最近，購房者郭先生經(jīng)常在淘寶的司法拍賣平臺(tái)的網(wǎng)頁上瀏覽東莞的房源。因?yàn)樵谝淮闻笥丫蹠?huì)上聽說，某朋友的親戚在今年10月份從司法拍賣平臺(tái)淘到了一套位于寮步的中惠卡麗蘭19號(hào)樓的“筍盤”。該物業(yè)面積為140平方米，網(wǎng)拍成交總價(jià)144萬元，比評估價(jià)還低了16萬元，也比市場價(jià)低了不少。如此看來，司法拍賣是個(gè)“淘房”好途徑，不限購、價(jià)格低，就是不知道這類房源該如何買？是否有相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)？

實(shí)際上，看中“法拍房”的不止郭先生。在房價(jià)不斷上漲的背景下，有購房者將目標(biāo)鎖定在司法拍賣房上，希望通過“撿漏”，完成買房的愿望。不過，法律人士提醒，“法拍房”存在交易費(fèi)用高、產(chǎn)權(quán)不清、無法過戶等諸多風(fēng)險(xiǎn)，置業(yè)者應(yīng)謹(jǐn)慎為之。

“法拍房”有價(jià)格優(yōu)勢

11月9日，記者登錄淘寶上司法拍賣平臺(tái)發(fā)現(xiàn)，該網(wǎng)站上發(fā)布的房產(chǎn)拍賣信息中，拍賣正在進(jìn)行的東莞房產(chǎn)有9宗，即將開始拍賣的房產(chǎn)則有170宗。11月9日上午9點(diǎn)40分，正在進(jìn)行的交易的房產(chǎn)中，記者看到，位于道滘南丫村富盈水岸華庭的一套“法拍房”，136.2平方米，起拍價(jià)為762720元，標(biāo)的評估總價(jià)95.34萬元。而同樣戶型的普通二手房，某房地產(chǎn)門戶網(wǎng)上的掛牌價(jià)在97萬-115萬元之間，由于低于市場價(jià)，該房源已吸引了近2000人圍觀，6人報(bào)名參與拍賣。

在即將開始拍賣的房源中，位于東城旗峰路新世紀(jì)豪園碧水藍(lán)天的一套房源，195.43平方米，起拍價(jià)為205.2萬元，已吸引了5600多次圍觀，154人設(shè)置了交易提醒。

的確，相比普通二手房，“法拍房”有其優(yōu)勢。其成交價(jià)格往往會(huì)比市場價(jià)稍低。根據(jù)人民法院關(guān)于財(cái)產(chǎn)拍賣的規(guī)定，人民法院確定的保留價(jià)，第一次拍賣時(shí)，不得低于評估價(jià)或市場價(jià)的80%；而如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時(shí)，可以酌情降低保留價(jià)，但每次降低的數(shù)額不能超過前次保留價(jià)的20%。

“法拍房”是淘房好渠道？

從2014年開始，多數(shù)城市的法拍房轉(zhuǎn)移到淘寶的司法拍賣平臺(tái)上，既可以減少傭金，還能提高拍賣效率。據(jù)了解，東莞的“法拍房”除了在淘寶平臺(tái)上交易外，還有一部分委托給拍賣公司進(jìn)行拍賣，線上線下同時(shí)進(jìn)行并有交集。

記者梳理淘寶平臺(tái)上東莞司法拍賣房源信息發(fā)現(xiàn)，截至2016年11月9日，在東莞市范圍內(nèi)，777套已標(biāo)示狀態(tài)為“已結(jié)束”的司法拍賣房源，進(jìn)入到二次拍賣的房源有234套，而進(jìn)入三次拍賣的房源有72套。記者發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入三次拍賣的法拍房主要是一些舊賓館、破舊房源和商鋪等物業(yè)。相對而言，優(yōu)質(zhì)社區(qū)的房產(chǎn)拍賣成功率要高。

“目前很多二手房交易都通過中介來操作，就是因?yàn)榉慨a(chǎn)交易較為復(fù)雜。而法拍房相比普通二手房交易，流程更為復(fù)雜，也面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)。”一家不愿具名的拍賣公司工作人員介紹。

此外，值得注意的是，按照法院的要求，部分“法拍房”必須一次交付全款。當(dāng)然，對于購房這樣的大筆資金，也有部分“法拍房”標(biāo)明“可貸款”，買家最好是提前獲得銀行的貸款意向書，或者采取和擔(dān)保公司合作的方式，先付清房款再去貸款。

細(xì)讀拍賣公告 注意風(fēng)險(xiǎn)

廣東臻善律師事務(wù)所律師胡華昌表示，法拍房的具體情況、尚不清楚的事項(xiàng)、相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)在拍賣公告中披露，包括是否有抵押權(quán)人及共有權(quán)人、水電煤氣是否欠費(fèi)、違建面積、是否有住人等情況。房屋拍賣時(shí)，房屋的附屬設(shè)施需要一并拍賣的，一般在公告中說明可一起拍賣。

