對于金融行業(yè)與地產(chǎn)行業(yè)人士而言，相比五一小長假，更令人興奮的莫過于期待已久的中國公募REITs終于落地的消息。日前，中國證監(jiān)會和國家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》（以下簡稱《通知》），此舉標(biāo)志著我國房地產(chǎn)證券化將正式拉開序幕。

啟動REITs試點(diǎn)正當(dāng)其時，涉及領(lǐng)域偏窄僅是小試牛刀

經(jīng)濟(jì)下行壓力日益遞增，特殊時期又為2020年的經(jīng)濟(jì)形勢蒙上一層陰霾，而公募REITs試點(diǎn)新政的推出可謂正當(dāng)其時。一方面，公募REITs為嚴(yán)重缺少中等收益、中等風(fēng)險投資產(chǎn)品的金融行業(yè)填補(bǔ)了產(chǎn)品空白，為資產(chǎn)荒的投資人和亟待盤活的不動產(chǎn)行業(yè)牽線搭橋；另一方面，此舉也將以金融創(chuàng)新促進(jìn)基建發(fā)展，有利于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的長足繁榮。

不過，很多業(yè)內(nèi)人士表示，此次試點(diǎn)新政對于房地產(chǎn)業(yè)的刺激有限，所涉及到的房地產(chǎn)領(lǐng)域僅包括物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園和數(shù)據(jù)中心等基礎(chǔ)資產(chǎn)類別，而大體量、高價值的寫字樓、購物中心等商業(yè)地產(chǎn)卻未被囊括在內(nèi)。相比與西方國家的REITs多集中于租賃和商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，此次推出的公募REITs試點(diǎn)顯然僅是小試牛刀。

對此，高和資本聯(lián)合創(chuàng)始人、知名商業(yè)不動產(chǎn)投資人周以升表示，公募REITs在國內(nèi)仍屬新生事物，其市場建設(shè)更是一項龐大的系統(tǒng)工程，小步快走的節(jié)奏更適合中國市場。在特定領(lǐng)域試點(diǎn)基礎(chǔ)上，把包括長租公寓、購物中心等在內(nèi)的商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域納入其中是將來REITs的必然動作。

回報率穩(wěn)定空間大，商業(yè)不動產(chǎn)REITs更具推行價值

面對即將試點(diǎn)的REITs，業(yè)內(nèi)人士確實(shí)更關(guān)心商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域REITs的推行情況。相比于傳統(tǒng)住宅不動產(chǎn)，以寫字樓、購物中心等為主的商業(yè)不動產(chǎn)顯然更具證券化的優(yōu)勢。尤其是在炒房盛行滋生泡沫的當(dāng)今，商業(yè)不動產(chǎn)以高回報率、專業(yè)理性投資、和低杠桿率的優(yōu)勢明顯優(yōu)于住宅不動產(chǎn)投資，也符合中央'房住不炒'的原則。

借鑒國外成熟的REITs體系來看，寫字樓和購物中心這兩類商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)，回報率較高且穩(wěn)定，因此占比較高，屬于底層資產(chǎn)的重要組成。

另一方面，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度來看，商業(yè)不動產(chǎn)發(fā)展對應(yīng)的以消費(fèi)升級和產(chǎn)業(yè)驅(qū)動為內(nèi)生力的內(nèi)涵式高質(zhì)量經(jīng)濟(jì)增長模式，恰恰是我國目前宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大勢所趨。而商業(yè)不動產(chǎn)塑造的城市核心競爭力和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)繁榮也是公認(rèn)的存在，比如，萬達(dá)、恒隆等商業(yè)地產(chǎn)打造的購物中心往往成為一個城市的地標(biāo)性建筑，吸引了諸多高端品牌入駐，帶來的群體性消費(fèi)和輻射性繁榮也極大促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展。

因此，盡早實(shí)現(xiàn)商業(yè)不動產(chǎn)證券化，將更多吸引各類資本的進(jìn)入，更有助于促進(jìn)城市發(fā)展的良性繁榮。

突發(fā)狀況沖擊經(jīng)濟(jì)，商業(yè)不動產(chǎn)REITs更具現(xiàn)實(shí)意義

此次加快推進(jìn)REITs落地的舉措，也與年初突發(fā)狀況有關(guān)。特殊時期，人人足不出戶，商場無人踏足，商家關(guān)門閉戶，給商業(yè)不動產(chǎn)尤其是購物中心帶來極大的沖擊。但從另一個角度來看，購物中心和酒店等第三產(chǎn)業(yè)支柱解決的就業(yè)人口問題著實(shí)重大，推行商業(yè)不動產(chǎn)REITs不僅能夠保證行業(yè)持續(xù)運(yùn)行，也是切實(shí)保障就業(yè)穩(wěn)定的一項手段。

目前我國處于恢復(fù)時期，而國外仍處在高峰時期，每一個國家都似一座孤島，出口業(yè)務(wù)受阻嚴(yán)重，拉動經(jīng)濟(jì)增長的三輛馬車只得依靠投資和消費(fèi)，而商業(yè)地產(chǎn)則是促進(jìn)投資和消費(fèi)的重要存在。面對亟待恢復(fù)的經(jīng)濟(jì)，各大購物中心和投資性房地產(chǎn)將承擔(dān)起促進(jìn)消費(fèi)、拉動內(nèi)需、確保經(jīng)濟(jì)長足增長的重大任務(wù)。從這點(diǎn)來看，商業(yè)不動產(chǎn)REITs更具現(xiàn)實(shí)意義。

一直以來，商業(yè)不動產(chǎn)是我國城市競爭力的關(guān)鍵所在，而千千萬萬個城市將匯聚起中國的經(jīng)濟(jì)核心命脈。試點(diǎn)推行，從無到有，但愿此次REITs試點(diǎn)將來帶更多房地產(chǎn)領(lǐng)域的延伸，我們期待商業(yè)不動產(chǎn)盡快納入其中，更期待一個健全、高效、囊括全方位不動產(chǎn)的REITs系統(tǒng)的誕生。