|
第444篇 項(xiàng)目建設(shè)離不開(kāi)土地，不能落地的投資項(xiàng)目就是耍流氓！很多投資項(xiàng)目和城市建設(shè)往往都需要使用集體土地。涉及集體土地時(shí)，除了少量可以使用集體建設(shè)用地的工商業(yè)項(xiàng)目，大多投資項(xiàng)目和城市建設(shè)往往需要辦理集體土地征收。2019年8月26日，第十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第十二次會(huì)議表決通過(guò)的新《土地管理法》，對(duì)集體土地征收作出了重大修改。此次修改后，征收集體土地更嚴(yán)更難了！
——收緊土地征收：縮小范圍、規(guī)范程序、合理補(bǔ)償、多元保障 原《土地管理法》對(duì)土地征收的規(guī)定，集中在第五章建設(shè)用用地中的第43、45、46、47、48、49、50、51條。其中，第43條是建設(shè)項(xiàng)目使用土地必須申請(qǐng)使用國(guó)有土地，包括征收的原農(nóng)民集體土地；第45條明確土地征收審批權(quán)限；第47條明確了征收土地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)，最高不超過(guò)被征收土地年產(chǎn)值的30倍；第46、48條明確土地征收批準(zhǔn)后的履行“兩公開(kāi)一登記”程序；第49條要求集體經(jīng)濟(jì)組織公開(kāi)補(bǔ)償費(fèi)收支情況；第50條明確政府支持被征地農(nóng)民開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和興辦企業(yè)；第51條授權(quán)國(guó)務(wù)院規(guī)定大中型水利、水電工程征收土地補(bǔ)償安置辦法。二、改革探索與實(shí)踐 無(wú)論是1953年制訂、1958年修訂的《國(guó)家建設(shè)征用土地辦法》，1982年的《國(guó)家征用土地條例》，還是1986年制訂、歷經(jīng)2次修正一次修訂的原《土地管理法》，在征地立法的制度設(shè)計(jì)總體思路上，都把為工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展盡快提供土地，作為最優(yōu)先立法目標(biāo)和政策目標(biāo)，客觀(guān)說(shuō)，這種設(shè)計(jì)是與當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和發(fā)展戰(zhàn)略相適應(yīng)的。但隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地利用結(jié)構(gòu)和利益格局發(fā)生重大調(diào)整，地方政府、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)民、用地單位等多元主體之間的利益訴求協(xié)調(diào)難度進(jìn)一步加大，原有征地制度暴露出來(lái)一系列突出問(wèn)題。這些問(wèn)題的引發(fā)與征地制度本身的征地范圍過(guò)寬、征地程序簡(jiǎn)單、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、安置方式單一、社會(huì)保障不足、糾紛調(diào)處和裁決機(jī)制缺乏等問(wèn)題直接相關(guān)，需要改革完善。 針對(duì)征地制度存在的問(wèn)題，國(guó)發(fā)〔2004〕28號(hào)文件、《物權(quán)法》、十七屆三中全會(huì)、十八大、十八屆三中全會(huì)都在不同時(shí)期提出了控制征地規(guī)模、縮小征地范圍、提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、完善征地程序等要求和任務(wù)，這些要求都是一脈相承的。國(guó)土資源部成立后開(kāi)展了不同類(lèi)型的征地制度改革調(diào)研和試點(diǎn)，特別是2015年全國(guó)人大法律授權(quán)后，國(guó)家在全國(guó)范圍選取33個(gè)試點(diǎn)縣進(jìn)行“三塊地改革”試點(diǎn)，征地制度改革是重要內(nèi)容，為法律修改積累了一定經(jīng)驗(yàn)。 新法在總結(jié)提升試點(diǎn)成果基礎(chǔ)上，針對(duì)征地制度中存在的問(wèn)題，對(duì)征地范圍、程序和補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)等都進(jìn)行了修改，主要集中在第45-48條，第49、50、51條保持不變：
