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不可抗力導(dǎo)致租戶無法經(jīng)營導(dǎo)致拖欠租金、要求解除合同之類情況多不勝數(shù)。尤其是近年的疫情管控，是近年來最常見的不可抗力情形。 本文整理提煉了疫情下各種租賃爭議的法院判決，如果以后類似的不可抗力發(fā)生時，可以作為租戶與房東有價值的參考。 1、法院怎么判解除合同合同的約定很重要，如果雙方約定了怎么解除，那么按約定的方式解除合同的，法院基本都支持。（1）租的什么最高院關(guān)于疫情的指南，只能適用經(jīng)營性租賃，不包括廣告陣地這些非經(jīng)營性、臨時性的租賃。（2）免租了沒如果房東已經(jīng)給了租金優(yōu)惠，租客還是拖欠租金，那一般會支持房東解除合同。（3）能營業(yè)嗎一些線下行業(yè)受沖擊巨大，完全沒活干也沒收入，這種情況一般是房東提出解除，但法院會慎重考慮。（4）欠租時段拖欠租金的月份與和疫情爆發(fā)/不可抗力出現(xiàn)的時間相吻合，一般不認(rèn)為違約。反之，如果沒關(guān)系或者關(guān)系不大，法院更支持解除合同。2、減免租金不是所有減租請求都會被支持，而且不同案件中，減免幅度也不同。（1）針對2020年疫情，租賃國有用房的，因為有減免政策支持，一般判決減免兩個月租金；（2）租賃非國有用房租賃的，法院會結(jié)合疫情對經(jīng)營的影響，租戶復(fù)工的情況及主動性、租戶自身的過錯等因素，判定減租的金額，通常不多于兩個月。3、違約金和保證金的處理違約金：如果租戶亂搞導(dǎo)致違約，一般約定房東在解除合同時，可以向租戶要2-3個月租金（+物業(yè)管理費）的違約金，少數(shù)合同甚至約定到4-6個月。保證金，數(shù)額通常是2-3個月的租（+物業(yè)管理費）。法院的態(tài)度比較有意思，看似有分歧，但裁判理念統(tǒng)一，都是根據(jù)事實盡可能“平等地”分配損失。（1）判決保證金用途①可以用來抵扣違約金租戶違約，房東已經(jīng)收到手里的保證金，還要用來抵扣租戶的欠債（租金、物業(yè)管理費和+水、電、電話費等欠款+違約金）。這種情況下，欠債一般都比保證金多，相當(dāng)于減輕了租戶的壓力。②可以直接單獨沒收在租戶違約時，房東有權(quán)直接沒收保證金，不抵扣其他欠債。（2）違約金與保證金一樣么要記住，界定這兩者，最終都是為了“合同約定”、“賠償”、“實際損害”的三方統(tǒng)一。①認(rèn)為不一樣a、因為租戶徹底違約，房東一方面依照合同約定，可以沒收保證金；另一方面，可以按照合同約定收違約金；對房東來說，這屬于收兩次錢。但這種情況，案子中的房東往往虧得不少，看起來收兩次，實際上只是沒虧太多。b、租戶覺得違約金太高，希望法院調(diào)低，但一些法院會考慮到租戶違約，導(dǎo)致房屋空置很久，這造成了房東很大的損失，最終保持較高的違約金。②認(rèn)為一樣什么違約金和保證金，統(tǒng)統(tǒng)都是違約金。a、你們雙方簽的合同中，已經(jīng)約定“以保證金沖抵違約金”，所以法院覺得，房東已經(jīng)通過“沒收保證金”收了違約金，怎么還能讓你再要一次？b、還有法院認(rèn)為，違約金和保證金，實質(zhì)上都是租戶承擔(dān)違約責(zé)任，實質(zhì)上不就是一體的么，為什么要分開。法院會判決：在沒收保證金的基礎(chǔ)上，調(diào)低違約金；或者判決：支付違約金并返還部分保證金，使賠償與損害相匹配 。4、滯納金比如，要以一定方式計算租戶的“滯納金”，這其實是一種“逾期違約金”。租賃合同約定的滯納金，從日萬分之一到日千分之五不等，法院經(jīng)常酌情調(diào)整。法院調(diào)整后的滯納金比例，大約在日萬分之二至日萬分之五之間，以日萬分之三居多。一般不會超過四倍LPR（貸款市場報價利率 Loan Prime Rate，2022年11月為一年期3.65%，四倍就是年利率14.6%）。5、免租期、裝修期內(nèi)減免的租金（1）為什么爭這個這屬于房東給的優(yōu)惠，免掉房客一段租金（物業(yè)管理費、水電費等還要交）。合同還會留個后手，如果租客違約導(dǎo)致合同解除，這部分優(yōu)惠款要全額支付。但打到法院之后，爭的就是免租期租金的性質(zhì)了。房東都說這是正常租金，租戶都說這是違約金，為啥呢？既然正反都要賠，要是認(rèn)定為違約金，租戶交這筆錢等于同事交違約金，能少賠。而且，租戶還可以討價還價，說你房東也有錯，免租期租金再給我砍一刀，意思意思。（2）法院怎么說①合同想要堵死后路如果合同約定的很死，解除后租客需要付免租期租金，而且和違約金分開算。那疫情對租客使用租賃房屋造成一定影響的話，法院會酌情砍一些免租期租金。②另一種思路，合同沒有約定死法院認(rèn)為，假設(shè)合同充分履行，才給免租期優(yōu)惠。那租戶違約后，應(yīng)當(dāng)按照沒能履行的時間，算應(yīng)當(dāng)退的免租期租金。具體計算方法：應(yīng)當(dāng)支付=月租金×免租月數(shù)×未履行租期/合同租期。6、空置期占用費租客違約導(dǎo)致合同被解除后，到再次出租前，會有一段無租金收入的空置期。而法院是否支持空置期本應(yīng)收到的租金損失，與其他項目的支持情況（尤其是違約金）有很大關(guān)聯(lián)。（1）不支持這項請求空置期損失本來就是租戶違約造成的，法院已經(jīng)綜合考量過錯、履行情況等等，租戶承擔(dān)保證金、違約金的責(zé)任，足夠彌補你的空置期損失了。（2）支持，但是沒有實質(zhì)上支持有法院認(rèn)為，這么多違約責(zé)任，你想把租戶干死么。我酌情你支持一定的空置期損失，但是，保證金、違約金這些你房東就別想了。（3）你自找的，別找房客7. 做個結(jié)論現(xiàn)有案例中，法院主要適用《關(guān)于涉新冠肺炎疫情案件法律適用問題的系列問答二（2020）》，仍值得參考借鑒：（1）法院均衡考慮疫情對于承租人的影響很重要，法院要考慮社會公平，酌情對租金進行調(diào)整。問題就在酌情上，沒有明確的量化標(biāo)準(zhǔn)，但總有合適的理由。如果判決適當(dāng)減免租金，減免金額實際也考慮到了疫情封控。如果租戶要減的租金和疫情封控/不可抗力沒關(guān)系，就不會支持。（2）不傾向于輕易解除合同疫情影響，合同只是“階段性無法履行”，又不是哪一方直接完蛋了。如果能判在不可抗力解除后雙方繼續(xù)履行合同，那法院還是想判的。所以如果租戶要解除，理由是以疫情導(dǎo)致業(yè)務(wù)受損、收入減少的，法院基本不支持。還有，租戶雖受疫情影響，但不等于免死金牌。違約還是會有責(zé)任，只不過法院會結(jié)合疫情影響，調(diào)低一些違約金。
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