筆者混跡金融、投資、銀行法律業(yè)務(wù)圈幾十年，通過法院拍賣抵押物實現(xiàn)金融機構(gòu)的債權(quán)是日常工作的一部分。今天就給有興趣撿漏法拍房的伙伴們支點招。

一、法拍房適合誰

法拍房按照目前法律規(guī)定，基本都是按照《網(wǎng)拍規(guī)定》進行網(wǎng)絡(luò)拍賣，經(jīng)過兩輪競拍，最大降價幅度可到評估價的56折，心動吧？

加上部分城市對法拍房不限購，所以，法拍房非常適合實惠自住者，投資客，限購人群。

二、法拍房競拍的流程

1、了解你要的房子。仔細閱讀公告，了解拍賣方式、時間、房屋詳情、保證金及成交款支付的要求、以及競買人應(yīng)注意的其它事項等。

2、搞定你拍的身份。在公拍網(wǎng)上注冊賬號，并通過實名認證，登錄公拍網(wǎng)后點擊“申請參拍及支付保證金”，根據(jù)提示，閱讀并同意相關(guān)的服務(wù)協(xié)議、拍賣須知等，填寫競買人報名資料。交付保證金后系統(tǒng)屆時會為競買人分配競拍號牌。

3、給出你最佳出價 。取得參拍資格、在拍賣開始競價時，在標的物詳情頁面確認出價金額，點擊出價。

特別提示如下：

• “網(wǎng)絡(luò)在線拍”遵循價格優(yōu)先和時間優(yōu)先，價格一樣拼時間。拍過上海車牌的都知道，電腦和網(wǎng)絡(luò)硬件很重要。
• 法定的優(yōu)先購買權(quán)人（比如合法的承租人）根據(jù)相應(yīng)的優(yōu)先順位，享有的在同等出價條件下優(yōu)先競買的權(quán)利。

4、按約支付成交款。拍賣結(jié)束后，最高出價者成為該拍賣標的物的買受人，買受人信息在公拍網(wǎng)上公示。買受人應(yīng)在規(guī)定的時間將剩余價款支付到法院指定賬戶。

5、辦理交割手續(xù)。 買受人付清拍賣款項后，憑拍賣成交確認書、民事裁定書、協(xié)助執(zhí)行通知書等文書辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦理交割中，相關(guān)的稅費根據(jù)拍賣公告辦理。

三、法拍房競拍的技術(shù)點

1、哪里找拍賣信息

最高人民法院確定了網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺，以網(wǎng)絡(luò)電子競價方式公開處置涉案房屋。目前主要的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺為：

• 公拍網(wǎng)，網(wǎng)址為www.gpai.net；
• 淘寶網(wǎng)（阿里拍賣），網(wǎng)址為www.taobao.com；
• 京東網(wǎng)，網(wǎng)址為www.jd.com。

以上三個平臺都可以查詢司法拍賣房源的基本情況和實地照片，還有拍賣機構(gòu)的聯(lián)系方式，可預(yù)約看房。同時拍賣平臺上還可以查詢已經(jīng)拍賣成交房屋的成交價和歷史出價情況，便于大家評估房價和行情。

2、房屋是否存在權(quán)屬瑕疵

司法拍賣公告一般會載明：競買人在報名前應(yīng)當注意閱讀，并充分理解其含義，審慎決定是否報名。決定報名的，視為完全了解標的，并接受標的現(xiàn)狀、已知或者未知瑕疵、權(quán)利負擔。

對此，買受人應(yīng)充分閱讀并理解法院、輔助機構(gòu)發(fā)布的相關(guān)文件，了解知悉拍賣房屋房屋是實心房還是空心房？是否存在戶口 租賃 實際他人居住情況。此外，對于有學區(qū)房需求的買受人，應(yīng)提前至教育部門及公安機構(gòu)了解相關(guān)情況。

3、稅費問題

對于司法拍賣，也是需要按照流程繳納各項稅費的，其中不僅要繳納自己一方的稅費還需要繳納對方的稅費，大家還要看房子的年限，有沒有滿兩年或者滿五年，這些和稅費是相關(guān)的，所以在購買之前也應(yīng)該合計一下這些稅費，不要因為房價便宜購買，也可能這些各種費用加起來和平時購房差不多的。

4、款項支付問題

法拍房一般要求非貸款全款按時支付，逾期不但買不到房子還要沒收保證金。所以拍賣前要了解并落實資金，包括房款、稅費、拍賣雜費、房屋本身欠付的物業(yè)費、水電費等。避免最終拍到但出現(xiàn)支付問題。

四、法拍房清場交付的關(guān)鍵點

我們曾處理過上海一棟洋房被幾個公司和個人占有，買受人1年都無法實際使用房屋的案件。最終我們是聯(lián)合法院、公安采取強硬的自力救濟才搞定的。

不過近年對于他人占有，或者被執(zhí)行人制造法律障礙的問題，法院已經(jīng)加強了力度。

1、除申請人與被執(zhí)行人協(xié)商一致要求不清場拍賣以及其他法律和司法解釋規(guī)定不移交的以外，均應(yīng)在法院裁定拍賣成交送達后十五日內(nèi)，將拍賣房產(chǎn)移交買受人。

最高人民法院多次要求：執(zhí)行法院不得在拍賣公告中表示法院不負責清場，即原則上應(yīng)先清場后拍賣。如果案外人或被執(zhí)行人在拍賣房屋過戶交付以后，侵害買受人的居住利益和占有權(quán)利，買受人可以依法起訴或報告執(zhí)行法院，人民法院將追究相關(guān)人員的法律責任。

2、廣東高院出臺意見，被執(zhí)行人或者其他人占有執(zhí)行標的物應(yīng)當移交而拒不移交的，強制執(zhí)行。

指定期限到期后，被執(zhí)行人或其他占有人拒不搬離的，執(zhí)行法院可以通知有關(guān)部門或單位協(xié)助停水、停電、停氣等，并依法對被執(zhí)行人或其他占有人予以罰款、拘留；仍拒不搬離的，依法強制清場；對涉嫌構(gòu)成犯罪的，依法移送追究刑事責任。

3、租賃關(guān)系建立在房屋被抵押之后，或是房屋被法院查封之后，這種租賃關(guān)系是不受法律保護的。

如果市民購買房屋符合上述條件，遇到租賃人不騰退房屋，市民可以申請拍賣房屋的人民法院執(zhí)行局強制騰退購買的房屋，不要再到法院立案訴訟處理。

法拍房的技術(shù)活，今天就說到這了！整體地產(chǎn)項目的資產(chǎn)盤活我們下次聊...........

作者：張爾東律師

• 上海眾華律師事務(wù)所 管理委員會 高級合伙人
• 民進上海市委 法制委員會 委員
• 上海市科學技術(shù)協(xié)會法律咨詢委員會 委員
• 上海市律師協(xié)會 規(guī)劃與規(guī)劃委員會 資產(chǎn)管理與財務(wù)委員會 委員
• 上海市虹口區(qū) 區(qū)政府 政法委 法律專家組 成員