導讀：民法典2021年1月1日起施行，是買房人和賣房人都必須要了解的知識。它的影響可以分為兩個面，我們通過舉例來一一說明。

5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》。這部法律將自2021年1月1日起施行，意味著我國依法保護民事權利迎來“民法典時代”。

民法典共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任以及附則。在施行之后，我國現(xiàn)行的婚姻法、繼承法、民法通則、收養(yǎng)法等9部法律將同步廢止。

一、“居住權”解釋

民法典物權編中設置的“居住權”，是在房屋“所有權”、“土地使用權”之外，新增的一個“權”。

按照民法典第三百六十六條定義：居住權人有權按照合同約定、對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。

通俗解釋：“居住權人”可以和“房東”簽訂書面合同，在不取得該房屋“所有權”（不過戶）的情況下，單獨對該房屋合法“占有、使用”。

二、“居住權”約束

1、取得方法

居住權的取得方式是通過“當事人書面合同約定，并登記”，約定內(nèi)容一般包括，當事人的姓名和住所；住宅的位置；居住的條件和要求；居住權期間（期限）；解決爭議的方法。

2、允許有償設立，登記生效。

原則上，居住權是無償設立的，但是在當事雙方另有約定的情況下，允許有償設立。并且，設立居住權應當在相應的登記機構登記，自登記時，立刻生效。

3、允許出租收益，但不得轉(zhuǎn)讓和繼承。

原則上，設立居住權的住宅不得出租，但當事人另有約定的除外。

居住權只能保障“居住權人”自身的居住權利，該權利不得轉(zhuǎn)讓和繼承。

4、允許約定居住權期限。

居住權的有效期限，可以由當事人雙方共同約定，5年、10年、20年都可以，也可是終生有效。居住權期間屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消失的，應當辦理注銷登記。

這里需要單獨說明一下，無論居住權期間多長時間，只要“居住權人”死亡的，居住權均自動消失。

5、允許以遺囑方式設立。

三、“居住權”帶來的一些影響

民法典2021年1月1日起施行，是買房人和賣房人都必須要了解的知識。它的影響可以分為兩個面，我們直接通過舉例來說明。

例一：租戶租房

張三租了李四的房子，5年期，到了第2年，李四開始對租金不滿意，于是想了很多壞點子擾亂張三的生活。張三無奈，只能選擇加房租或者搬家。有了“居住權”之后，張三的居住權利就能得到充分保障，再也不用擔心李四隨意漲房租了。

哪怕李四打擾張三的生活，導致張三無法實際居住，但這套房子在期滿5年之前，李四也無法再次出租獲利。這可以從根本上解決壞房東的不軌用心。

例二：老人養(yǎng)老

1、王老爺子年事已高，無兒無女，名下有一套自住房。

這個時候，王老爺子可以以相對低的價格將房屋出售給金融機構或其他投資人，但是保留房屋的“居住權”直到離世。這對雙方來說都有利。

第一，老人獲得售房款，養(yǎng)老的資金流有保證，而且可以保證他老有所居，不會失去住的地方。

第二，金融機構或投資人可以用比較低的價格獲得房屋的所有權，之后，要么等待老人離世處置資產(chǎn)，要么可以進行抵押融資等一系列的利用。

所以這是一個雙贏的局面，養(yǎng)老問題由市場來解決。

2、王老爺子年事已高，但是子女不能在身邊照料，為了解決自己的養(yǎng)老問題，老爺子可以將房屋若干年的“居住權”設立給信任的保姆，從而獲得更好的照料。即使中途老人離世，老人子女繼承了房屋所有權，保姆的“居住權”也依然存在，直到期滿為止。不必擔心老人子女毀約。

例三：房產(chǎn)傳承

1、李老太共有3個子女，二女兒和老大老三的關系都不好。李老太擔心有一天自己突然離世之后，子女之間因為房產(chǎn)分配鬧矛盾。這個時候，她可以先把房產(chǎn)的的“所有權”按照自己的意愿分割給子女，但是保留房產(chǎn)的“居住權”直到自己離世。提前解決身后事。

2、父母出錢給子女買房，房子所有權登記在子女名下，但父母可以和子女約定，父母在世期間對所購房屋享有無償?shù)挠谰镁幼唷?/span>這樣可以最大化保證父母出資的權利。尤其是那些一次性掏空畢生積蓄的父母，可以有效防止極少數(shù)的白眼狼。

例四：婚前財產(chǎn)

