小男孩‘自慰网亚洲一区二区,亚洲一级在线播放毛片,亚洲中文字幕av每天更新,黄aⅴ永久免费无码,91成人午夜在线精品,色网站免费在线观看,亚洲欧洲wwwww在线观看

分享

預(yù)約合同的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及其效力

 民法視角 2020-05-27

有用:您身邊的民事法律顧問

有趣: 敬請點(diǎn)擊“藍(lán)字”加關(guān)注

文|趙炳海

    甲乙雙方簽定《購房協(xié)議書》,約定乙方購買甲方所屬的房屋一套總價(jià)款120萬元,乙方交付定金10萬,待購房合同簽定后該定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款,雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商,該房屋買賣合同簽訂后,本協(xié)議自動(dòng)失效。協(xié)議簽定后,乙方向甲方支付了定金,6個(gè)月后,甲方將房屋交付給乙方。雙方就剩余房款支付方式和過戶稅費(fèi)等問題一直達(dá)不成一致意見,未能簽定購房合同。

    問題:1、該協(xié)議的性質(zhì)及其效力如何?

    2、雙方是否構(gòu)成房屋買賣法律關(guān)系?

    一、《購房協(xié)議書》的性質(zhì)及其效力

    合同有預(yù)約與本約之分,預(yù)約合同的目的是在暫時(shí)無法訂立主合同時(shí),約定將來訂立一定合同,預(yù)約合同的權(quán)利人僅得請求對(duì)方履行訂立本約合同的義務(wù),而不得徑行依照預(yù)約合同的內(nèi)容請求履行。對(duì)于該協(xié)議究竟是預(yù)約合同還是本約合同,存有爭議。 

    一種觀點(diǎn)認(rèn)為,該協(xié)議為本約合同。理由是根據(jù)《合同法解釋(二)》第一條第一款的規(guī)定“當(dāng)事人對(duì)合同是否成立存有異議,人民法院能夠確定當(dāng)事人名稱或者姓名、標(biāo)的和數(shù)量的,一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同成立?!痹搮f(xié)議中的當(dāng)事人姓名、標(biāo)的、價(jià)款等主要條款明確具體,具備合同的必備條款而應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為成立。至于協(xié)議中關(guān)于房屋剩余款項(xiàng)的支付方式和稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)等沒有約定的條款,可以根據(jù)《合同法解釋(二)》第一條第二款關(guān)于“對(duì)合同欠缺的前款規(guī)定以外的其他內(nèi)容,當(dāng)事人達(dá)不成協(xié)議的,人民法院依照合同法第六十一條、第六十二條、第一百二十五條等有關(guān)規(guī)定予以明確。”之規(guī)定,在雙方達(dá)不成一致意見的情況下,由人民法院按照有關(guān)規(guī)定予以確定。

    另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,該《購房協(xié)議書》的性質(zhì)為預(yù)約。預(yù)約是指將來訂立一定契約的的契約。預(yù)約的樣態(tài)多種多樣,有的預(yù)約條款非常簡略,僅表述了當(dāng)事人之間有將來訂立本約的意思,至于本約規(guī)定什么內(nèi)容留待以后磋商決定;有的預(yù)約條款則非常詳盡,將未來本約應(yīng)該規(guī)定的內(nèi)容幾乎都在預(yù)約中作了明確的約定。而若僅從內(nèi)容上看,后者在合同內(nèi)容的確定性上幾乎和本約無異,即使欠缺某條款,往往也可以通過合同解釋的方式加以補(bǔ)全。因此,僅根據(jù)當(dāng)事人合意內(nèi)容上是否全面,并不足以界分預(yù)約和本約。判斷當(dāng)事為之間訂立的合同系本約還是預(yù)約的根本標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人的意思表示,也就是說,當(dāng)事人是否有意在將來訂立一個(gè)新的合同,以最終明確在雙方之間形成某種法律關(guān)系的具體內(nèi)容。如果當(dāng)事人存在明確的將來訂立本約的意思,那么,即使通過合同解釋,從預(yù)約中可以推導(dǎo)出本約的全部內(nèi)容,也應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思表示,排除這種客觀解釋的可能性。

    第二種為最高人民法院所認(rèn)可。

    本案中,甲乙雙方雖然在協(xié)議中明確約定了房屋買賣的位置、面積、價(jià)款等,應(yīng)當(dāng)說具備了一份正式房屋買賣合同的主要內(nèi)容,可以直接據(jù)此履行而無須另訂本約。但是,雙方當(dāng)事人同時(shí)在協(xié)議中約定:“雙方應(yīng)就購房合同及付款方式等問題在本協(xié)議原則下進(jìn)行具體磋商,該房屋買賣合同簽訂后,本協(xié)議自動(dòng)失效。”可見,雙方雖然約定了購房合同的主要條款,但仍一致認(rèn)為在付款方式等問題上需要日后進(jìn)一步的磋商,雙方的這一意思表示是明確的,而且,雙方都同意要在將來訂立一個(gè)新合同,以最終明確雙方之間的房屋買賣法律關(guān)系的具體內(nèi)容。因此,該協(xié)議的性質(zhì)為預(yù)約合同,當(dāng)事人不得依該協(xié)議要求履行協(xié)議內(nèi)容。

    二、雙方當(dāng)事人是否構(gòu)成房屋買賣法律關(guān)系

    依當(dāng)事人的達(dá)成的預(yù)約協(xié)議和際履行行為來看,在雙方當(dāng)事人之間已經(jīng)形成了房屋買賣法律關(guān)系。根據(jù)上述意見,該協(xié)議為預(yù)約,其目的是約定在將來訂立一定的合同,以明確雙方合同的具體內(nèi)容。在本案中,乙方作為買受人已經(jīng)實(shí)際交付了定金并約定在一定條件下自動(dòng)轉(zhuǎn)為購房款,作為出賣人也接受了定金。甲方作為出賣人也在簽定《房屋買賣協(xié)議書》6個(gè)月后,交付了房屋,乙方也接受了該交付。而根據(jù)《購房協(xié)議書》的預(yù)約性質(zhì),甲方的交付行為不能視為對(duì)該預(yù)約合同的履行,在當(dāng)事人之間不存在其他租賃等有償使用房屋的法律關(guān)系的情況下,甲方交付房屋的行為應(yīng)認(rèn)定為系基于與乙方之間的房屋買賣關(guān)系而為的交付。根據(jù)《合同法》第三十六條的規(guī)定“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事人約定采用書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立。”以及第三十七條的規(guī)定“采用合同書形式訂立合同,在簽字或者蓋章之前,當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù),對(duì)方接受的,該合同成立?!庇捎诩追皆谠摲课葙I賣法律關(guān)系中的主要義務(wù)就是交付房屋,據(jù)此,可以認(rèn)定為雙方按照預(yù)約協(xié)議規(guī)定的內(nèi)容,以自已的實(shí)際履行行為達(dá)成了一份房屋買賣本約合同,雙方的意思表示真實(shí),沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)行性規(guī)定,該本約合同有效,雙方成立了房屋買賣法律關(guān)系。至于價(jià)款支付方式等未明確約定的條款雙方可以依據(jù)《合同法》第六十一條的規(guī)定進(jìn)行“補(bǔ)缺”。

    轉(zhuǎn)藏 分享 獻(xiàn)花(0

    0條評(píng)論

    發(fā)表

    請遵守用戶 評(píng)論公約

    類似文章 更多