2020年5月28，十三屆全國人大三次會(huì)議表決通過了《民法典》，將從2021年1月1日起實(shí)施。每個(gè)人的每項(xiàng)權(quán)利在每時(shí)每刻都受到民法典的保護(hù)，出臺(tái)民法典，標(biāo)志著我國依法保護(hù)民事權(quán)利將進(jìn)入全新的“民法典時(shí)代”。

事實(shí)上，住在一個(gè)地方還真不意味著你擁有對(duì)這個(gè)房屋的法定居住權(quán)。 夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。

民法典中所指的居住權(quán)，也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對(duì)房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。

同樣是對(duì)于他人財(cái)產(chǎn)的使用，在租賃過程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對(duì)他人房屋進(jìn)行使用、收益的權(quán)利，但承租人的權(quán)利僅限于用益而無法直接支配。

而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對(duì)房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

不難看出，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)，在明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

在民法典中，增設(shè)專章規(guī)定居住權(quán)，以滿足特定人群的居住需求等。

文章來源：文君言綜合整理自國民經(jīng)略、網(wǎng)絡(luò) 中國房地產(chǎn)網(wǎng)

居住權(quán)的入典是此次民法典的亮點(diǎn)。這一概念在國內(nèi)提出已經(jīng)有幾十年時(shí)間，但因備受爭議并未落地，物權(quán)法立法時(shí)也曾先寫入后刪除。

在網(wǎng)絡(luò)上，有人混淆了房屋所有權(quán)和居住權(quán)，又將居住權(quán)使用期混同為70年土地使用期。

那么，居住權(quán)到底是什么呢？

居住權(quán)是指居住權(quán)人對(duì)他人所有房屋的全部或部分所享有地占有、使用的權(quán)利。 居住權(quán)設(shè)定的目的在于將房屋所有權(quán)在居住權(quán)人和所有人之間進(jìn)行分配，從而滿足各自不同的需求，既可以實(shí)現(xiàn)特定弱勢群體的住房保障，也可以靈活地滿足當(dāng)事人的其他住房需求。更重要的是，現(xiàn)行法只承認(rèn)“房屋所有權(quán)”以及“租賃權(quán)”兩種房屋的利用形式，難以完全滿足當(dāng)事人的多樣化需求。而居住權(quán)同時(shí)具有穩(wěn)定性和靈活性，能夠充分保障所有權(quán)人對(duì)房屋的自由支配，為利用房屋提供了更多方式，還可以填補(bǔ)“房屋所有權(quán)”和“租賃期”的中間地帶，有利于最大限度地發(fā)揮房屋的效用。

事實(shí)上，住在一個(gè)地方還真不意味著你擁有對(duì)這個(gè)房屋的法定居住權(quán)。 夫妻之間共同居住、未成年子女居住在父母家，這些基于婚姻家庭關(guān)系的情況統(tǒng)統(tǒng)不屬于居住權(quán)。

民法典中所指的居住權(quán)，也并不等同于日常租賃關(guān)系中獲得的對(duì)房屋的使用權(quán)。居住權(quán)與租賃權(quán)在根本上是不一樣的。

同樣是對(duì)于他人財(cái)產(chǎn)的使用，在租賃過程中產(chǎn)生的居住關(guān)系屬于債權(quán)，也是一種契約關(guān)系。承租人可以基于房屋租賃合同取得的對(duì)他人房屋進(jìn)行使用、收益的權(quán)利，但承租人的權(quán)利僅限于用益而無法直接支配。

而在物權(quán)編中規(guī)定的居住權(quán)則具有獨(dú)立性和直接支配性，能以自己意思無需借助他人的行為對(duì)房屋直接進(jìn)行管領(lǐng)、實(shí)現(xiàn)權(quán)利內(nèi)容。

不難看出，居住權(quán)是增加規(guī)定的一項(xiàng)新型用益物權(quán)，在明確居住權(quán)原則上無償設(shè)立，居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。

《民法典》關(guān)于居住權(quán)的相關(guān)條文

第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定,對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益 物權(quán),以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán),當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。居住權(quán)合同一般包括下列條款:

(一)當(dāng)事人的姓名或者名稱和住所;

(二)住宅的位置;

(三)居住的條件和要求;

(四)居住權(quán)期限;

(五)解決爭議的方法。

第三百六十八條 居住權(quán)無償設(shè)立,但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的,應(yīng) 當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租,但是當(dāng)事人 另有約定的除外。

第三百七十條 居住權(quán)期限屆滿或者居住權(quán)人死亡的,居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的, 應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。

第三百七十一條 以遺囑方式設(shè)立居住權(quán)的,參照適用本章的有關(guān)規(guī)定。

那么，這個(gè)變化又會(huì)給我們帶來什么影響呢？

首先，這一規(guī)定，對(duì)于日后二手房的購買有了一條必備的手續(xù)，因?yàn)橘彿繒r(shí)不僅需要查詢房屋的權(quán)屬、司法查封、設(shè)立抵押等情況， 還應(yīng)注意查詢房屋是否登記有居住權(quán)。

一旦房屋的居住權(quán)在房管局登記了，就算成立，沒有登記則不成立。買房一定要查冊(cè)，看房屋有沒有被設(shè)置了居住權(quán)。 因?yàn)?，新房東也不能趕走居住權(quán)人。

舉個(gè)例子，老人一旦給保姆或親戚設(shè)立“居住權(quán)”，老人去世后，即便房子為子女所繼承，保姆或親戚仍享有居住權(quán)。

如果“居住權(quán)”是終生的，保姆或親戚可以住到自己去世為止，子女即便拿到了不動(dòng)產(chǎn)證，也沒有權(quán)利將其趕出，也不得再次用于出租。 當(dāng)然，保姆或親戚只能居住，沒有資格進(jìn)行轉(zhuǎn)讓買賣，其子女也無法獲得繼承權(quán)。 至于居住要不要另付租金，這要看當(dāng)時(shí)約定。如果沒有約定，一般都是無償?shù)摹?這只是一種可能存在的應(yīng)用場景。

未來，“居住權(quán)”的應(yīng)用場景可能會(huì)覆蓋到更多領(lǐng)域：

婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚后居無定所。

其一，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

其二，公租房未來可能會(huì)通過“居住權(quán)”加以確認(rèn)。目前公租房所有權(quán)一般為地方政府所有，而住戶只是租賃關(guān)系，基本權(quán)益很難得到保障。如果能明確“居住權(quán)”，無疑這些中低收入者的權(quán)益能得到更多保障。

其三，這幾年，“以房養(yǎng)老”問題層出不窮。所謂以房養(yǎng)老，是指老人將房子抵押給金融機(jī)構(gòu)，獲得養(yǎng)老金直到去世。一些機(jī)構(gòu)以此為名，騙取老人房產(chǎn)，導(dǎo)致老人不知不覺中房產(chǎn)被賤賣，最終賠了房子又失去了住所。如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰都無法剝奪，這無疑能讓許多金融騙局無處藏身……

另外，居住權(quán)的用益物權(quán)，實(shí)際上是把居住權(quán)和所有權(quán)分開，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，其自由處置受到限制，在房屋交易過程中可能會(huì)遇到障礙， 因?yàn)榧词故欠课菽軌蜻^戶，但如果合同約定的居住時(shí)間還在持續(xù)，依然需要保障居住權(quán)人的權(quán)益。作為購房者，如果房子是用來自住，一般也不會(huì)考慮此類房子。