2018年8月20日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（簡稱“招商蛇口”，股票代碼001979)發(fā)布2018年半年度報(bào)告。2018年是招商蛇口的“改革年”。站上“千億銷售”臺階后，公司在認(rèn)識轉(zhuǎn)型、深化轉(zhuǎn)型的基礎(chǔ)上，擁抱變化、主動(dòng)變革，整體發(fā)展勢頭良好，并朝著質(zhì)效提升方向有力推進(jìn)。

報(bào)告期內(nèi)，公司繼續(xù)保持AAA的主體信用等級和債項(xiàng)信用等級，順利發(fā)行了公司債券70億元；于近期陸續(xù)發(fā)行了兩期超短期融資券（270天和180天），總額合計(jì)40億元，票面利率分別為3.74%、3.55%；聯(lián)合招商資本、平安銀行東莞分行共同簽署了成立招商澎湃系列投資基金的協(xié)議，引入穩(wěn)定的基金合作伙伴；聯(lián)合招商啟航等多家公司設(shè)立招商局蘄春蘄艾產(chǎn)業(yè)投資基金，創(chuàng)新探索“房東+股東”的產(chǎn)融結(jié)合模式；成立儲架額度60億元，首期發(fā)行20億元“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，是國內(nèi)首單儲架式長租公寓CMBS產(chǎn)品；攜手建行注冊首單銀行間長租公寓ABN200億（首發(fā)40億元），創(chuàng)新解決長租公寓融資金額少、期限長、成本高的難題。截止6月底，公司的綜合資金成本為4.87%，在行業(yè)內(nèi)繼續(xù)保持較大的融資優(yōu)勢。

2018年2月13日，以招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司為發(fā)行人的“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深圳證券交易所成功設(shè)立發(fā)行。招商蛇口CMBS是全國首單儲架式長租公寓發(fā)行的CMBS項(xiàng)目，產(chǎn)品總規(guī)模60億元，首期發(fā)行20億，期限為18年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模19.90億，獲得AAA評級。該產(chǎn)品獲得了2.36倍的超額認(rèn)購，在市場資金成本走高的嚴(yán)峻態(tài)勢下該產(chǎn)品的發(fā)行利率控制在5.7%，體現(xiàn)了投資者對該項(xiàng)目以及招商蛇口公寓品牌的認(rèn)可。該單CMBS是招商蛇口穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的重要探索。

2017年12月4日，“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”在中國銀行間市場交易商協(xié)會成功注冊，首期計(jì)劃發(fā)行40億元，期限15年，由建設(shè)銀行擔(dān)任主承銷商，采取定向發(fā)行方式在銀行間市場發(fā)行。該產(chǎn)品為銀行間市場首單住房租賃資產(chǎn)證券化項(xiàng)目，產(chǎn)品底層基礎(chǔ)資產(chǎn)為深圳招商地產(chǎn)有限地產(chǎn)有限公司持有的位于深圳市南山區(qū)蛇口、出租良好的兩個(gè)公寓項(xiàng)目未來15年的租金收益權(quán)。

2018年上半年，招商積極布局新業(yè)態(tài)，大公寓、大健康、大文創(chuàng)多點(diǎn)開花，轉(zhuǎn)型成效初步顯現(xiàn)。大公寓快速發(fā)展，以“以輕資產(chǎn)租入改造、存量商辦改造為主，伺機(jī)小股操盤引入專業(yè)基金；構(gòu)建融投管退全周期商業(yè)模式，有效推進(jìn)統(tǒng)一品牌、投資標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、客戶資源管理、運(yùn)營評價(jià)”為發(fā)展策略，在精耕深圳市場的基礎(chǔ)上，落地北京、上海、重慶、南京、杭州等8個(gè)一二線城市；報(bào)告期內(nèi)，新增13個(gè)長租公寓項(xiàng)目（24.1萬平方米/5,134間），合計(jì)在全國布局長租公寓近2萬間，管理規(guī)?？傆?jì)約90萬平方米，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺的全線上化服務(wù)。

招商蛇口全國范圍內(nèi)已開發(fā)運(yùn)營超過300多個(gè)住宅項(xiàng)目，大多分布于一、二線重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，為發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)提供了存量基礎(chǔ)。招商蛇口多個(gè)正在推進(jìn)的公寓項(xiàng)目是由在售或自持物業(yè)轉(zhuǎn)變而來。自重組上市后，招商蛇口確立“前港-中區(qū)-后城”發(fā)展模式，基于蛇口經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)成片區(qū)綜合開發(fā)，即以港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，再配套城市功能開發(fā)，從而形成聯(lián)動(dòng)引領(lǐng)城市升級。

