一REITS

是指房地產(chǎn)投資信托基金，英文名“Real Estate Investment Trusts”簡(jiǎn)稱(chēng)：REITs，是一種依照法律程序成立的，以發(fā)行股票或基金單位的方式匯集投資者的資金，由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，將 90%以上的稅后收入凈額分配給投資者的一種信托組織。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)： REITs 就是相當(dāng)于你把錢(qián)交給信托公司，由他們來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)收取租金，每年給投資者分，就是做“包租婆”。購(gòu)買(mǎi)了REITs，就相當(dāng)于間接擁有了以上這些房產(chǎn)，只是你擁有的是股票憑證，而不是房產(chǎn)證。

美國(guó)對(duì)于 REITs 的主要法律要求有：

1、 REITs 必須把至少 90%的年度應(yīng)稅收入分派給其份額持有人。

2、 REITs 必須把至少 75%的資產(chǎn)投資于不動(dòng)產(chǎn)、抵押貸款、其他REITs、現(xiàn)金或是政府債券。

3、 REITs 至少 75%的總收入必須要從租金、抵押貸款利息、物業(yè)出售利得中獲得。這不低于總收入 75%的收入加上股息、利息及證券出售的利得不得低于總收入的 95%。

4、 REITs 必須是房地產(chǎn)投資者，而不是其他任何形式的金融機(jī)構(gòu)。

5、 REITs 的份額持有人至少要100 人以上，并且集中在任意5 人手中的份額必須小于已發(fā)行總額的50%。

 兩種基本類(lèi)型：權(quán)益型和抵押型

 權(quán)益型 REITs ：指直接投資擁有房地產(chǎn)，其收入主要來(lái)源于房地產(chǎn)租金收入，因?yàn)楸旧碇苯映钟形飿I(yè)而且還能對(duì)物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，能獲得穩(wěn)定持續(xù)的現(xiàn)金流。這類(lèi)REITs 的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，重點(diǎn)復(fù)盤(pán)。

抵押型 REITs 指：本身不直接擁有物業(yè)，而是通過(guò)房地產(chǎn)抵押貸款的形式把資金貸出去，賺取利息收益的REITs。 一般股息率較高，資產(chǎn)負(fù)債率比較高，風(fēng)險(xiǎn)也更大。從實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由的角度，不投資這類(lèi) REITs。

REITs 特點(diǎn)：

1、定期強(qiáng)制高分紅

至少要把凈收入的 90%分配給投資者。美國(guó)一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。

2、投資門(mén)檻低

一般幾千元就可以投，香港 REITs 1 手 也就是1000 股起買(mǎi)，美國(guó) REITs 1 股起買(mǎi)。

3、交易成本低

一般會(huì)免企業(yè)所得稅，投資者買(mǎi)賣(mài)只需要支付交易傭金，和買(mǎi)賣(mài)股票一樣，不用支付其他高額稅費(fèi)。

4、流動(dòng)性強(qiáng)

像買(mǎi)賣(mài)股票一樣方便，在交易時(shí)間內(nèi)隨時(shí)可以賣(mài)掉。

5、專(zhuān)業(yè)化管理

REITs 的管理團(tuán)隊(duì)都是房地產(chǎn)領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)人士。

6、收益率相對(duì)較高

和直接持有物業(yè)相比，收益率相對(duì)比較高。

主要風(fēng)險(xiǎn)：

1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

最常見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，是指房?jī)r(jià)因周期性漲跌帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。長(zhǎng)期內(nèi)，REITs 的漲跌是由房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行周期決定的，化解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最有效的途徑是在“好價(jià)格”買(mǎi)進(jìn)。

2、利率風(fēng)險(xiǎn)

利率大幅提高，會(huì)減少房地產(chǎn)的內(nèi)在價(jià)值，自然也會(huì)減少 REITs 的內(nèi)在價(jià)值。另外利率大幅提高，會(huì)增加 REITs 的債務(wù)成本?；饫曙L(fēng)險(xiǎn)的有效途徑是盡量不要在加息周期的初期階段買(mǎi)進(jìn)。

3、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)  

4、匯率風(fēng)險(xiǎn)  

5、經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)

由于 REITs 管理團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)能力不強(qiáng)造成的風(fēng)險(xiǎn)，REITs 的最終價(jià)值是由物業(yè)的價(jià)值和管理團(tuán)隊(duì)的價(jià)值共同決定的。

6、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：指由于資產(chǎn)負(fù)債率過(guò)高導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。

7、增發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

 因增發(fā) REITs 份額導(dǎo)致每股凈資產(chǎn)下降，帶來(lái) REITs 股價(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)?；庠霭l(fā)風(fēng)險(xiǎn)的有效途徑是盡量選擇資產(chǎn)負(fù)債率較低的 REITs。

