上回說到，土地增值稅分期。下面我們繼續(xù)探討土地增值稅清算過程中常見的疑難問題之土增稅清算時點，希望給大家開展工作帶來一些幫助。

我們都知道土地增值稅清算有兩種模式，一種是主動清算，通俗的講，就是你主動去找的稅務(wù)局；另一種是通知清算，可以理解為稅務(wù)局來找你。

一、主動清算

對于主動清算的項目比較簡單，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，此種情況是指開發(fā)項目已由政府職能部門全部竣工備案，開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售完畢；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的，此種情況就是我們平時所說的，在建工程轉(zhuǎn)讓或者是項目轉(zhuǎn)讓；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

二、通知清算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目，雖未達到主動清算條件，但是符合四個通知清算條件之一的，稅務(wù)機關(guān)就要求進行清算。在這兒，我們主要分析前三個條件：

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。在這里，我們需要注意以下2個關(guān)鍵詞：

第一個關(guān)鍵詞——“竣工驗收”，已竣工驗收是前提，若項目尚未竣工驗收，正常情況下稅務(wù)機關(guān)不得通知進行清算；

需要注意的是，目前土地增稅清算中的竣工驗收，目前日漸趨同于企業(yè)所得稅的完工標準。例如山東省地方稅務(wù)局《關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2017年第5號)第二十三條明確，上文所稱的“全部竣工”、“已竣工驗收”是指房地產(chǎn)開發(fā)項目符合下列條件之一的情形：

（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案；

（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用；

（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

其中“開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用”就是我們常說的“交鑰匙”，“開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”也就是我們所說的大產(chǎn)權(quán)證明。

對于以上三個標準，應(yīng)按照孰先原則。

第二個關(guān)鍵詞“85%”，這里的85%面積包含三種類型：

（1）已售面積；

（2）已經(jīng)自用的面積；

（3）已經(jīng)出租的面積。我們可以用公式表示如下:

（已售建筑面積+用于出租建筑面積+自用的可售建筑面積）÷當期可售建筑面積×100%≥85%

例如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常會發(fā)生如下情況：

（1）開發(fā)項目中有一些臨街商鋪或者產(chǎn)權(quán)會所等產(chǎn)品，一時沒有銷售出去。企業(yè)為了減輕資金壓力，清算前提前對外出租使用，

（2）企業(yè)開發(fā)的寫字樓或者商品房，企業(yè)當做售樓處、樣板間投入辦公自用。

（3）以上兩部分，加上企業(yè)已經(jīng)對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品，如果此時能達到這一期可售面積的85%及以上比例時，也就達到了清算的條件，就需要進行清算。

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

目前，越來越多的地方明確預售許可證滿三年，是指的同一期項目中取得的最后一張預售許可證滿三年。舉個例子：假定企業(yè)開發(fā)的項目里有十棟樓，此時，前五棟樓已經(jīng)取得預售許可證，且已經(jīng)滿了三年，但后五棟樓尚未取得預售許可證，若這十棟樓符合同一期項目的條件，那這時候，稅務(wù)局就不能通知清算。

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

此時，稅務(wù)局一定會上門找咱們的。

對于上述清算的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)符合主動清算條件的，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)；對于符合通知清算的土地增值稅清算項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

我們知道，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)很少有主動找稅務(wù)局進行清算的。

但是當國地稅合并的消息一出時，找我們咨詢土地增值稅清算的企業(yè)絡(luò)繹不絕，接合同簽到手軟。因為企業(yè)擔心，國地稅合并后精兵強將兵合一處加大征管力度，所以希望早清算早利索。但是事實上也遇到了因為國地稅合并，稅務(wù)機關(guān)人事關(guān)系凍結(jié)，企業(yè)提交了清算申請，稅屋機關(guān)遲遲沒有動靜，那真是急煞人愁煞人也。

話說回來，如果稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)通知你進行清算，但是企業(yè)不愿意按照查賬征收，部分情況下還可以采用拖字訣，說不定能轉(zhuǎn)為核定征收呢。

當然，如果你的項目在河南，建議還是省省心踏踏實實的配合吧，因為核定征收稅率15%，太高了啊。