目前，招商蛇口旗下長租公寓主要有三條產(chǎn)品線：壹棠、壹間和壹棧，每條產(chǎn)品線都已形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，包括產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營管理、品牌等細(xì)分體系，培養(yǎng)了一支專業(yè)化運(yùn)營管理隊(duì)伍。招商蛇口有30年住宅租賃、5年中高端公寓運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，擁有豐富的政策性及園區(qū)配套住房運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并已全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營管理、品牌等精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，租金溢價(jià)水平達(dá)20%-31%，對于行業(yè)有很好的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。

（一）概述

2018年2月13日，以招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司為發(fā)行人的“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”在深圳證券交易所成功設(shè)立發(fā)行。

該產(chǎn)品是國內(nèi)首單儲架式長租公寓發(fā)行的CMBS項(xiàng)目，產(chǎn)品總規(guī)模60億元，首期發(fā)行20億，期限為18年，其中優(yōu)先級產(chǎn)品規(guī)模19.90億，獲得AAA評級。首期發(fā)行獲得了2.36倍的超額認(rèn)購，在市場資金成本走高的嚴(yán)峻態(tài)勢下該產(chǎn)品的發(fā)行利率控制在5.7%，體現(xiàn)了投資者對該項(xiàng)目以及招商蛇口公寓品牌的認(rèn)可。

首期發(fā)行產(chǎn)品以位于深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)的“四海小區(qū)”作為標(biāo)的資產(chǎn)，發(fā)行規(guī)模20億元。招商蛇口為專項(xiàng)計(jì)劃提供差額補(bǔ)足，同時(shí)以其子公司持有的“四海小區(qū)”全部標(biāo)的物業(yè)資產(chǎn)對信托貸款提供抵押擔(dān)保，使優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券獲得了AAA的信用評級。

該產(chǎn)品率先在CMBS領(lǐng)域引入了儲架發(fā)行的交易結(jié)構(gòu)，即一次審批、分期發(fā)行的模式。第一期專項(xiàng)計(jì)劃以位于深圳市南山區(qū)蛇口，出租情況良好的長租公寓作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。在增信措施方面，考慮到不同層面的風(fēng)險(xiǎn)，本專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)置了優(yōu)先級/次級分層、超額覆蓋、差額補(bǔ)足、物業(yè)資產(chǎn)抵押擔(dān)保等不同層次的緩釋措施。

該長租公寓CMBS產(chǎn)品的發(fā)行，為招商蛇口公寓戰(zhàn)略提供資本性工具，也是戰(zhàn)略體系中重要一環(huán)。招商蛇口董事總經(jīng)理許永軍表示，長租公寓業(yè)務(wù)是公司發(fā)展戰(zhàn)略之一，資產(chǎn)證券化是這一戰(zhàn)略的重要組成部分。該單CMBS是公司穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)的重要探索。

 （二）產(chǎn)品構(gòu)造

1、產(chǎn)品要素

“招商創(chuàng)融-招商蛇口長租公寓第一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”發(fā)行規(guī)模20億元，其中優(yōu)先檔19億元，評級AAA，期限18年，發(fā)行利率5.7%；次級檔0.1億元。該項(xiàng)目非特定原始權(quán)益人為深圳市招商置地投資有限公司，資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)為深圳市招商公寓發(fā)展有限公司，差額補(bǔ)足義務(wù)人為招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司。

制圖：REITs行業(yè)研究（微信公眾號ID：REITsResearch）

2、交易結(jié)構(gòu)

（1）原始權(quán)益人（招商置地）將20億元貨幣資金委托給受托人（建信信托）設(shè)立單一資金信托，貸款人（建信信托）按期向借款人（招商公寓和招商蛇口）發(fā)放信托貸款，金額為20億元，原始權(quán)益人為唯一的信托受益人。

（2）質(zhì)權(quán)人/抵押權(quán)人（建信信托）通過與出質(zhì)人/抵押人（招商公寓）簽訂《質(zhì)押合同》、《抵押合同》，將目標(biāo)項(xiàng)目在信托貸款存續(xù)期間的租金收入設(shè)定質(zhì)押；將目標(biāo)資產(chǎn)的房屋所有權(quán)及其對應(yīng)土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

（3）管理人（招商資管）設(shè)立并管理專項(xiàng)計(jì)劃，與原始權(quán)益人（招商置地）簽訂《信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓合同》，向原始權(quán)益人購買基礎(chǔ)資產(chǎn)，發(fā)行資產(chǎn)支持證券，并由招商蛇口為優(yōu)先級本息提供差額補(bǔ)足。

