來(lái)源：無(wú)訟閱讀    作者：尹方杰  北京大成（南昌）律師事務(wù)所

有恒產(chǎn)著有恒心，在中國(guó)老百姓眼里，有了房子才算有自己的家，房子的事情一直都不是小事情，然而因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)與普通購(gòu)房者的弱勢(shì)天然存在，又或者因?yàn)槠胀ㄙ?gòu)房者對(duì)于買房大事存在不可避免的猶豫和反復(fù)，還有可能因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商或多或少對(duì)于房子本身的瑕疵遮遮掩掩，關(guān)于房子的糾紛常見(jiàn)而多發(fā)。

一旦簽訂了正式的商品房銷售、預(yù)售合同，雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系約定清晰明確，即使存在爭(zhēng)端，也比較好解決，有約定的按照約定，沒(méi)有約定的按照法律規(guī)定，大家心里誰(shuí)對(duì)誰(shuí)錯(cuò)都有底。然而糾紛往往好發(fā)于沒(méi)有白紙黑字寫(xiě)清楚的時(shí)候，看了房子覺(jué)得還可以，受銷售顧問(wèn)慫恿趕緊簽個(gè)認(rèn)購(gòu)單、交個(gè)幾萬(wàn)塊的定金免得被別人買走了。

問(wèn)題是：這些認(rèn)購(gòu)單、認(rèn)購(gòu)協(xié)議、訂購(gòu)單會(huì)有時(shí)間看么？如果有時(shí)間會(huì)仔細(xì)看么？如果仔細(xì)看了認(rèn)購(gòu)單，有沒(méi)有仔細(xì)看五證《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房預(yù)售許可證》、以及看公示的合同呢？如果都仔細(xì)看了，又覺(jué)得不想買了怎么辦？

這些簽訂的認(rèn)購(gòu)協(xié)議、認(rèn)購(gòu)單等等往往都比較簡(jiǎn)單就是一頁(yè)紙，開(kāi)發(fā)商的目的不外乎于在最大化保障自身利益的前提下，促使購(gòu)房人盡快簽單，認(rèn)購(gòu)協(xié)議條文寫(xiě)復(fù)雜了，看房人看單子的時(shí)間就多了，看的就仔細(xì)了，可能達(dá)不到開(kāi)發(fā)商的目的。對(duì)于這些沒(méi)有約定商品房銷售、預(yù)售合同主要條款的認(rèn)購(gòu)協(xié)議，法律上叫商品房預(yù)約合同。

一提到商品房預(yù)約合同糾紛，一般律師同仁就會(huì)想到“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人”這個(gè)救命稻草，除非開(kāi)發(fā)商違約，一般購(gòu)房人都是抓住這個(gè)救命稻草才解了困局上了岸，解除了認(rèn)購(gòu)協(xié)議，退到了已經(jīng)交的定金或房款。但是這個(gè)救命稻草不好抓，首先要找到理由，然后要看理由是否扎實(shí)符合法律規(guī)定，沒(méi)有找到或者不扎實(shí)，定金就會(huì)沒(méi)收。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定了，“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”，但并未明確哪些屬于“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由”，筆者以“商品房預(yù)約合同”和“不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人”為關(guān)鍵詞，檢索了中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)以及無(wú)訟案例的全部案例，篩選出五十三種實(shí)務(wù)中比較有代表性的相關(guān)案例，以做研究探討。因全文篇幅較長(zhǎng)，故擬分為六篇，本文為篇（一）。