1、翠花和二狗要結婚了，但翠花的父母要求二狗必須在他的房本上加上翠花的名字，二狗左右為難之下，最后還是從了。有了“居住權”之后，二狗就多了一個選擇，他可以把房子的永久“居住權”無償設立在翠花名下，而單獨保留房屋的所有權。

2、鐵柱和燕子要離婚，10歲的孩子最可憐，夫妻倆都擔心孩子未來吃苦，共同決定把名下房產(chǎn)的“居住權”永久設立在孩子名下。通過法律形式給孩子的未來設置一個基礎的生活保障。

例五：公租房、長租公寓

目前的公租房、廉租房、長租公寓都是以“租賃合同”的形式確認權利。今后，這些物業(yè)都可以通過“居住權”加以確認，因為居住權是“物權”，這比基于租賃關系的“租賃權”更加穩(wěn)定可靠。

尤其是長租公寓，是近幾年才出現(xiàn)的新品種，它本身是合法合規(guī)的租賃產(chǎn)品，但大眾的接受度卻普遍不高，其核心的原因就是人們擔心權利保障不到位。今后，長租公寓就可以通過有償設立“二十年居住權”、“四十年居住權”或者“終生居住權”的方式來快速收回開發(fā)成本。對于租房人而言，終生不再買房成為可能。

例六：房產(chǎn)投資

“居住權”和“所有權”分離的背景下，房屋所有權人能夠在這個房屋上獲得的收益將會大大縮水。根據(jù)民法典的規(guī)定，居住權無償設立，但當事人另有約定的除外。另外，設立居住權的住宅也不能出租，但當事人另有約定的除外。

也就是說，房屋所有人既不能向居住權人收取費用，又不能另行將房屋出租給他人收取租金，除非居住權人同意。在這種情況下，房屋所有人很難在這套房屋上獲得持續(xù)的現(xiàn)金流。

房屋所有人如果選擇將房屋賣掉，那么新的購買人相當于要買一個既不能自住，又不能出租的房屋，這勢必會大大影響房屋的交易價格。甚至使一些房屋失去金融屬性，在相當長的時間內(nèi)，都只有居住屬性。

當然，這也意味著，市場上會出現(xiàn)一些“漏”，例如父母可以用很低的價格為年齡還小的孩子提前購買一套20年之后可以實際居住的房子。

例七：二手房交易

目前的二手房交易，買房人只需要看房屋是否存在抵押、租賃和查封風險，而未來還要看是否存在“居住權”、“居住權”是多長時間。

一旦存在居住權，就會面臨“例六”的問題。

五年“居住權”房產(chǎn)折價多少？

十年“居住權”房產(chǎn)折價多少？

終生“居住權”房產(chǎn)折價多少？

同樣的問題，在租賃房和法拍房中也會遇到。

如果租到一套設置有“居住權”的房子該怎么辦？

（父母設置了租賃權，但不實際居住，子女把房子拿來出租。）

這些都是可能面臨的新情況。

四、“居住權”可能帶來的其他問題

1、目前法律框架下，房屋的“所有權”和“居住權”是一體的，它捆綁了很多隱性權益，例如“學位”“落戶”“燃氣、電費補貼”等公共服務，“居住權”一旦分離出來，那這些隱性的權益應該歸誰？

2、房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅，以房屋為征收對象，房屋的“居住權”和“所有權”同屬“物權”，在法理上是平等的。那“房產(chǎn)稅”該由誰來承擔呢？

3、民法典自2021年1月1日起開始施行，可以預見的是，市場上自然會出現(xiàn)這種兩權分離的房產(chǎn)。那么，以前已經(jīng)做過銀行按揭、機構抵押、甚至是民間個人抵押的房產(chǎn)該怎么辦？如果老賴動了壞心思，把自己已經(jīng)資不抵債的房子設置一個終生“居住權”，該怎么辦？

4、帶有“居住權”的房產(chǎn)流動性必然會變差，甚至直接鎖死。所以，如果你的房產(chǎn)計劃出售，就不要設置“居住權”，相反，如果你的房子不想被出售，可以提前設置一定期限的“居住權”，代持科技又增加了一重保障。

5、可不可以兩個陌生人共同出資購買一套商品房，其中一人獲得“所有權”，另一人獲得一定期限“居住權”呢？例如，500萬的房產(chǎn)，A出資400萬獲得所有權，B出資100萬獲得20年的“居住權”。這是完全有可能的。

最后，“居住權”和“所有權”同屬“物權”，在法理上是平等的。

“居住權”可以單獨分離，并且在法律上可以有償設置，這意味著它還有很多可以想象的空間，歡迎大家轉(zhuǎn)發(fā)、留言、討論交流。