2003年11月，國家發(fā)改委和建設部聯(lián)合下發(fā)了《物業(yè)服務收費管理辦法》，其中第9條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用”。

包干制，指收取的物業(yè)管理費屬于物業(yè)公司的經(jīng)營收入，物業(yè)費的盈余和虧損均由物業(yè)公司享有和承擔。

酬金制，指物業(yè)公司在向業(yè)主收取的物業(yè)管理費中，按約定比例或者金額提取酬金作為物業(yè)公司的經(jīng)營收入，其余全部為物業(yè)公司代管的業(yè)主共有資金，全部用于物業(yè)服務合同約定的支出。物業(yè)費結(jié)余由業(yè)主享有，物業(yè)費不足由業(yè)主承擔。

“包干制”與“酬金制”簡要對比

1、財務透明度不一致

酬金制下，除過物業(yè)公司酬金外的物業(yè)費，是業(yè)主的共有資金。物業(yè)公司必須公布物業(yè)服務資金的年度預決算，且至少每半年公布一次收支賬目。同時，業(yè)主委員會有權(quán)就物業(yè)費的收支情況開展審計。

包干制下，物業(yè)公司只需按照《物業(yè)服務合同》的約定履行服務職責，物業(yè)費由物業(yè)公司支配，業(yè)主無權(quán)檢查其使用情況。

可見，酬金制透明，物業(yè)公司利潤固定；包干制易于操作，物業(yè)公司利潤不固定，存在盈虧。

2、監(jiān)督信任度不一致

酬金制下，業(yè)主享有較大的物業(yè)管理日常監(jiān)督權(quán)利，對物業(yè)費的財務管控和業(yè)務監(jiān)督責任較多，必須有強有力的業(yè)主委員會參與實施。

包干制下，業(yè)主充分信任物業(yè)公司，無需操心物業(yè)費的使用。物業(yè)公司全權(quán)負責物業(yè)費的支配、盈虧，業(yè)主僅對現(xiàn)場業(yè)務服務提出質(zhì)詢。

綜上簡要對比，酬金制與包干制各有利弊，應當依據(jù)項目具體情況進行選擇合適方式。我們認為：

如委托品牌優(yōu)勢較為突出的物業(yè)服務企業(yè)提供服務，或者項目未成立業(yè)主委員會，推薦使用包干制。如委托處于成長期的物業(yè)服務企業(yè)提供服務，或者物業(yè)費標準較高，明顯存在盈余，則適合酬金制。

同時，特別需要強調(diào)的一點是：實行酬金制的物業(yè)項目，物業(yè)管理費不是物業(yè)公司的收入，是業(yè)主的AA制籌集資金，不存時下經(jīng)常報道的物業(yè)公司漲價之所。這個法律概念還未深入人心，需要業(yè)主樹立清晰的認識。