3、基礎(chǔ)資產(chǎn)和標(biāo)的物業(yè)

（1）基礎(chǔ)資產(chǎn)

本專項(xiàng)計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn)為信托受益權(quán)，信托貸款20億元，期限18年，委貸對象為招商公寓和招商蛇口。

（2）標(biāo)的物業(yè)

四海小區(qū)物業(yè)系指招商公寓持有并對外出租的位于深圳市南山區(qū)蛇口四海路西、工業(yè)九路以東的1826套物業(yè)。本專項(xiàng)計(jì)劃目標(biāo)項(xiàng)目為位于四海小區(qū)的1~18棟、28~40棟部分物業(yè)，建筑面積合計(jì)為56,522.12平米。

四海小區(qū)地處深圳市南山區(qū)蛇口四海路西、工業(yè)九以東，隸屬于深圳前海蛇口自貿(mào)片區(qū)。四海小區(qū)的竣工日期在1983~1985年之間，共42棟，每一棟均為多層建筑物，層數(shù)為6層，每層有11間，戶型均為標(biāo)準(zhǔn)單間，每間面積約為30~32平方米。

四海小區(qū)目前由招商物業(yè)管理公司旗下其樂物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理，提供一站式入住辦理與維保保修等服務(wù)；智能化門禁刷卡進(jìn)出，24小時(shí)安保服務(wù)。物業(yè)管理費(fèi)為2元/平方米/月，停車費(fèi)為110元/月/個(gè)。

從出租情況來看，四海小區(qū)主要居住對象為企事業(yè)的內(nèi)部員工，其中企事業(yè)單位承租物業(yè)面積占86.54%，個(gè)人承租物業(yè)面積占13.46%。企業(yè)客戶主要分布在蛇口及南山區(qū)域，主要包括物業(yè)服務(wù)、酒店餐飲、高科制造、醫(yī)療、物流、零售等行業(yè)。租客與招商公寓的租賃合同均為一年一簽，招商公寓每年將根據(jù)市場價(jià)格對租金進(jìn)行調(diào)整。

根據(jù)戴德梁行的評估報(bào)告，目標(biāo)項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)為56,522.12平方米，于2017年11月14日之房地產(chǎn)市場價(jià)值為31億元左右。

4、增信措施

本單產(chǎn)品的主要增信措施如下：

（1）優(yōu)先/次級分層機(jī)制。優(yōu)先檔證券獲得次級檔0.5%的信用支持。

（2）基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流超額覆蓋。專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間物業(yè)資產(chǎn)每年產(chǎn)生的預(yù)期收入對于優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本金及預(yù)期收益兌付形成超額覆蓋。

（3）差額補(bǔ)足。招商蛇口作為差額補(bǔ)足義務(wù)人和售回承諾人能夠在極大程度上保障優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券本息的按時(shí)足額兌付并滿足優(yōu)先級資產(chǎn)支持證券投資者的售回需求。

（4）信托層面的增信。物業(yè)資產(chǎn)抵押擔(dān)保；租金收入質(zhì)押和監(jiān)管；還款補(bǔ)足義務(wù)人提供運(yùn)營還款補(bǔ)足等。

2017年12月4日，200億元規(guī)模的“飛馳-建融招商長租公寓系列資產(chǎn)支持票據(jù)（ABN）”在中國銀行間市場交易商協(xié)會成功注冊，首期計(jì)劃發(fā)行40億元，期限15年，由建設(shè)銀行擔(dān)任主承銷商，采取定向發(fā)行方式在銀行間市場發(fā)行。

此次注冊200億元不僅是銀行間市場首單，也是當(dāng)時(shí)國內(nèi)注冊（備案）規(guī)模最大的長租公寓資產(chǎn)證券化類金融產(chǎn)品。

此次通過以位于深圳蛇口的“泰格公寓“、美倫公寓”兩個(gè)長租公寓的項(xiàng)目收益權(quán)發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)，有望進(jìn)一步增強(qiáng)招商蛇口加大租賃住房投資及房源供給的信心和動(dòng)力，為未來實(shí)現(xiàn)圍繞一線及重點(diǎn)二線城市進(jìn)行重點(diǎn)布局提供有力的融資支持。

