防控疫情，我們在一起，

千房百計，發(fā)現(xiàn)理想生活。

壹周精選，今日份聊什么？

關(guān)系到我們的生活、樓市、房子，每天熱點都在為大家更新。隨著各省市出臺的延遲復(fù)工的相關(guān)政策，不少人都是宅在家為社會“做貢獻(xiàn)”，國內(nèi)的旅游業(yè)、餐飲業(yè)等產(chǎn)業(yè)受到的沖擊，讓企業(yè)負(fù)責(zé)人很難保持平常心。

面對企業(yè)的艱難處境，廣東、福州、長沙等地一些行業(yè)協(xié)會發(fā)出了“關(guān)于適度減免各類經(jīng)營主體租戶租金的倡議書”，呼吁大家能眾志成城、共抗疫情。

緊接著，我們身邊迅速涌現(xiàn)出了一批“中國好房東”，掀起了減租、免租潮。但也有房東表示，疫情之下，我沒有為租客免房租，有錯嗎？這一場關(guān)于免租的拉鋸戰(zhàn)，讓我們不得不冷靜下來，找到合理合法的應(yīng)對方法，平衡需求，解惑答疑。

本期主題——疫情之下，我們該怎么面對減租免租？

本期大V——湖南清楓律師事務(wù)所副主任律師、開福區(qū)政協(xié)委員 劉洋老師。

關(guān)于減租免租，是近期大家關(guān)注的熱點之一，我們長沙市剛出臺的《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的若干意見》對承租園區(qū)國有經(jīng)營性用房的中小企業(yè)，從2020年2月份開始，免收1個月租金，減半2個月租金。鼓勵民營業(yè)主參照上述標(biāo)準(zhǔn)減免中小企業(yè)工商業(yè)用房租金。參照上述標(biāo)準(zhǔn)切實減免租金的業(yè)主可申請減免房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

房東：房貸要還，責(zé)任要承擔(dān)，不能道德綁架！有不少房東表示已經(jīng)有租客拿著各種推文、倡議給他們施壓，讓人很無奈。

而一些租客認(rèn)為：現(xiàn)在疫情嚴(yán)峻，房東應(yīng)該適當(dāng)?shù)捏w諒那些因為疫情沒能入住出租房的租客。

聽聽他們的聲音↓↓↓

千房百計·壹周精選 房東VS租客來自長沙交通廣播00:0003:50

當(dāng)然，租客花式表達(dá)免租減租，有的房東也是花式拒絕。不過，大多數(shù)租客在收到房東的拒絕后，開玩笑安慰自己：自己收到好消息這個月不收房租，下個月收兩個月的房租。更多的租客認(rèn)為這是情分和本分的事情，可以商量著來，畢竟大家不容易。

PART.1

一.我們可以從什么角度理性看待“減租免租”倡議？

舒子：首先，有關(guān)機(jī)構(gòu)、組織發(fā)文倡議，呼吁大家互相幫助，本意是好的。不同的是，對于一個又一個房東，無論是減租還是免租，都不那么簡單。

劉洋：減租的困難在于，減租需要承租雙方的合意，這里不存在利益最大化的方案，只有損失最小且平衡的方案。換言之，不是每一個業(yè)主都能承受減租的損失，也不是每一個企業(yè)都有減租的自覺，這終究是市場之事，強(qiáng)求不得。

舒子：其次，對房東來說，可以根據(jù)自己的實際情況，在自己能承受的范圍內(nèi)，可以適當(dāng)降租，共度難關(guān)。

劉洋：有能力的房東，適當(dāng)降低房租甚至慷慨地免1個月，我們不妨給予最大的掌聲。如果每月負(fù)擔(dān)大的房東，有心無力，同時也給予理解。對于租客來說，必須明白的一點是，減租是情分，不減是本分。是否減租免租，是房東的自由，不應(yīng)進(jìn)行道德綁架。雖然很羨慕那些能夠免租的硬核房東，但這樣的房東畢竟是少數(shù)。租客們面對無法入住等極端的情況，需要與房東多溝通、協(xié)商減租免租。

PART.2

二.律師從專業(yè)角度的解答和分析，重點問答。

舒子：租賃合同中沒有不可抗力條款,或者雖有不可抗力條款但未明確涵蓋“瘟疫、傳染性疾病、政府緊急政策”的情形下,合同相對方能否以不可抗力為由主張減免相應(yīng)責(zé)任?

