wèi)生臟亂差。

2013年里的某一天，利海雁鳴湖一號同時在河南四大主流都市報刊登了N個版面的大篇幅廣告，引發(fā)轟動和關(guān)注。

利海官方網(wǎng)站上顯示，利海雁鳴湖項目是其在全國城鎮(zhèn)化項目的一個，“雁鳴湖國際假日公園，改變未來的32平方公里”的廣告在鄭州的大街小巷的戶外廣告牌上高調(diào)出現(xiàn)，項目上波光粼粼的湖面、來回往返的直升飛機、豪華的別墅讓很多人感到震撼。雖然該項目很早就開始對外出售，但土地證件一直有問題，后來加上利海的資金鏈斷裂，現(xiàn)在項目已經(jīng)全部停工。

關(guān)于利海的資金鏈斷裂，有多重因素。

最為主要的便是，利海全線項目基本都存在無證開工、無證售房、奢侈營銷、全額舉債、無視業(yè)主等行為，設(shè)計土地、融資、售房、售后等房地產(chǎn)上下游多個環(huán)節(jié)。在日益精密的商業(yè)時代，其仍然在適用著高負(fù)債、高杠桿的操盤模式，高危險系數(shù)早已超過利海的掌控范圍。

雁鳴湖區(qū)域因此也深深烙上利海的失敗印記。該區(qū)域本原本想著利海借此翻身，現(xiàn)在看來當(dāng)初的期望過高?！皩τ谘泺Q湖一號有沒有更新的動態(tài)，這塊地會不會有人接盤，還是一直爛在地里，周圍的地產(chǎn)樓盤已經(jīng)逐步起來，雁鳴湖湖中心真的會變成爛尾樓嗎?“

現(xiàn)實無比殘酷，利海集團已經(jīng)破產(chǎn)，雁鳴湖一號成為爛尾樓已是不爭的事實。

但雁鳴湖畢竟是雁鳴湖，利海一號項目也占據(jù)了好位置，長期看，不會一直爛下去 ，總要有個解決辦法，希望政府下定決心，找到一個合適的接盤俠。對于一號項目的客戶來說，則就需要足夠的時間和耐心去等待。