1、首付比例無(wú)法達(dá)成一致，導(dǎo)致未能簽訂正式合同，不屬于不可歸責(zé)于雙方的事由

本案雙方當(dāng)事人簽訂的《西城金街認(rèn)購(gòu)協(xié)議》屬商品房預(yù)約合同，該合同合法有效，合同雙方應(yīng)全面履行合同義務(wù)。雙方簽訂的《“西城金街”認(rèn)購(gòu)協(xié)議》中付款方式有一次性付款和按揭付款兩種方式，雖然雙方?jīng)]有明確勾選哪一種付款方式，但根據(jù)雙方當(dāng)事人陳述，雙方均不否認(rèn)杜某某在支付房款的方式上是采用銀行按揭貸款方式。雙方未能簽訂商品房買賣合同原因是雙方對(duì)采用首付3成還是首付5成辦理銀行按揭貸款發(fā)生分歧。杜某某上訴稱逸居樂(lè)公司在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)承諾其付款方式可以是首付3成、7成銀行按揭，因其未舉示證據(jù)證明，法院不予采信。

在商品房買賣合同中支付房款是購(gòu)房人的主要義務(wù)，支付方式也是購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)慎重考量的問(wèn)題。購(gòu)房人選擇銀行按揭貸款作為付款方式時(shí)，其作為貸款人有義務(wù)對(duì)有關(guān)銀行關(guān)于辦理購(gòu)房按揭貸款的規(guī)定予以了解，以便根據(jù)自己實(shí)際情況對(duì)付款方式作出選擇。逸居樂(lè)公司并非杜某某申請(qǐng)銀行按揭貸款合同的相對(duì)方，其只是協(xié)助購(gòu)房人辦理銀行按揭貸款，按揭貸款額度最終是由銀行確定，且逸居樂(lè)公司在置業(yè)預(yù)算表中提供的首付5成辦理銀行按揭貸款方案并未高于銀行關(guān)于個(gè)人商用房貸款額度，超過(guò)購(gòu)房人應(yīng)有的預(yù)期，加重購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)。因此，杜某某未在認(rèn)購(gòu)協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)到逸居樂(lè)公司簽訂商品房買賣合同屬違約行為，其上訴請(qǐng)求退還定金的理由不能成立。

案例索引：重慶市第五中級(jí)人民法院（2014）渝五中法民初字第4519號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：關(guān)于首付比例的問(wèn)題，作為開(kāi)發(fā)商來(lái)講是不存在問(wèn)題的，無(wú)非就是購(gòu)房人付錢付的多還是銀行付錢付的多，反正結(jié)果都是開(kāi)發(fā)商都可以拿到全款。但是對(duì)于購(gòu)房人來(lái)講，首付比例是個(gè)值得關(guān)注的大問(wèn)題，首付比例的高低直接關(guān)系到是否有足夠資金來(lái)買房的問(wèn)題，購(gòu)房人有義務(wù)了解已經(jīng)公開(kāi)的貸款政策。如果購(gòu)房人不去了解公開(kāi)的貸款政策，待要簽正式合同的時(shí)候發(fā)現(xiàn)貸款比例降低導(dǎo)致首付比例已經(jīng)提高了自己無(wú)法承受，那就是自己的原因了。雖然認(rèn)購(gòu)協(xié)議并未固定首付比例，但貸款只能到五成，剩下的肯定就是首付了。所以，首付比例不能達(dá)成一致，責(zé)任在于購(gòu)房人。

但是有二種情況例外，一是開(kāi)發(fā)商承諾首付比例并有證據(jù)支持，但簽訂正式合同時(shí)提高了，屬于開(kāi)發(fā)商違約；第二種是認(rèn)購(gòu)協(xié)議固定了首付比例，但銀行突然降低貸款比例，這種情況如果就首付比例無(wú)法達(dá)成一致變更，則屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。

2、開(kāi)發(fā)商已公示但未告知認(rèn)購(gòu)人土地使用權(quán)年限，導(dǎo)致未能簽訂正式合同，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由