劉洋：不可抗力是法定免責(zé)事由,根據(jù)《合同法》第一百一十七條“因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責(zé)任,但法律另有規(guī)定的除外。本法所稱不可抗力,是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。”之規(guī)定,即使合同中沒有不可抗力條款或者沒有明確約定包含瘟疫、新冠病毒情形,但是根據(jù)上文的界定,新冠肺炎疫情在司法實踐中大概率會被認(rèn)定為不可抗力且該因素對于合同履行產(chǎn)生不能履行、履行受限情況的,相對方可以援引法定的不可抗力條款主張相應(yīng)免責(zé)。

舒子：如果進(jìn)行租金減免,應(yīng)當(dāng)按照何種標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行減免(固定租金模式)?

劉洋：關(guān)于如何進(jìn)行租金減免并無明確的標(biāo)準(zhǔn),應(yīng)結(jié)合租賃合同受影響情況、本著公平原則由租賃合同雙方協(xié)商確定。參考2003年SARS疫情后的部分租賃合同糾紛判例,如“(2018)晉04民終2272號”、“(2013)遼審二民抗字第14號”、“(2018)魯06民終268號”等,各地法院對于因疫情導(dǎo)致租金減免的標(biāo)準(zhǔn)和期間并無統(tǒng)一尺度,但原則上都是根據(jù)疫情對租賃合同的實際影響情況,本著公平原則酌情確定,部分案例法院最終判令免除承租人疫情影響期間一定百分比的租金,部分案例免除受影響期間一定期限的租金。除參考前述直接減免租金、物業(yè)費的方式外,還可以采用后挪免租期、緩交租金等方式進(jìn)行減免。

舒子：對于個人居住房屋,因被采取隔離措施、封城封路等原因致使承租人無法返回并使用租賃房屋的,是否應(yīng)當(dāng)減免該期間的房屋租金?

劉洋：民商事領(lǐng)域遵循“意思自治”原則,合同有約定從約定,即租賃合同中約定出現(xiàn)不可抗力(含疫情),承租方可以主張減免租金,則雙方可以按照合同約定的方式減免租金;如無約定,參考2003年《最高人民法院關(guān)于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關(guān)審判、執(zhí)行工作的通知》(三)由于“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當(dāng)事人的權(quán)益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據(jù)具體情況,適用公平原則處理。根據(jù)“公平原則”,承租方可以和出租方協(xié)商減免租金事宜。無法協(xié)商一致的,承租方仍應(yīng)支付租金。

PART.3

三．爭取減少損失，我們可以怎么做？綜合建議

在疫情之下，無論是承租人一方，還是出租人一方，都承受著不小的壓力。為此，我們提出以下建議，供大家參考

（一）承租方

1、排查合同條款，如合同明確約定了“包括疫情在內(nèi)的不可抗力免責(zé)條款”的，則承租方有權(quán)以此為據(jù)向出租方提出減免租金或解除合同的主張。

2、爭取與出租方進(jìn)行有效溝通，如租賃合同未約定“包括疫情在內(nèi)的不可抗力免責(zé)條款”，承租人仍可嘗試與出租人友好協(xié)商，如能達(dá)成合意，建議以書面形式確定相關(guān)權(quán)利義務(wù)。

（二）出租方

出租方收到承租方主張免責(zé)的通知后，及時評估風(fēng)險及損益，并作出有關(guān)回應(yīng)。如涉及解除合同且出租方同意的，建議在回復(fù)時明確一定合理期限，讓承租方根據(jù)合同撤場、交還租賃物。

另外，近日出臺的銀保監(jiān)辦發(fā)〔2020〕10號通知中指出：“對受疫情影響暫時失去收入來源的人群，要在信貸政策上予以適當(dāng)傾斜，靈活調(diào)整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排，合理延后還款期限。”建議出租方也多加留意政府政策，符合條件的應(yīng)及時申請。

商談完畢之后，如能達(dá)成協(xié)議的，雙方都要記得:這波操作：

1、明確約定減免租的時段和標(biāo)準(zhǔn)。

2、非常時期無法見面簽約的，短信、微信、電子郵件用起來。這些電子文件我們都認(rèn)可，但謹(jǐn)記溝通雙方的身份必須明確！電子證據(jù)已在司法判例中廣泛使用，如出租方通過微信、短信等同意減免租，那么承租方可以此為據(jù)調(diào)整當(dāng)期租金。

我們相信有實力、有能力的房東會第一時間站出來，為打贏疫情防控阻擊戰(zhàn)貢獻(xiàn)力量，也希望租客們能理性和正確看待房東減免房租這件事，不要刻意拔高道德，不要惡意利用疫情牟利。

愛心誠可貴，理性不可少，每天，我們都陪你迎接如今天一般燦爛的陽光~