【原】新型肺炎疫情對(duì)租賃合同的履行影響,到底是不可抗力還是情勢(shì)變更？
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導(dǎo)語(yǔ) 疫情到底是屬于不可抗力還是情勢(shì)變更？房東是否必須給租客減免租金？
本文作者丨戴金花 租客說(shuō)，因?yàn)橐咔榈挠绊憣?dǎo)致我根本就沒有辦法使用租的房屋，如果繼續(xù)履行合同，對(duì)我不公平，如果解除合同，又沒有辦法找到新的租房。房東說(shuō)，如果解除合同，那么短時(shí)間內(nèi)我無(wú)法找到新的租客，我沒有過(guò)錯(cuò)，我為什么要減免房租，不同意減免租金。中介說(shuō)，為響應(yīng)國(guó)家號(hào)召，我給租客減免租金，房東必須給我減免租金，因?yàn)閷儆诓豢煽沽Α?/span>這里面涉及到三個(gè)主體，當(dāng)然有些租賃合同里面只有兩個(gè)主體，具體的法律關(guān)系需要以合同具體的內(nèi)容來(lái)進(jìn)行確定，今天我們討論的是租賃合同法律關(guān)系情況下，疫情對(duì)合同履行所帶來(lái)的影響。那么疫情到底是屬于不可抗力還是情勢(shì)變更？房東是否必須給租客減免租金？從法律上講，不可抗力是指不能預(yù)見，不能避免，并不能克服的客觀情況。而情勢(shì)變更呢，是指合同成立以后客觀情況發(fā)生了變化，當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的，非不可抗力造成的，不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同。從法律概念來(lái)講，并不容易區(qū)分不可抗力和情勢(shì)變更。我記得曾經(jīng)有一個(gè)法官寫過(guò)一篇文章，大概的意思，非典時(shí)期對(duì)于合同履行的影響，不同的法院有著不同的認(rèn)定，有些法院認(rèn)為非典時(shí)期對(duì)合同的履行影響屬于不可抗力，也有些法院認(rèn)為不屬于不可抗力，屬于情勢(shì)變更。那么從司法實(shí)踐中，是如何區(qū)分不可抗力和情勢(shì)變更呢？對(duì)于因疫情影響，導(dǎo)致合同完全不能履行的，例如，電影院KTV等，因?yàn)檎咔榉揽匦枰仨毻Ｖ沟那闆r應(yīng)認(rèn)定為不可抗力；對(duì)于因疫情影響，導(dǎo)致合同雖然能夠繼續(xù)履行，但將對(duì)一方當(dāng)事人權(quán)益產(chǎn)生重大影響的，比如說(shuō)賓館等場(chǎng)所因疫情影響導(dǎo)致客源銳減，經(jīng)營(yíng)困難的情況應(yīng)認(rèn)定為情勢(shì)變更。但是不管將疫情認(rèn)定為不可抗力還是情勢(shì)變更，法院在處理因疫情影響導(dǎo)致合同履行糾紛的時(shí)候，一般都采用公平的原則。主要理由是一方面兼顧了雙方當(dāng)事人的利益平衡，另一方面考慮到了疫情的客觀影響及社會(huì)的和諧穩(wěn)定。受疫情的影響，各地政府也采取了一系列的鼓勵(lì)減免租金的相關(guān)政策，但是有一些地方?jīng)]有相關(guān)的政策，對(duì)于沒有政策支持的地方，而受疫情影響又比較嚴(yán)重，也可以跟房東溝通和商量減免租金事宜或者解除合同。如果協(xié)商不成，也可以根據(jù)不可抗力或者情勢(shì)變更向人民法院提起相關(guān)的訴訟，請(qǐng)求減免租金或者解除合同。排版編輯丨馮佳欣
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