2017年11月7日，黃小鴨與王美麗簽訂了一份《房屋買賣意向書》，約定黃小鴨向王美麗購買一套房屋，價格為350萬元。意向書中還約定，黃小鴨應(yīng)于意向書簽訂當日支付定金10萬元，剩余購房款的支付方式為分期付款，并由王美麗協(xié)助黃小鴨辦理房屋過戶手續(xù)。

意向書簽訂后，黃小鴨依約向王美麗支付了總共350萬元的購房款，但王美麗卻因房價上漲表示拒絕為黃小鴨辦理房屋過戶手續(xù)，導致雙方交易未能繼續(xù)進行。2018年1月，黃小鴨將王美麗訴至法院，認為《房屋買賣意向書》已經(jīng)具備了房屋買賣合同的主要條款且已經(jīng)履行了付款義務(wù)，雙方房屋買賣合同已經(jīng)成立，王美麗有義務(wù)協(xié)助其辦理過戶手續(xù)。王美麗則主張《房屋買賣意向書》只是雙方約定的購買房屋意向，非正式的房屋購買合同，無法律約束力。

買方和賣方之間是否成立了房屋買賣合同關(guān)系？

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一般來說當事人之間訂立的《意向書》或《認購書》的性質(zhì)一般為預約合同。預約合同是指當事人約定在將來一定期限內(nèi)訂立合同而達成的允諾或協(xié)議；本約合同是指當事人依據(jù)預約合同所最終訂立的合同。預約合同與本約合同不同，具體到房屋買賣領(lǐng)域來說，當事人只能依據(jù)購房意向書、房屋認購書等預約合同請求與對方簽訂本約合同，即房屋買賣合同，而不能直接依據(jù)預約合同來請求對方履行買賣房屋的義務(wù)。但預約和本約不能僅從名稱上來判斷，如果當事人在購房意向書中已經(jīng)就標的、價款、數(shù)量、支付方式等合同主要內(nèi)容達成一致的，就可認定為房屋買賣合同。

在上述案例中，黃小鴨與王美麗簽訂的《房屋買賣意向書》里，已經(jīng)具備了擬購房屋的基本狀況、價款數(shù)額、價款支付方式等合同主要內(nèi)容，可以認定為房屋買賣合同；且黃小鴨已向王美麗支付了全部購房款，履行了主要義務(wù)。因此雙方的房屋買賣關(guān)系已經(jīng)成立，均需按合同約定履行各自的義務(wù)。

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四.律師建議 

對買賣雙方來說，簽訂《購房意向書》、《認購書》等協(xié)議時應(yīng)當謹慎，不能理所應(yīng)當?shù)卣J為上述意向書就不具有買賣合同的效力。如果《購房意向書》、《認購書》等協(xié)議內(nèi)容中明確了房屋買賣的主要條款，即交易價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》，買受人有權(quán)選擇要求出賣人繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求出賣人承擔違約責任。因此，《意向書》、《認購書》上約定的內(nèi)容應(yīng)盡量明確具體，針對房屋交易買賣達成的條件應(yīng)在各自簽訂的協(xié)議中完全一致，才更有利于保護自身權(quán)益，避免“房財兩空”的情況發(fā)生。

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《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》

第一條 當事人對合同是否成立存在爭議，人民法院能夠確定當事人名稱或者姓名、標的和數(shù)量的，一般應(yīng)當認定合同成立。但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。

《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》

第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預訂書、意向書、備忘錄等預約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請求其承擔預約合同違約責任或者要求解除預約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同。