另外，競買人要去實(shí)地考察，就像買二手房一樣。從另一個(gè)角度來說，拍賣行也可以認(rèn)為是受法院委托的房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，在拍賣行掛出拍賣公告時(shí)都會(huì)注明看房時(shí)間，有意向的競買人可以跟拍賣行約好時(shí)間看房。看房時(shí)，競買人需要了解拍賣房的建筑面積、戶型、配套的水電、房屋結(jié)構(gòu)等問題。

競買人還要向拍賣行索取 《房產(chǎn)證》復(fù)印件、《評估報(bào)告》，以及各種“拍賣房”的資料，仔細(xì)查看這些資料的同時(shí)，也要從各種渠道調(diào)查該套房屋的真實(shí)情況。

胡華昌提醒，競買人還要了解競拍房源的納稅等相關(guān)費(fèi)用。如果公告中沒有注明，競買人可撥打法院司法拍賣的咨詢電話或者直接去當(dāng)?shù)胤抗芫至私馇宄?。他說，東莞某買家在競拍前沒問清楚稅費(fèi)，事后悔拍，被法院強(qiáng)制補(bǔ)交差價(jià)100萬元。

通過司法拍賣購房的最終支出費(fèi)用=拍賣成交價(jià) 稅費(fèi) 拍賣傭金 其他費(fèi)用。

知多D

“法拍房”是指被法院強(qiáng)制執(zhí)行的房產(chǎn)。當(dāng)債務(wù)人無力履行按揭合同或者無法清償債務(wù)時(shí)，被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價(jià)金滿足債權(quán)。據(jù)悉，“法拍房”有四個(gè)主要來源，一是按揭違約產(chǎn)生，二是民間借貸違約產(chǎn)生，三是司法沒收，四是無主房產(chǎn)。

支招

競拍“法拍房”，要注意這四點(diǎn)

普通競買人想要通過拍賣的方式購買性價(jià)比更高的房屋，需要注意哪些問題呢？胡華昌律師介紹，首先購房者可以通過報(bào)紙和網(wǎng)站的公告了解項(xiàng)目的具體情況，一般情況下不動(dòng)產(chǎn)會(huì)進(jìn)行30天以上的公告，買房人也可以趁此期間到項(xiàng)目當(dāng)?shù)亓私馕飿I(yè)具體情況和風(fēng)險(xiǎn)。

他提醒競買人，在參與競拍之前還需注意以下事項(xiàng)：

1、委托人資格的問題

競買人需要了解委托拍賣的法院是否具有委托人的資格。如果委托拍賣的法院是第一查封法院，就沒有問題。如果是輪候查封法院，就要弄清楚第一查封法院是否處理完畢，拍賣房產(chǎn)是否是第一查封法院處理剩下的資產(chǎn)。

2、房屋的產(chǎn)權(quán)問題

競買人需要了解拍賣房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否清晰，能否順利過戶。

法院在進(jìn)行司法拍賣時(shí)，雖然會(huì)對房屋的權(quán)屬、產(chǎn)權(quán)登記狀態(tài)、土地使用性質(zhì)等等做相應(yīng)的披露，但涉及開發(fā)商在房屋開發(fā)過程中的合法性和合規(guī)性問題往往是無法發(fā)現(xiàn)的。甚至有的時(shí)候，法院并不保證拍賣的房屋可以辦理房產(chǎn)證或者可以過戶。

3、交吉問題

在法律上以是否取得房屋的使用權(quán)分為交吉與不交吉，不交吉指已取得產(chǎn)權(quán)，而房屋仍因各種原因被他人居住使用，要能實(shí)際擁有還須通過法律訴訟等其他途徑取得。如果拍賣房屋為“不交吉”，可能很難取得使用權(quán)。

目前，常見的兩種情況導(dǎo)致競買人無法及時(shí)入駐的情況：（1）帶租拍賣：經(jīng)常有被執(zhí)行人為了避免房屋拍賣，而惡意與第三方簽訂長達(dá)20年的房屋租賃合同；而基于“買賣不破租賃”的物權(quán)原則，競買人無權(quán)以房屋所有者的身份要求此前的租賃者搬離；這便導(dǎo)致客觀上，買到房屋卻無法入住。（2）一房二賣：如果被執(zhí)行人與善意第三人簽訂了房屋買賣合同，且該第三方已經(jīng)實(shí)際支付了合理的價(jià)格并已入住。

4、淘“法拍房”也有策略

對于熱門的、地段好的房產(chǎn)，如果第一次拍賣的價(jià)格合適，就等到拍賣快結(jié)束時(shí)，2人報(bào)名，出價(jià)2次（法拍房的成交要求），出其不意買下。如果第一次價(jià)格過高，無人競拍，競買者可在該房產(chǎn)第二次拍賣時(shí)再出手。

而對于較冷門的房產(chǎn)，競買人可以等房產(chǎn)三次流拍結(jié)束，再致電法院申請變賣，這時(shí)競買人有機(jī)會(huì)以“該房產(chǎn)的保留價(jià)且1人出價(jià)一次”就能成交。