美元資產(chǎn)一直以來(lái)都十分受全球投資者的追捧，而美國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目更是投資組合中必不可缺的一環(huán)。

不論是在氣候宜人的加州，還是在溫暖濕潤(rùn)的佛羅里達(dá)沿岸，甚至是寸土寸金的紐約，投資者們總是在不斷找尋著新的房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)。

根據(jù)投資者的需求不同，一般來(lái)說(shuō)投資美國(guó)房產(chǎn)有三種途徑。

第一種是直接購(gòu)買房產(chǎn)，第二種是投資翻修房等投資類地產(chǎn)，而第三種就是選擇房地產(chǎn)投資信托基金。

相較前兩種投資方法，房地產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trusts，簡(jiǎn)稱REITs）有著流動(dòng)性好、收益較高且相對(duì)穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn)，但同時(shí)也有著成本較高等缺點(diǎn)。

本文將簡(jiǎn)要介紹REITs的概況，以及進(jìn)一步分析投資者應(yīng)該如何有效利用REITs這一成熟的投資工具。

什么是房地產(chǎn)投資信托?

美國(guó)房產(chǎn)一直都是投資者們趨之若鶩的選擇，以著名紐約市為例，該市不僅是全球租金最高的城市之一，也是房產(chǎn)價(jià)格最昂貴的城市之一，居高不下的房產(chǎn)價(jià)格會(huì)讓一部分購(gòu)房者望而卻步。

如果選擇直接購(gòu)買房產(chǎn)，投資人所面臨的第一個(gè)問(wèn)題就是房產(chǎn)的價(jià)格。

以紐約為例，2018年紐約市的房屋價(jià)格中位數(shù)為$681,600，每平米的中位數(shù)價(jià)格為$7,532。 不僅如此，除了購(gòu)房所需資金，購(gòu)房者還需要面對(duì)如地稅等持有成本。在如果購(gòu)房者在短期內(nèi)沒(méi)有入住的計(jì)劃，且美元資產(chǎn)尚不豐富的情況下，那么各類成本綜合下來(lái)或許會(huì)高得令人望而卻步。

投資類地產(chǎn)也是許多投資人的選擇之一，例如翻修房投資是指投資者在購(gòu)買房產(chǎn)后可以立即出租的房地產(chǎn)類投資，該類型的房產(chǎn)投資一般會(huì)通過(guò)專門(mén)進(jìn)行翻修房屋或公寓的公司購(gòu)買。在投資者購(gòu)買房產(chǎn)之后，相關(guān)公司還可以為投資者提供物業(yè)管理服務(wù)，盡量減少房屋所有人在出租房屋上投入的時(shí)間和精力。此類投資適合想在美國(guó)投資房產(chǎn)，但在短期內(nèi)沒(méi)有自住計(jì)劃的投資人。

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)則是一種門(mén)檻較低且方便的投資方式，即使投資人并不住在美國(guó)，僅僅想要投資美國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)，REITs也可以滿足全球投資者投資美國(guó)房地產(chǎn)的需求。

一般來(lái)說(shuō)，REITs的投資標(biāo)的為商業(yè)、住宅類地產(chǎn)，以及一些房產(chǎn)抵押貸款。

REITs也分為公開(kāi)發(fā)行和私募發(fā)行兩類，對(duì)于公開(kāi)發(fā)行的REITs，投資者可以在交易所像購(gòu)買股票一樣的交易房地產(chǎn)資產(chǎn)，并且可以從已購(gòu)買的REITs獲得穩(wěn)定的股息收入以及多樣化的投資機(jī)會(huì)。對(duì)于私募發(fā)行的REITs其屬性則更接近普通私募基金。

01

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的概述

第一支房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)最早于1960年經(jīng)美國(guó)國(guó)會(huì)批準(zhǔn)設(shè)立，REITs投資組合中的投資標(biāo)的包括公寓綜合體、醫(yī)療設(shè)施、酒店、基礎(chǔ)設(shè)施、辦公樓、零售中心、自助倉(cāng)儲(chǔ)等地產(chǎn)類資產(chǎn)。