關(guān)于恒福公司應(yīng)否返還定金的問(wèn)題。土地使用權(quán)年限是商品房買賣合同的主要內(nèi)容之一，焦某某所認(rèn)購(gòu)的是預(yù)售商品房，其所涉土地使用權(quán)年限至認(rèn)購(gòu)書(shū)簽訂之時(shí)僅剩余不足32年，遠(yuǎn)低于普通購(gòu)房者正常預(yù)期。而恒福公司與焦某某簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)前未對(duì)此進(jìn)行告知，焦某某了解到真實(shí)情況后不予接受，并不違反預(yù)約合同誠(chéng)信磋商義務(wù)，雙方因此未能簽訂商品房買賣合同不能歸責(zé)于焦某某。

同時(shí)，焦某某并無(wú)證據(jù)證實(shí)其曾向恒福公司了解土地使用權(quán)年限而恒福公司隱瞞實(shí)情或夸大陳述，雙方最終未能簽訂商品房買賣合同亦不能歸責(zé)于恒福公司。據(jù)此，原審判決認(rèn)定未能簽訂商品房買賣合同系因不可歸責(zé)于雙方的事由，并判令恒福公司返還2萬(wàn)元定金給焦某某，符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，法院予以維持。關(guān)于焦某某應(yīng)否支付違約金的問(wèn)題。在因不可歸責(zé)于雙方的事由未能簽訂商品房買賣合同的情況下，預(yù)約合同目的已經(jīng)無(wú)法實(shí)現(xiàn)，焦某某先行預(yù)付購(gòu)房首期款已無(wú)必要，故焦某某未按照認(rèn)購(gòu)書(shū)約定支付首期款并不構(gòu)成違約，恒福公司以此為由要求焦某某承擔(dān)支付違約金72000元等違約責(zé)任缺乏依據(jù)，法院不予支持。

案例索引：清遠(yuǎn)市中級(jí)熱民法院（2014）清中法民二終字第598號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：雖然土地使用年限并不影響房子的正常居住、使用，國(guó)家也并沒(méi)有明確公布土地使用權(quán)到期后的處理方式，但是土地使用年限到期后的轉(zhuǎn)讓一定對(duì)于房主有重大的影響。按照《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條的規(guī)定，住宅為70年，商業(yè)用地為40年。剩余土地使用年限當(dāng)然會(huì)影響房產(chǎn)的價(jià)值，在剩余土地使用年限明顯過(guò)低時(shí)，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)明確提示購(gòu)房人。本案中，開(kāi)發(fā)商雖然公示了土地證，不存在過(guò)錯(cuò)，但并未提請(qǐng)告知購(gòu)房者注意，購(gòu)房人得知后不予接受，也不存在過(guò)錯(cuò)，因此不能簽訂正式合同的，屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。

3、商品房戶型未與開(kāi)發(fā)商達(dá)成一致，導(dǎo)致未履行認(rèn)購(gòu)協(xié)議，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由

商品房戶型是決定購(gòu)買商品房的重要因素，由于定購(gòu)書(shū)對(duì)戶型沒(méi)有明確約定，上訴人主張其發(fā)現(xiàn)商品房戶型與樣板房戶型不一致時(shí)與被上訴人協(xié)商要求退換，符合常理，因此其在協(xié)商未果的情況下未支付首付款，不構(gòu)成違約。被上訴人二審中陳述其有提出來(lái)更換房屋并與上訴人電話聯(lián)系，要求上訴人交首付款。同樣的，雖然被上訴人與上訴人電話聯(lián)系的內(nèi)容無(wú)法確認(rèn)，但電話聯(lián)系也說(shuō)明了雙方進(jìn)行了協(xié)調(diào)。

由于上訴人與被上訴人未能協(xié)商一致，導(dǎo)致上訴人未繳納首付款直至未簽訂商品房買賣合同，屬于因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立，上訴人所繳納的定金50000元，被上訴人應(yīng)當(dāng)予以返還。上訴人主張被上訴人隱瞞實(shí)際戶型與樣板房戶型不一致的事實(shí)，欺詐上訴人簽訂定購(gòu)書(shū)依據(jù)不足，故其要求被上訴人雙倍返還定金理由不成立，法院不予支持。