總結(jié)： REITs 很多國(guó)家都有，只復(fù)盤(pán)香港和美國(guó)的 REITs 。

二香港REITs投資

香港REITs的投資范圍有明確規(guī)定：資產(chǎn)總值至少75%投資于房地產(chǎn)項(xiàng)目，且投資于能夠產(chǎn)生定期租金收入的項(xiàng)目，禁止投資空置土地。長(zhǎng)期看，REITs的漲幅要大于恒生指數(shù)的漲幅。

第一步，選出償債能力強(qiáng)、派息穩(wěn)定的好REITs

目前在香港上市的REITs僅有10只，分別是：

領(lǐng)展房產(chǎn)基金(股票代碼00823）

冠君產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼02778）

匯賢產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼87001）

泓富產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼00808）

春泉產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼01426）

陽(yáng)光房地產(chǎn)基金(股票代碼00435）

越秀房產(chǎn)信托基金(股票代碼00405）

置富產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼00778）

開(kāi)元產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼01275）

富豪產(chǎn)業(yè)信托(股票代碼01881）

實(shí)操：

雪球搜索：比如領(lǐng)展房產(chǎn)基金“00823”，點(diǎn)擊【財(cái)務(wù)分析】-【財(cái)務(wù)比率】看償債能力，幾乎沒(méi)有償債風(fēng)險(xiǎn)。

再看【盈利摘要】，選擇右上角的【中期】，看到【每股派息】這一欄，股息是逐年遞增的，派息非常穩(wěn)定。【盈利】，從2016年到2019年，它的盈利應(yīng)該是很穩(wěn)定的。

用這個(gè)方法，挑選出來(lái)的派息穩(wěn)定，償債能力強(qiáng)【負(fù)債率低】，業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)的好REITs為：領(lǐng)展房產(chǎn)基金（00823），置富產(chǎn)業(yè)信托（00778），泓富產(chǎn)業(yè)信托（00808），陽(yáng)光房地產(chǎn)基金（00435），冠君產(chǎn)業(yè)信托（02778），越秀房產(chǎn)信托基金（00405）。

第二步，等待好價(jià)格

1投資房地產(chǎn)最看重的是租金收益，租金減去按揭，得到的租金收益率大于3年定期存款利率，就是房產(chǎn)的好價(jià)格。

實(shí)操：點(diǎn)擊【派息記錄】，可以看到今年派息了2次，分別在6月3日和11月13日，分別派息1.4055港元和1.4147港元。

可以計(jì)算出：領(lǐng)展房產(chǎn)基金的股息率=（1.4055+1.4147）÷66.70（現(xiàn)價(jià)）×100%=4.2%＞3年定期存款利率2.75%

實(shí)操：領(lǐng)展房產(chǎn)信托基金（00405）2019年派息2次，股息分別是1.4147港元，1.4055港元，共計(jì)4.2158港元。

8%=股息÷好價(jià)格×100%        好價(jià)格=4.2158÷8%=52.6975港元

到52.6975港元時(shí)，就是好價(jià)格,目前它的價(jià)格是66.70港元，不是好的買(mǎi)入價(jià)。

第三步，買(mǎi)進(jìn)

把資金分成3份分批買(mǎi)進(jìn)，當(dāng)目標(biāo) 分紅率大于 8%以上時(shí)開(kāi)始買(mǎi)進(jìn)，之后目標(biāo) REITs 的價(jià)格每下跌 10%-20%買(mǎi)進(jìn)一次。

比如：十萬(wàn)的資金，分成2/3/5，在好價(jià)格附近買(mǎi)入2萬(wàn)，下跌10%-20%，買(mǎi)入3萬(wàn)，再下跌10%-20%，買(mǎi)入5萬(wàn)。

第四步，長(zhǎng)期持有

應(yīng)該像持有房子一樣，一般應(yīng)在 10 年以上。對(duì)于特別優(yōu)秀的REITs，我們甚至可以持有 30 年以上。

第五步，賣(mài)出

以下兩種情況之一的時(shí)候，賣(mài)掉 ：

 第一種情況，當(dāng)所有REITs 的平均動(dòng)態(tài)股息率小于 3%的時(shí)候。

這屬于系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這種情況一般出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高位的時(shí)候。

第二種情況，當(dāng)某只REITs 旗下的核心物業(yè)不再有競(jìng)爭(zhēng)力的時(shí)候。

比如核心房產(chǎn)的出租率下降到90%以下，一般好REITs的核心房產(chǎn)的出租率會(huì)高達(dá)95%以上，如果其出租率低于90%，說(shuō)明這項(xiàng)房產(chǎn)的價(jià)值在減小，要把這只REITs賣(mài)出。