兩周前，小趙看到了一個(gè)讓他很心動(dòng)的熱搜。12月12日上午9點(diǎn)，浙江省寧波市中級(jí)人民法院與線上拍賣平臺(tái)聯(lián)合開展司法網(wǎng)拍直播活動(dòng)。評(píng)估價(jià)為567.5萬元的青島海景房，起拍價(jià)僅5.6折，而且還不限購。小趙感覺這真是太劃算了，反正自己手頭還有點(diǎn)錢，正經(jīng)商品房買不起也買不了，不如買套不限購的法拍房。

可是法拍房真的就那么好買嗎？NO！NO！NO！今天小課堂就給大家講講今年頻頻上熱搜的“法拍房”。

什么是“法拍房”

法拍房是司法拍賣房產(chǎn)的簡(jiǎn)稱，是指遭法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房屋。之所以會(huì)形成法拍房，是因?yàn)闃I(yè)主因?yàn)榘l(fā)生債務(wù)關(guān)系（如因銀行按揭、民間借貸、各種金錢給付義務(wù)而產(chǎn)生的債務(wù)等）到期無法清償而被債權(quán)人經(jīng)過司法程序向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，將業(yè)主名下的房屋進(jìn)行拍賣，以拍賣所得價(jià)款償付債權(quán)人。

注意：目前，在有些地方買法拍房是不需要購房資格的。其他地方的可咨詢當(dāng)?shù)胤抗芫值扔嘘P(guān)部門，并以其相關(guān)政策為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)拍賣中的房地產(chǎn)來源

（一）因仲裁、司法行為需要變賣的財(cái)產(chǎn)

（二）因信貸糾紛需要

（三）因社會(huì)個(gè)人委托

通過買賣方式成交的房屋所有權(quán)證明票據(jù)是購房發(fā)票，通過拍賣方式成交的房屋所有權(quán)證明票據(jù)是拍賣成交確認(rèn)書。

法拍房的六大風(fēng)險(xiǎn)

（一）如果有長(zhǎng)期租約，則存在拿不到使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)

拍賣的房產(chǎn)上存在有長(zhǎng)期的租賃合同，依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競(jìng)買人取得房屋所有權(quán)后，不能對(duì)抗租客的租賃權(quán)。

對(duì)租賃合同真實(shí)、合同簽訂于案涉房屋抵押、查封前且租客在抵押、查封前已依據(jù)合同合法占有案涉房屋的，租客的租賃權(quán)應(yīng)得到法律的保護(hù)，此時(shí)競(jìng)買人只有所有權(quán)，拿不到使用權(quán)。

（二）房產(chǎn)的所有權(quán)歸屬有爭(zhēng)議而產(chǎn)生糾紛

主要發(fā)生在夫妻雙方通過法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書中確認(rèn)房產(chǎn)歸不是登記權(quán)利人的一方所有的情況。在法律上依據(jù)《物權(quán)法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實(shí)際上已經(jīng)變更了權(quán)利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準(zhǔn)確地對(duì)外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實(shí)權(quán)利人。競(jìng)買人購買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書上確定的所有權(quán)人主張權(quán)利，競(jìng)買人注定是竹籃打水一場(chǎng)空。

（三）原業(yè)主已和其他買家交易過

拍賣房里面實(shí)際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家。競(jìng)買人只能取得所有權(quán)不能取得占有使用權(quán)的情況。

（四）房屋存在違法建筑，相關(guān)責(zé)任由購買者承擔(dān)

由于法院拍賣的房屋，拍賣公司在拍賣時(shí)強(qiáng)調(diào)現(xiàn)房現(xiàn)狀拍賣，而對(duì)于現(xiàn)狀，僅能依據(jù)競(jìng)買人現(xiàn)場(chǎng)短暫地觀察，可能出現(xiàn)未發(fā)現(xiàn)的房屋面積或質(zhì)量存在隱蔽的瑕疵。

通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務(wù)，此時(shí)競(jìng)買人只能自己承擔(dān)這個(gè)不利的法律后果。

（五）原業(yè)主給其他特定關(guān)系人設(shè)定的有居住權(quán)限

比如有老年人、病人或未成年人長(zhǎng)期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，這些人是原業(yè)主設(shè)定的實(shí)際居住權(quán)利，競(jìng)買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權(quán)，存在困難。