案例索引：福州市中級(jí)人民法院（2014）榕民終字第1659號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：購(gòu)房人在看房時(shí)，銷售顧問(wèn)往往會(huì)做出各種天花亂墜的口頭承諾，但認(rèn)購(gòu)協(xié)議又不會(huì)對(duì)足以影響購(gòu)房人下單的口頭承諾做出固定，本案即是銷售顧問(wèn)口頭承諾樣板房與認(rèn)購(gòu)戶型一致，而實(shí)際不一致的情形。但購(gòu)房人顯然是沒(méi)有證據(jù)證明這種承諾的，也因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)協(xié)議對(duì)戶型沒(méi)有明確約定，所以法院就以戶型未能磋商達(dá)成一致為由認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。

4、員工個(gè)人開(kāi)具繳費(fèi)單、收款收據(jù)對(duì)認(rèn)購(gòu)協(xié)議房屋單價(jià)作出變更后開(kāi)發(fā)商拒簽合同，不屬于不可歸責(zé)于雙方的事由

上訴人敖鵬與被上訴人東欣房開(kāi)公司于2016年7月26日簽訂《東欣.彩虹城四期D組團(tuán)定購(gòu)協(xié)議》，對(duì)購(gòu)買房屋的具體位置，簽訂《商品房買賣合同》及補(bǔ)充協(xié)議的時(shí)間，定金做出了約定后，在2015年7月31日，東欣房開(kāi)公司銷售部工作人員翁代龍向熬鵬出具一張繳費(fèi)單，在繳費(fèi)單上注明了涉案房屋的單價(jià)、總價(jià)、首付款、預(yù)告登記費(fèi)、抵押登記費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用，熬鵬依照該繳費(fèi)單于同日向東欣房開(kāi)公司支付了購(gòu)房首付款173772元、辦證費(fèi)200元、維修基金12377元，翁代龍作為東欣房開(kāi)公司銷售部員工，向熬鵬出具繳費(fèi)單的行為屬職務(wù)行為，其法律后果應(yīng)由東欣房開(kāi)公司承擔(dān)，即使翁代龍不具有作出房屋單價(jià)為4369元每平方米的權(quán)限，但翁代龍的這一行為仍構(gòu)成表見(jiàn)代理，上訴人有理由相信其與東欣房開(kāi)公司對(duì)購(gòu)買房屋的單價(jià)已達(dá)成協(xié)議并交納相關(guān)款項(xiàng)，而東欣房開(kāi)公司收取繳費(fèi)單上載明的相關(guān)款項(xiàng)并向熬鵬出具收款收據(jù)的行為更表明，雙方對(duì)于購(gòu)買涉案房屋的單價(jià)等情況達(dá)成了一致意見(jiàn)，用實(shí)際履行行為確認(rèn)了定購(gòu)協(xié)議、繳費(fèi)單的內(nèi)容。因東欣房開(kāi)公司原因，導(dǎo)致雙方未在2015年7月31日簽訂《商品房買賣合同》，之后東欣房開(kāi)公司因房屋單價(jià)問(wèn)題，拒絕與熬鵬簽訂《商品房買賣合同》，系東欣房開(kāi)公司存在過(guò)錯(cuò)，原審對(duì)此認(rèn)定不當(dāng)，法院予以糾正。

案例索引：遵義市中級(jí)人民法院（2017）黔03民終2653號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂后能否變更？答案是肯定的，只要一方要約一方承諾即可構(gòu)成新的認(rèn)購(gòu)協(xié)議。本案中開(kāi)發(fā)商銷售人員開(kāi)出了繳費(fèi)單，繳費(fèi)單上注明了新的內(nèi)容，購(gòu)房人交了款，公司又出具了蓋章的收款收據(jù)，就是一個(gè)新的預(yù)約合同。雖然公司說(shuō)是員工個(gè)人行為，不是購(gòu)房人責(zé)任也不是開(kāi)發(fā)商責(zé)任，但表見(jiàn)代理的相關(guān)規(guī)定會(huì)告訴開(kāi)發(fā)商就是你的行為，開(kāi)發(fā)商之后拒簽合同屬于單方違約，員工個(gè)人行為不構(gòu)成不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。

