法律知識(shí)要點(diǎn)：在租賃合同正式簽訂前，出租人會(huì)讓承租人先預(yù)付一定的定（訂）金，這種情況在實(shí)務(wù)中比較多，租賃合同簽訂成功后，預(yù)付的定（訂）金會(huì)抵扣租金?？墒?，承租人在支付定（訂）金后，不一定會(huì)成功簽訂房屋租賃合同，如果未成功簽約的情況下，承租人預(yù)付的定（訂）金要不要退還？這要就說到今天所講的法律知識(shí)點(diǎn)：預(yù)約合同。

什么是預(yù)約合同？預(yù)約合同相對(duì)于本約合同來說的，一般是指當(dāng)事人為將來簽訂一定的本約合同而簽訂的合同，在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，預(yù)約合同非常多，如常見的有認(rèn)購(gòu)協(xié)議書、訂購(gòu)書，預(yù)訂書、簽約意向書等等，這些合同雖然名稱不一樣，但實(shí)際上都是為了將來簽訂本約合同（正式合同）而訂立的合同。

預(yù)約合同簽訂后，合同的各方當(dāng)事人，有義務(wù)在一定期限內(nèi)簽訂本約合同，這種情況下，會(huì)有兩種情況：

一、合同各方積極的履行了簽約義務(wù)，由于雙方無法就正式合同的具體條款達(dá)成一致，導(dǎo)致雙方無法訂立正式合同的，這種情況視為雙方均履行了積極的簽約義務(wù)，未能簽約成功，雙方均無過錯(cuò)，出租人收取的定（訂）金要如數(shù)退還。

二、其中一方不履行簽約義務(wù)，導(dǎo)致一方正式合同無法訂立的，視為違約行為，可以適用定金規(guī)則，即支付定金的一方違約，無法再要求返還定金，接受定金的一方違約，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金，如果是訂金的，則可以要求返還并要求承擔(dān)違約責(zé)任、賠償損失等。

預(yù)約合同的適用規(guī)則，在買賣合同中有司法解釋對(duì)此專門做出規(guī)定，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第二條的規(guī)定：當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院?yīng)予支持。

從法律條文可以明確看出，預(yù)約合同具有合同的獨(dú)立性，預(yù)約合同的違約救濟(jì)手段在與正式合同沒有區(qū)別。所以，在正式的房屋租賃合同沒有訂立的情況下，承租人預(yù)付的定（訂）金能否退還，主要看是否是屬于違約所造成的。

為了更好的閱讀和理解上述法律知識(shí)要點(diǎn)，筆者分享一篇相關(guān)的實(shí)務(wù)案例，并對(duì)案例的內(nèi)容進(jìn)行了相應(yīng)的整理和匯編，案例中觀點(diǎn)僅供學(xué)習(xí)交流所用！

案情簡(jiǎn)介

原告起訴稱：2017年11月3日，原告擬承租被告位于某大廈的物業(yè)而按被告要求向其支付訂金10萬元，由于雙方未能就租賃面積、租賃單價(jià)等重要租賃條款達(dá)成一致而未能簽約。之后原告以多種方式向被告追要訂金未果。

據(jù)此，訴至法院請(qǐng)求判令：被告向原告返還訂金10萬元；2、被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用。

被告未作答辯和舉證，庭審缺席。

法院查明

2017年11月3日，原告通過銀行轉(zhuǎn)賬向被告轉(zhuǎn)款10萬元，轉(zhuǎn)賬備注為“租房訂金（網(wǎng)銀）”。2017年11月30日，被告向原告發(fā)出《通知函》，稱：“貴方擬向我司承租某大廈某單元，并于2017年11月3日向我司交納租賃定金10萬元，我司經(jīng)辦人向貴公司出具了定金收款收據(jù)，貴方口頭承諾于2017年11月15日與我司簽訂關(guān)于承租某大廈某單元的正式《租賃合同》，貴司約定的簽約日期已到，但截止本函送達(dá)之日，我司曾多次以電話的形式聯(lián)系并通知貴方與我司簽訂正式《租賃合同》，但貴方至今尚未履行簽約義務(wù)。

據(jù)此，我司鄭重函告貴方：自貴方收到本函件之日起三日內(nèi)到我司簽署關(guān)于承租的正式《租賃合同》并辦理相關(guān)租賃手續(xù)、繳納相關(guān)租賃費(fèi)用，如貴方未在上述期限內(nèi)與我司簽署正式《租賃合同》并辦理相關(guān)租賃手續(xù)、繳納相關(guān)租賃費(fèi)用，視為貴方拒絕履行簽約義務(wù)，并主動(dòng)放棄定金和承租權(quán)，同時(shí)我司可將該單元對(duì)外另行出租，且不退還貴方已支付的定金，由此造成的一切法律后果由貴方自行承擔(dān)?！?/span>

2017年12月5日，原告通過特快專遞向被告發(fā)出《磋商函》，稱：“此函發(fā)送前我司工作人員就承租貴司物業(yè)與貴司工作人員洽談并表明承租意向，經(jīng)實(shí)地考察，我司意欲承租西南朝向的某號(hào)房。對(duì)于有關(guān)房屋租賃的細(xì)節(jié)內(nèi)容，我司現(xiàn)書面征求貴司意見以便簽約?！缳F司認(rèn)可上述要求請(qǐng)?jiān)谑蘸笕靸?nèi)書面回復(fù)我司并協(xié)商簽約時(shí)間、簽約地點(diǎn)，以便簽署正式的租賃合同?！鄙鲜龊胁⒕妥赓U期限、租金單價(jià)、免租期、租金支付方式、租賃押金等方面提出了原告的意見。

之后，原告分別于2018年2月6日、3月5日通過特快專遞向被告發(fā)送律師函，要求被告退還訂金10萬元。上述兩份快遞郵件均被退回，一份郵件的退回理由記載為“公司已搬走，電（聯(lián)）要求退”，一份郵件的退回理由記載為“拒收”。

判決要點(diǎn)

法院審理認(rèn)為：除了涉案物業(yè)位置之外，沒有證據(jù)顯示雙方有就租賃合同的其它主要條款內(nèi)容達(dá)成一致意見，雖然原告支付了10萬元預(yù)付性質(zhì)的款項(xiàng)，但雙方后續(xù)能否就租賃合同主要條款內(nèi)容達(dá)成合意仍屬不確定的狀態(tài)，即雙方能否最終簽訂合同有待雙方繼續(xù)協(xié)商確定。原告積極提出了明確的租賃方案之后，被告未予回復(fù)，因此，沒有證據(jù)顯示雙方最終未能簽訂租賃合同的過錯(cuò)在于原告。

綜合上述分析，在雙方未實(shí)際簽訂租賃合同且被告已拒絕聯(lián)系的情況下，原告支付的該10萬元已喪失存在基礎(chǔ)，被告應(yīng)將該款項(xiàng)返還原告，原告的訴請(qǐng)成立，法院予以支持。

判決結(jié)果

綜上，法院判決：被告財(cái)富公司應(yīng)于判決生效之日起10日內(nèi)向原告服飾公司退還10萬元。

律師點(diǎn)評(píng)

在該案中，原告服飾公司為了租被告財(cái)富公司的物業(yè)，向其支付10萬元，雙方成立預(yù)約合同關(guān)系。但是，隨后由于雙方未能就租賃面積、租賃單價(jià)等重要租賃條款達(dá)成一致，因而雙方未能簽約成功，沒有證據(jù)能證明各方當(dāng)事人因存在過錯(cuò)導(dǎo)致的。據(jù)此，法院判決被告應(yīng)退還10萬元給原告。