（六）不能正常解除抵押的情況

解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權(quán)人和抵押權(quán)銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權(quán)，就存在麻煩。

設(shè)定的抵押是為賣家自己以外的人設(shè)定的抵押擔(dān)保，實(shí)際欠款人不同意提前還錢，另外一種就是賣家和其他人存在聯(lián)合抵押行為，也存在抵押權(quán)無法注銷的問題。

競(jìng)買法拍房的注意事項(xiàng)

如果真的想買拍賣房，務(wù)必注意以下事項(xiàng)：

（一）盡可能詳細(xì)了解競(jìng)拍房產(chǎn)情況

競(jìng)買人在拍賣房產(chǎn)前對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況做詳細(xì)全面地了解，前期的摸底工作要扎實(shí)。要多調(diào)查，多跑腿，盡量競(jìng)買自己熟悉的房子。

現(xiàn)在市場(chǎng)上有專門處理拍賣房的公司，他們有專業(yè)的隊(duì)伍負(fù)責(zé)對(duì)房產(chǎn)做前期排查工作，做得很細(xì)致，負(fù)責(zé)了解業(yè)主對(duì)外負(fù)債的情況，和房產(chǎn)實(shí)際占有人和業(yè)主的法律關(guān)系，業(yè)主的婚姻狀況等信息，然后收集匯總后，有專業(yè)律師把控風(fēng)險(xiǎn)，然后再?zèng)Q定是不是參與競(jìng)買。

（二）先識(shí)別“輪封”房

對(duì)于拍賣房源最好先去拍賣公司、檔案中心或者國(guó)土局了解清楚，究竟有多少個(gè)法院查封，如果有多個(gè)法院查封同一套物業(yè)，行業(yè)內(nèi)將其稱之為“輪封”。

競(jìng)得“輪封”物業(yè)，即便銀行如期放款，但是由于有多個(gè)債權(quán)人，一時(shí)間難以分配，未來產(chǎn)權(quán)過戶風(fēng)險(xiǎn)大，時(shí)間長(zhǎng)。

（三）注意其余增加的費(fèi)用，做好衡量

即使看過評(píng)估報(bào)告，也要去調(diào)查更多的房屋詳情。要關(guān)注標(biāo)的物，要注意除購房成本后增加的相關(guān)費(fèi)用，比如是否存在未到期的租約，是否存在物業(yè)管理費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、有線電視收視費(fèi)等欠費(fèi)情況。有些欠費(fèi)情況拍賣公告可能會(huì)要求購房者自行處理。

有可能未知費(fèi)用加上后，拍賣價(jià)還要高過市場(chǎng)價(jià)，尤其是拍賣現(xiàn)場(chǎng)一定要保持理性堅(jiān)守心理價(jià)格。

（四）確保資金沒有問題，否則放棄競(jìng)拍了保證金不退

對(duì)自身財(cái)務(wù)狀況要有很好的了解，比如房產(chǎn)拍賣成交通常需要一次性付款，即使可以貸款也要將很多成本計(jì)算在內(nèi)，如果貸款一旦無法獲得或者貸款延期發(fā)放的情況下可能產(chǎn)生的其他問題。最少要在拍賣之前的7-10天去銀行申請(qǐng)貸款，手續(xù)辦完銀行預(yù)審批通過后再去參與拍賣。

因?yàn)橐坏┙涣吮ＷC金準(zhǔn)備參與競(jìng)拍，那么當(dāng)時(shí)沒有進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)，或者競(jìng)得后不想購買了，先前交的保證金是不會(huì)退回的。

隨著各地不斷出現(xiàn)廉價(jià)的法拍房，很多購房者可能想著去撿個(gè)漏。但購買法拍房是存在著一定風(fēng)險(xiǎn)的，建議購房者在購房之前先要對(duì)這套法拍房進(jìn)行詳細(xì)了解，權(quán)衡利弊。買法拍房與購買普通商品不同，買錯(cuò)了可能會(huì)后悔終生的。

好了今天關(guān)于法拍房就說這么多，明天咱們繼續(xù)看看還有哪些特殊情況的二手房。如果您對(duì)法拍房有所了解，或者我們的內(nèi)容不能滿足您的需求，請(qǐng)您積極為我們留言～

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