5、預(yù)約合同未約定簽訂正式合同時(shí)間，但因不具備銷售條件超過(guò)合理預(yù)期的，屬于不可歸責(zé)于雙方的事由

陳開(kāi)與南福房產(chǎn)公司簽訂《商品房買賣預(yù)約協(xié)議》，但直至陳開(kāi)起訴前，預(yù)約購(gòu)買的房屋仍未竣工驗(yàn)收，不具備現(xiàn)房銷售條件，雙方未能訂立商品房買賣合同。由于《商品房買賣預(yù)約協(xié)議》并未約定南福房產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)房屋具備銷售條件的具體時(shí)間，且南福房產(chǎn)公司并非不同意與陳開(kāi)簽訂商品房買賣合同，故南福房產(chǎn)公司在履行《商品房買賣預(yù)約協(xié)議》過(guò)程中并未違約。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條的規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的……因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。涉案《商品房買賣預(yù)約協(xié)議》自簽訂至本案訴訟時(shí)止已近一年半的時(shí)間，南福房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的涉案房屋仍未能取得竣工驗(yàn)收，無(wú)法具備現(xiàn)房銷售條件，超過(guò)了普通消費(fèi)者的合理預(yù)期，在此情況下應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房買賣合同因不可歸責(zé)于雙方的事由未能訂立，南福房產(chǎn)公司應(yīng)將定金返還給陳開(kāi)。

案例索引：珠海市中級(jí)人民法院（2014）珠中法民三終字第146號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：本案中，簽了認(rèn)購(gòu)協(xié)議付了定金之后，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)一年半的時(shí)間仍然無(wú)法簽訂正式合同，比照認(rèn)購(gòu)協(xié)議中“該棟建筑即將竣工驗(yàn)收”（詳見(jiàn)原判決書(shū)）的表述，顯然是超過(guò)了消費(fèi)者的合理預(yù)期，但并非開(kāi)發(fā)商不簽約而是因?yàn)檫€不具備簽約條件，故法院認(rèn)定為系不可歸責(zé)于雙方的事由。

筆者認(rèn)為，法院還應(yīng)當(dāng)查明一直未能竣工驗(yàn)收的原因較為妥當(dāng)，如系因開(kāi)發(fā)商不可控制的原因?qū)е挛茨芸⒐を?yàn)收，則更加具有說(shuō)服力。

6、認(rèn)購(gòu)協(xié)議附帶“裝修合同”、“車位”，不構(gòu)成拒簽正式合同的抗辯，不屬于不可歸責(zé)于雙方的事由

本案中，雙方當(dāng)事人簽訂的《錦繡香江·翡翠綠洲認(rèn)購(gòu)協(xié)議書(shū)》第八條約定，莊煥榮未按上述時(shí)間簽署《商品房買賣合同》及其附件的，香江公司有權(quán)不予退還莊煥榮已交付的定金，并有權(quán)不再另行通知乙方而將該商品房另行出售?，F(xiàn)根據(jù)案件查明事實(shí)，莊煥榮既沒(méi)有依約支付第一期房款，亦無(wú)依約前往香江公司簽訂正式合同，因此，莊煥榮的行為違反上述合同約定，其主張香江公司退還定金，缺乏事實(shí)及法律依據(jù)，不應(yīng)予以支持。原審法院駁回其該項(xiàng)訴請(qǐng)主張，上述處理并無(wú)不當(dāng)，法院予以維持。莊煥榮上訴認(rèn)為上述合同約定屬于霸王條款，缺乏理?yè)?jù)，法院不予采信。

