新政！今后買(mǎi)這類(lèi)房子就等于浪費(fèi)錢(qián)！沒(méi)價(jià)值！南昌人警惕！

祥雲(yún)山人楊克昌 2020-06-08

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最近關(guān)于“民法典”的討論熱度還是很高，小編在其中發(fā)現(xiàn)了一個(gè)將來(lái)會(huì)對(duì)我們的房屋有重大影響的規(guī)定，想提醒下大家。

民法典物權(quán)編新增了一個(gè)叫“居住權(quán)”的用益物權(quán)。

在其中，有關(guān)居住權(quán)的定義與解釋?zhuān)尣簧偃说闹脴I(yè)觀都發(fā)生了變化。

《民法典》：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿(mǎn)足居住需要。

通常來(lái)說(shuō)，我國(guó)的房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)合二為一。人們購(gòu)買(mǎi)房屋后，對(duì)房屋本身享有所有權(quán)，對(duì)房子之下的土地?fù)碛?0年、50年或70年不等的使用權(quán)，住宅70年產(chǎn)權(quán)到期可自動(dòng)續(xù)期。

首先，我們來(lái)看看“居住權(quán)”，意味著什么呢？

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，居住權(quán)可以變相理解為，一種不可繼承、買(mǎi)賣(mài)的房屋“所有權(quán)”，之所以帶引號(hào)，是因?yàn)檎嬲乃袡?quán)并不在于具有居住權(quán)的人。

但是由于房屋的特殊屬性，實(shí)際居住者在某種意義上，所擁有的房屋支配權(quán)，與房屋真正的所有權(quán)是幾乎對(duì)等。

這個(gè)權(quán)利簡(jiǎn)直太牛逼了！

比如說(shuō)，有許多房產(chǎn)糾紛案件，就是實(shí)際居住人并不具備房產(chǎn)所有權(quán)導(dǎo)致的，相信類(lèi)似的例子大家見(jiàn)過(guò)很多。

而根據(jù)新規(guī)，居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，自登記時(shí)設(shè)立，不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，居住權(quán)期間屆滿(mǎn)或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。

這也就是說(shuō)，房子只要設(shè)立了“居住權(quán)”，即使沒(méi)有房產(chǎn)證，也可長(zhǎng)時(shí)間乃至終生居住。

而新業(yè)主即便事后獲得不動(dòng)產(chǎn)證、拿到所有權(quán)，也無(wú)法改變“居住權(quán)”已經(jīng)存在的現(xiàn)實(shí)，沒(méi)有權(quán)利趕走居住權(quán)人。

而設(shè)立居住權(quán)，需要兩個(gè)條件：

雙方書(shū)面約定，一般包括居住的條件、要求和期限。
需要到房管局登記。沒(méi)有登記，則不產(chǎn)生居住權(quán)。

會(huì)不會(huì)以后會(huì)出現(xiàn)，我買(mǎi)的房子被別人先住進(jìn)去了，所以我的房子就不再是我的房子的情況發(fā)生呢？

別急，先看明白官方的定義。據(jù)介紹，居住權(quán)的期限，可以自行設(shè)立，5年、10年、20年均可，也可是終生。如果是終生有效，那么不到去世，居住權(quán)就不會(huì)消失。

也就是說(shuō)，不是長(zhǎng)期居住就能獲得“居住權(quán)”。

比如前不久非常熱門(mén)的深圳女買(mǎi)房事件，因?yàn)樽约哼^(guò)了28年才想起來(lái)自己有套房子，而房子本身已經(jīng)有住戶(hù)在里面住了十多年，從而讓房子的歸屬顯得有些莫名其妙。

當(dāng)然，結(jié)果是住戶(hù)灰溜溜搬走了把房子還給了深圳女富婆。

根據(jù)居住權(quán)的定義，即便住的再久，只要業(yè)主沒(méi)有主動(dòng)設(shè)立“居住權(quán)”，那么居住權(quán)益就不成立。

所以，居住權(quán)到底會(huì)影響哪些方面呢？

舉個(gè)例子，許多家庭的房產(chǎn)糾紛，都是因?yàn)榭陬^承諾不具備法律效力導(dǎo)致的。

比如說(shuō)父輩承諾將房子借給親戚住，結(jié)果過(guò)世后，子輩并不認(rèn)可這種承諾的情況，可以說(shuō)是非常多見(jiàn)的。

可見(jiàn)，居住權(quán)的應(yīng)用場(chǎng)景是可以非常廣泛的，包括婚姻財(cái)產(chǎn)約定、公租房、以房養(yǎng)老、子女繼承糾紛、離婚房產(chǎn)歸屬等問(wèn)題，都可以的得到有效的解決。

再比如，男女結(jié)婚，婚前財(cái)產(chǎn)為個(gè)人所有，要不要加名，往往帶來(lái)諸多家庭矛盾。如今居住權(quán)的存在，提供了新的解決方案：給另一方居住權(quán)，而不用讓出所有權(quán)。

再有，公租房未來(lái)也可能會(huì)通過(guò)“居住權(quán)”加以確認(rèn)，確保居住人利益。

還有就是“以房養(yǎng)老”的問(wèn)題，最近幾年，許多不法機(jī)構(gòu)利用“以房養(yǎng)老”的名義，騙取老人的房產(chǎn)，最終賠了房子又失去了住所。

但如果在簽訂“以房養(yǎng)老”協(xié)議的同時(shí)，保障老人居住權(quán)，不到去世，這一權(quán)利就一直存在，有生之年誰(shuí)都無(wú)法剝奪，這無(wú)疑能讓許多金融騙局無(wú)處藏身。

居住權(quán)雖然不能阻止房東出售、抵押房屋，但設(shè)置了居住權(quán)的房屋等于流通價(jià)值為0，沒(méi)有人會(huì)接受抵押和出售。

所以你買(mǎi)這類(lèi)房子不就白花錢(qián)了，買(mǎi)了又不能自己住，又不能把人趕出去，也沒(méi)法轉(zhuǎn)手賣(mài)出去，找不到接盤(pán)俠，可不就是浪費(fèi)錢(qián)，沒(méi)任何價(jià)值。簡(jiǎn)直欲哭無(wú)淚啊。

顯然，居住權(quán)的存在，能夠保障部分弱勢(shì)群體的權(quán)益，但也必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)相當(dāng)影響。但不可否認(rèn)的是，居住權(quán)也會(huì)讓房產(chǎn)交易變得更加復(fù)雜。

過(guò)去房產(chǎn)交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租賃。未來(lái)，房產(chǎn)查冊(cè)，還要看是否存在“居住權(quán)”，一旦存在居住權(quán)，房產(chǎn)交易就不是那么簡(jiǎn)單了。

但總的來(lái)說(shuō)，居住權(quán)不具有普適性，市場(chǎng)上設(shè)置居住權(quán)的房產(chǎn)應(yīng)該僅是個(gè)別情況，只會(huì)占市場(chǎng)的很小比例，很大一部分綁定居住權(quán)的房產(chǎn)會(huì)是在公租房、法拍房等特殊領(lǐng)域。

因此，居住權(quán)雖然會(huì)對(duì)二手房的流通產(chǎn)生一定影響，但對(duì)整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)影響甚微。到時(shí)候二手房交易的時(shí)候讓第三方機(jī)構(gòu)做好產(chǎn)調(diào)或者到房管局辦事大廳或指定官方網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)就可以了。

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