本期ABN注冊規(guī)模大、期限長，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中輔以過手?jǐn)傔€、分期還本等結(jié)構(gòu)性安排，有效拓寬了住房租賃市場直接融資渠道，為引導(dǎo)銀行間市場資金流向住房租賃領(lǐng)域提供了新模式，也為緩解住房租賃行業(yè)融資難點(diǎn)、痛點(diǎn)提供了有針對性的創(chuàng)新解決方案，有利于住房租賃企業(yè)加快盤活存量資產(chǎn)和經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步打通從個(gè)人到企業(yè)、從需求到供給的全環(huán)鏈融資鏈條，精準(zhǔn)覆蓋住房租賃市場各參與主體資金需要，形成推動(dòng)住房租賃市場發(fā)展的長效機(jī)制。

招商蛇口長租公寓在精耕深圳市場的基礎(chǔ)上，落地北京、上海、重慶、南京、杭州等8個(gè)一二線城市，合計(jì)在全國布局長租公寓近2萬間，管理規(guī)模總計(jì)約90萬平方米，實(shí)現(xiàn)了公寓智慧平臺的全線上化服務(wù)。未來將通過收購兼并的模式加速擴(kuò)張，在一線及重點(diǎn)二線城市進(jìn)行重點(diǎn)布局，管理規(guī)模擴(kuò)容至100萬間。

招商蛇口全國范圍內(nèi)已開發(fā)運(yùn)營超過300多個(gè)住宅項(xiàng)目，大多分布于一、二線重點(diǎn)城市的核心區(qū)域，為發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)提供了存量基礎(chǔ)。招商蛇口多個(gè)正在推進(jìn)的公寓項(xiàng)目是由在售或自持物業(yè)轉(zhuǎn)變而來。自重組上市后，招商蛇口確立“前港-中區(qū)-后城”發(fā)展模式，基于蛇口經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)成片區(qū)綜合開發(fā)，即以港口先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，再配套城市功能開發(fā)，從而形成聯(lián)動(dòng)引領(lǐng)城市升級。

招商蛇口依托母公司招商局集團(tuán)的多元化資源優(yōu)勢，在內(nèi)外資源協(xié)同下，前海媽灣片區(qū)、湖北蘄春大健康產(chǎn)業(yè)園、深圳大空港、深圳光明智慧城等一大批產(chǎn)城項(xiàng)目落地，公寓業(yè)務(wù)作為城市功能配套的一部分，有著巨大的增量空間。

十九大之后“美好生活需要”成為新時(shí)代課題，社會消費(fèi)升級帶來的更多潛在機(jī)會。招商蛇口資源協(xié)同將構(gòu)成公寓業(yè)務(wù)的競爭優(yōu)勢，為城市生活所提供的優(yōu)質(zhì)居住體驗(yàn)，讓更多的人以更少的成本居住在美好的生活環(huán)境中。

對于長租公寓而言，房源、成本和服務(wù)品質(zhì)是發(fā)展的三要素。持有大量自有房源且擁有超過30年公寓運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)的招商蛇口，從未滿足于先天優(yōu)勢，一直在成本管控和服務(wù)品質(zhì)方面開拓創(chuàng)新。招商蛇口步伐穩(wěn)健，公寓基因自80年代初開始繁育，具備租期穩(wěn)定，空置期少，溢價(jià)率高等顯著優(yōu)勢。但不滿足于此，招商蛇口不斷創(chuàng)新與變革，將資產(chǎn)管理水平與服務(wù)水準(zhǔn)提升至更高層次。

目前，招商蛇口旗下長租公寓主要有三條產(chǎn)品線：壹棠、壹間和壹棧，每條產(chǎn)品線都已形成標(biāo)準(zhǔn)化體系，包括產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營管理、品牌等細(xì)分體系，培養(yǎng)了一支專業(yè)化運(yùn)營管理隊(duì)伍。招商蛇口有30年住宅租賃、5年中高端公寓運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，擁有豐富的政策性及園區(qū)配套住房運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，并已全面形成產(chǎn)品與服務(wù)、運(yùn)營管理、品牌等精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化管理體系，租金溢價(jià)水平達(dá)20%-31%，是業(yè)內(nèi)少有的“小而美的巨獸”，對于行業(yè)有很好的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用。招商蛇口公寓的企業(yè)客戶與個(gè)人客戶分別占比約50%，企業(yè)客戶覆蓋了包括多家世界500強(qiáng)企業(yè)、國內(nèi)高新技術(shù)企業(yè)以及知名金融機(jī)構(gòu)等。租約穩(wěn)定、口碑良好、承租能力強(qiáng)是招商蛇口公寓的特點(diǎn)，受到租戶的普遍好評。