至于莊煥榮上訴提出香江公司同意其成功介紹案外人購(gòu)買案涉房屋后則定金予以退還，對(duì)此，莊煥榮沒(méi)有提交證據(jù)證明雙方就該內(nèi)容達(dá)成合意，且香江公司亦不予認(rèn)可，故該上訴理由不能成立，法院不予采信。莊煥榮是否被迫與案外人簽訂《裝修合同》問(wèn)題，不屬于本案法律關(guān)系的審查范疇，且不能作為拒絕支付購(gòu)房款及簽訂正式合同的合理抗辯，故該上訴理由缺乏事實(shí)依據(jù)，法院亦不予采信。

案例索引：廣州市中級(jí)人民法院（2014）穗中法民五終字第1409號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：因?yàn)榉€(wěn)定房?jī)r(jià)的需要，政府出臺(tái)了限地價(jià)、限房?jī)r(jià)的政策，但開(kāi)發(fā)商肯定是追求利益最大化的，所以會(huì)想辦法規(guī)避政策，比如買房捆綁銷售“裝修合同”、“車位”等。在已經(jīng)簽署了認(rèn)購(gòu)協(xié)議和裝修合同的情形下，不按照認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定來(lái)履行付款和簽訂正式合同的義務(wù)，構(gòu)成違約。暫且不論捆綁銷售是否違法違規(guī)的問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)完全可以選擇不簽合同，認(rèn)購(gòu)協(xié)議和裝修合同都已經(jīng)簽了，就應(yīng)當(dāng)受到約束，簽署之后再以捆綁銷售為理由反悔，不屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人事由。

但是，如果在簽訂正式合同之前，開(kāi)發(fā)商要求先簽捆綁銷售的合同時(shí)，購(gòu)房人可以拒絕簽訂捆綁銷售合同并要求簽訂正式合同，如果開(kāi)發(fā)商拒絕簽訂正式合同，就構(gòu)成違約。

7、未能就房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)面積、總價(jià)達(dá)成一致，屬于不可歸責(zé)于雙方事由

南方置業(yè)公司與陳碧玲于2014年4月15日所簽訂的《商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)》中，并沒(méi)有約定所購(gòu)商鋪的面積與總價(jià)。直到同年的5月12日涉案商鋪的平面圖測(cè)繪出來(lái)后，涉案商鋪的具體面積才確定，因此對(duì)于當(dāng)時(shí)認(rèn)購(gòu)書(shū)中沒(méi)有約定所購(gòu)商鋪的面積與總價(jià)，雙方不存在惡意。陳碧玲認(rèn)為該面積與簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)南方置業(yè)公司告知其的面積相差甚遠(yuǎn)，按此面積計(jì)算出來(lái)的涉案商鋪總價(jià)已超過(guò)其支付能力，故不能接受。經(jīng)協(xié)商，雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定買賣商鋪的意思表示未能達(dá)成一致，目前也沒(méi)有充分證據(jù)證明雙方違反了誠(chéng)信磋商的義務(wù)，因此，雙方對(duì)于最終未能簽訂《商品房買賣合同》，均不存在違約的情形，合同不能訂立的原因不可歸責(zé)于雙方。原審判決認(rèn)定雙方均具有一定過(guò)錯(cuò)不當(dāng)，法院予以糾正。

案例索引：湛江市中級(jí)人民法院（2017）粵08民終804號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：認(rèn)購(gòu)協(xié)議僅僅約定了單價(jià)，房產(chǎn)也屬于現(xiàn)房，雖然套內(nèi)面積可以確定，但正式的建筑面積還無(wú)法確定，在經(jīng)房產(chǎn)測(cè)繪后正式的建筑面價(jià)超過(guò)套內(nèi)面積447平，公攤面積占到35%。雖然購(gòu)房人稱開(kāi)發(fā)商承諾建筑面積在900平以內(nèi)，但并沒(méi)有證據(jù)證實(shí)，在無(wú)法證實(shí)承諾的前提下，法院判決認(rèn)為未能就房產(chǎn)認(rèn)購(gòu)面積、總價(jià)達(dá)成一致，屬于不可歸責(zé)于雙方事由，個(gè)人認(rèn)為是值得商榷的。