REITs與美國(guó)國(guó)債收益對(duì)比，數(shù)據(jù)來(lái)源：Bloomberg

大多數(shù)REIT都有著較為直觀的商業(yè)模式:出租場(chǎng)地并收取物業(yè)租金，然后將這些收入作為股息分配給股東。

想滿足成為房地產(chǎn)投資信托基金的資格，發(fā)行公司必須遵守《國(guó)內(nèi)稅收法典》的規(guī)定。

具體來(lái)說(shuō)，公司必須滿足以下具體要求:

· 將其總資產(chǎn)的至少75%投資于房地產(chǎn)、現(xiàn)金或美國(guó)國(guó)債，

· 其總收入的75%以上來(lái)自房地產(chǎn)租金、為房地產(chǎn)融資的抵押貸款利息或房地產(chǎn)銷售

· 每年至少以股東分紅的形式返還應(yīng)納稅所得額的90%

· 在成立的第一年之內(nèi)，至少擁有100名股東

· 在納稅年的最后半年，不超過(guò)50%的股份由五個(gè)或更少的個(gè)人持有

公開(kāi)發(fā)行的REITs可以像股票一樣公開(kāi)交易，這使得該類投資的流動(dòng)性很高，解決了房地產(chǎn)類投資流動(dòng)性差的缺點(diǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)仍是未來(lái)REITs主要方向，大多數(shù)REITs所持有的物業(yè)主要是商業(yè)地產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、零售物業(yè)等。

02

房地產(chǎn)投資信托基金的類型

房地產(chǎn)投資信托有多種類型，可根據(jù)其業(yè)務(wù)類型進(jìn)行分類，也可根據(jù)其買賣方式進(jìn)一步分類。

股權(quán)投資信托是最常見(jiàn)的企業(yè)形式，該類型REITs的收入主要來(lái)自租金，而非資產(chǎn)組合的轉(zhuǎn)售。

按揭房地產(chǎn)投資信托基金，也被稱為M-REITs，主要業(yè)務(wù)為貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商，貸款可以直接通過(guò)抵押貸款或間接通過(guò)收購(gòu)抵押貸款支持證券（Mortgage backed security-MBS）來(lái)進(jìn)行，主要收入來(lái)自凈利差，及抵押貸款利息和貸款融資成本之間的差額。

混合型REITs在其投資組合中將同時(shí)持有實(shí)物租賃資產(chǎn)和抵押貸款，根據(jù)不同的投資重點(diǎn)進(jìn)行權(quán)衡。

從REITs各類別數(shù)量來(lái)看，權(quán)益型REITs已成為REITs的主流，抵押型和混合型REITs則呈逐漸萎縮的態(tài)勢(shì)。

上世紀(jì)90年代左右，以上三種類型REITs數(shù)量相差不大。

90年代以后REITs股價(jià)攀升，新增REITs主要為權(quán)益型。

從90年到97年，權(quán)益型REITs規(guī)模從56億美元增長(zhǎng)至1728億美元，而抵押型REITs數(shù)量則從43只減少至26只。美國(guó)次貸危機(jī)以后，REITs重回上升通道，權(quán)益型和抵押型REITs數(shù)量均呈逐年上升態(tài)勢(shì)，但權(quán)益型占據(jù)市場(chǎng)主體地位，數(shù)量約占80%，而混合型則逐漸淡出資本市場(chǎng)。

權(quán)益型REITs大行其道的主要原因是其收益率顯著高于抵押型，盡管其波動(dòng)率也較高。過(guò)去20年權(quán)益型REITs年化收益率達(dá)10.22%，而抵押型僅為5.52%。尤其是08年以來(lái)，美國(guó)股市整體表現(xiàn)較佳，權(quán)益型REITs表現(xiàn)持續(xù)高幅好于抵押型。

公開(kāi)發(fā)行的REITs一般會(huì)以類似股票的形式在證券交易所發(fā)行上市，這些股票可以由個(gè)人投資者買賣，并受到SEC的監(jiān)管。

私募發(fā)行的REITs也需要在SEC注冊(cè)，但不在證券交易所交易進(jìn)行公開(kāi)發(fā)行。因此這類REITs的流動(dòng)性不如公開(kāi)發(fā)行類，但也不會(huì)受市場(chǎng)波動(dòng)的太大的影響。