因?yàn)榉孔邮乾F(xiàn)房，完全可以測(cè)量得出套內(nèi)面積，商鋪的公攤面積到35%也在合理范圍內(nèi)，購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到此后果。如果嚴(yán)格來(lái)看，購(gòu)房人以此為由構(gòu)成不簽合同時(shí)構(gòu)成違約的，只能說(shuō)，法院可能考慮到100萬(wàn)定金比較多，商鋪也已經(jīng)售出，為衡平利益，認(rèn)定為不可歸責(zé)于雙方事由，如果定金比較少，可能是另外一個(gè)結(jié)果。

8、雖然已公示示范合同，但未出示正式合同以及采取合理方式提請(qǐng)注意免除或者限制責(zé)任的條款，則購(gòu)房者仍享有磋商合同條款的權(quán)利，如就合同條款合法修改要求不能達(dá)成一致，屬于不可歸責(zé)于雙方事由

本案中，雖然認(rèn)購(gòu)書(shū)約定“認(rèn)購(gòu)方確認(rèn)在簽訂本認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)，出售方已在售樓部公示了企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、國(guó)有土地使用證、….等開(kāi)發(fā)文件，并公示了中山市商品房買賣合同連六個(gè)附件的詳細(xì)內(nèi)容，以及……，認(rèn)購(gòu)方清楚了解、認(rèn)可并同意按公示的文本進(jìn)行簽署、履行”，但該條款內(nèi)容實(shí)際上限制了買方黃永億對(duì)商品房買賣合同進(jìn)一步磋商的權(quán)利，對(duì)黃永億權(quán)利影響甚巨。

而通過(guò)考量上述認(rèn)購(gòu)書(shū)內(nèi)容可知，認(rèn)購(gòu)書(shū)為年代公司欲反復(fù)使用而預(yù)先制定的格式合同，年代公司作為提供者，應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。年代公司未能舉證證明其已通過(guò)加粗字體等方式就認(rèn)購(gòu)書(shū)中上述條款內(nèi)容向黃永億作了提示及說(shuō)明，也未有證據(jù)證明向黃永億出示了正式商品房買賣合同文本，故該條款對(duì)黃永億不產(chǎn)生法律效力，黃永億仍享有對(duì)正式商品房買賣合同進(jìn)行磋商的權(quán)利。

縱觀黃永億提出的修改意見(jiàn)，并非違背誠(chéng)實(shí)信用原則否認(rèn)預(yù)約合同中已決條款或提出令年代公司無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件，屬于就合同主要條款的正常溝通協(xié)商，故一審法院認(rèn)定雙方系因不可歸責(zé)于雙方事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立正確。

案例索引：中山市中級(jí)人民法院（2016）粵20民終3093號(hào)民事判決書(shū)

評(píng)析：公示的示范合同和正式合同時(shí)不一樣的，示范合同很多地方是空白的，而正式合同對(duì)空白地方進(jìn)行了規(guī)定填寫(xiě)，而且正式合同會(huì)在合同附件中做很多的約定，而附件中的約定也是示范合同沒(méi)有的。所以即使公示了示范合同，購(gòu)房人仍享有磋商的權(quán)利，經(jīng)誠(chéng)信磋商不成，就屬于不可歸責(zé)于雙方事由。

另外，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常會(huì)在認(rèn)購(gòu)協(xié)議中寫(xiě)明“認(rèn)購(gòu)方清楚了解、認(rèn)可并同意按公示的文本進(jìn)行簽署、履行”等內(nèi)容，該內(nèi)容排除或者限制購(gòu)房人的主要權(quán)利磋商權(quán)，對(duì)購(gòu)房人主要權(quán)利影響較大，應(yīng)對(duì)購(gòu)房人做出充分的提示和說(shuō)明，否則不生效。