REITs的優(yōu)劣勢(shì)和投資方式

REITs采用稅收透明機(jī)制，即可讓REITs的運(yùn)營(yíng)收益在企業(yè)層面不需交稅或者少交稅，同時(shí)也對(duì)REITs的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠。這樣一來(lái)，投資者僅需在個(gè)人收益層面繳納個(gè)人所得稅，避免了重復(fù)征稅。

與普通權(quán)益資產(chǎn)類似，REITs的收益包括兩部分：股利收益和資本利得。

股利收益主要來(lái)源自持有型物業(yè)的租金收入，波動(dòng)性相對(duì)較小且可基本保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

資本利得則與房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)性較強(qiáng)，走勢(shì)與公開(kāi)發(fā)行的房地產(chǎn)REITs一致。

一般來(lái)說(shuō)，REITs中股利收益的占比在三分之二左右，因而收益率較為穩(wěn)定。

總的來(lái)說(shuō)REITs的投資風(fēng)險(xiǎn)和收益介于債券和股票之間，且公開(kāi)發(fā)行的REITs受市場(chǎng)影響較大。

例如，在2018年末全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力和市場(chǎng)擔(dān)憂上升的背景下，股市和REITs市場(chǎng)都出現(xiàn)了不同程度的震蕩。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)局勢(shì)趨于穩(wěn)定，股市和REITs市場(chǎng)也一起開(kāi)始逐步恢復(fù)。下圖展示了MSCI US REIT Index近六個(gè)月內(nèi)的波動(dòng)情況。MSCI是Morgan Stanley Capital International的縮寫(xiě)，該公司的中文名稱是明晟，是一家總部位于紐約的著名指數(shù)編制公司。

REITs是多元化投資組合中的重要組成部分，但就像所有的投資一樣，REITs也有其優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)。

REITs的優(yōu)點(diǎn)眾多。

首先，公開(kāi)發(fā)行的REITs很容易進(jìn)行買賣，該特點(diǎn)解決了房地產(chǎn)類投資缺乏流動(dòng)性的缺點(diǎn)。

另一方面，由于傳統(tǒng)房產(chǎn)市場(chǎng)并不都能提供關(guān)于稅收、所有權(quán)等可靠信息，因而缺乏透明度。而REITs受SEC監(jiān)管，經(jīng)營(yíng)主體必須向監(jiān)管單位提交經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告，提高了透明度。就投資回報(bào)表現(xiàn)來(lái)說(shuō)，REITs提供了較高的回報(bào)率和穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

此外，房地產(chǎn)類投資對(duì)投資組合是一種很好的補(bǔ)充，投資者可利用不同的資產(chǎn)類別使投資組合多樣化。

然而REITs也不是完美的。

首先，REITs在資本增值方面的作用并不大。由于其結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，REITs必須將90%的收入返還給投資者，因此只有10%的應(yīng)稅收入可以再投資回基金進(jìn)行持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)投資信托基金的另一個(gè)主要風(fēng)險(xiǎn)是其受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響較大，與宏觀經(jīng)濟(jì)的關(guān)聯(lián)性較高。由于REITs的基本性質(zhì)為基金，所以不能保證盈利或避免虧損。

除此以外，一些公開(kāi)發(fā)行的REITs會(huì)有較高的管理費(fèi)和交易費(fèi)，提高了投資成本。

根據(jù)REITs不同的發(fā)行方式，投資者也需要通過(guò)不同的方式來(lái)進(jìn)行REITs的買賣。

對(duì)于公開(kāi)發(fā)行的REITs和REIT交易所交易基金(ETF)而言，個(gè)人投資者可以直接通過(guò)經(jīng)紀(jì)人像購(gòu)買股票一樣買賣REITs。

而對(duì)于私募發(fā)行的REITs而言，投資者則需要通過(guò)發(fā)行方或財(cái)務(wù)顧問(wèn)來(lái)進(jìn)行REITs的投資。

總結(jié)

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs）是一種有效的投資工具，大大降低了房產(chǎn)類投資的門(mén)檻。

REITs一般會(huì)有比較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也為投資者提供了一種風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低而投資回報(bào)可觀的投資種類。

REITs不僅可以讓投資人簡(jiǎn)單快速的進(jìn)入到房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，也可以有效分散投資人的現(xiàn)有投資風(fēng)險(xiǎn)，成為投資組合中的有效補(bǔ)充。