一是首次對(duì)公共利益范圍進(jìn)行界定，縮小了土地征收范圍。《憲法》和原《土地管理法》規(guī)定“國(guó)家為了公共利益的需要可以對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，但并沒(méi)有對(duì)“為了公共利益的需要”范圍進(jìn)行明確界定，加之《土地管理法》第43條規(guī)定建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)使用國(guó)有土地或征收集體所有土地的規(guī)定，造成土地征收范圍過(guò)大規(guī)模過(guò)高?！盀楣怖娴男枰辈⒉槐厝坏韧凇肮嫘皂?xiàng)目”，界定“為公共利益需要”，國(guó)際上一般是采取實(shí)體目錄列舉式、程序認(rèn)定式或?qū)嶓w目錄列舉 程序認(rèn)定等方式。新《土地管理法》刪去了原43條，不再要求建設(shè)項(xiàng)目必須使用國(guó)有土地，限制了土地征收范圍，為集體建設(shè)用地入市留下了空間；同時(shí)，新《土地管理法》第45條首次采用實(shí)體目錄列舉式對(duì)“為了公共利益的需要”范圍進(jìn)行了法律界定，明確因軍事、外交、政府組織實(shí)施的基礎(chǔ)設(shè)施、公共事業(yè)、扶貧搬遷和保障性安居工程建設(shè)需要以及符合條件的城鎮(zhèn)成片開(kāi)發(fā)建設(shè)等六種情形，符合“為了公共利益的需要”范圍，確需征收農(nóng)民集體所有土地的，可以依法實(shí)施征收；同時(shí)還對(duì)城鎮(zhèn)成片建設(shè)進(jìn)行了限定，要求符合自然資源部規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)省級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。這些修改將明顯縮小征地范圍，限制政府濫用征地權(quán)。二是調(diào)整完善了土地征收程序。原《土地管理法》第46條、48條要求國(guó)家征收土地經(jīng)依法批準(zhǔn)后履行“兩公告一登記”程序。征地實(shí)施中，盡管征地報(bào)批前要進(jìn)行征地調(diào)查，擬定“一書(shū)四方案”，但批后才進(jìn)行“兩公告一登記”，對(duì)被征地的集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)意見(jiàn)重視不夠，容易引起糾紛矛盾，實(shí)踐中一些地方要求報(bào)批前必須征得所有被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶(hù)同意并簽署全部補(bǔ)償安置協(xié)議，要求過(guò)高且缺乏法律規(guī)范而難以推進(jìn)，影響土地征收?qǐng)?bào)批進(jìn)程。新《土地管理法》第47條調(diào)整完善了土地征收程序，將原來(lái)的征地批后“兩公告一登記”調(diào)整為批前“調(diào)查、評(píng)估、公告、聽(tīng)證、登記、協(xié)議”和批后“公告、實(shí)施”，切實(shí)保護(hù)被征地的集體土地所有者、使用者合法權(quán)益。新《土地管理法》明確：市、縣人民政府申請(qǐng)征收土地前應(yīng)當(dāng)開(kāi)展擬征收土地現(xiàn)狀調(diào)查和社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，并將征收范圍、土地現(xiàn)狀、征收目的、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方式和社會(huì)保障等在擬征收土地所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）和村、村民小組范圍內(nèi)公告至少三十日，聽(tīng)取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員、村民委員會(huì)和其他利害關(guān)系人的意見(jiàn)。多數(shù)被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，縣級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定和聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)在公告規(guī)定期限內(nèi)，持不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證明材料辦理補(bǔ)償?shù)怯洝？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門(mén)測(cè)算并落實(shí)有關(guān)費(fèi)用，保證足額到位，與擬征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人就補(bǔ)償、安置等簽訂協(xié)議。同時(shí)，平衡好保護(hù)被征地方權(quán)益和征地實(shí)施的關(guān)系，尊重大多數(shù)被征地所有者和使用者意見(jiàn)，新《土地管理法》明確多數(shù)被征地集體經(jīng)濟(jì)組織成員認(rèn)為征地補(bǔ)償安置方案不符合法律規(guī)定的，政府應(yīng)當(dāng)組織聽(tīng)證；在大多數(shù)達(dá)成征地補(bǔ)償安置協(xié)議的情況下，個(gè)別確實(shí)難以達(dá)成協(xié)議的，應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)征收土地時(shí)如實(shí)說(shuō)明。以上相關(guān)前期工作完成后，縣級(jí)以上地方人民政府方可申請(qǐng)征收土地。三是完善了征地補(bǔ)償安置辦法和多元保障機(jī)制。原《土地管理法》是按照土地年產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行補(bǔ)償安置的，標(biāo)準(zhǔn)偏低，新《土地管理法》第48條以征地區(qū)片綜合地價(jià)取代原來(lái)的產(chǎn)值倍數(shù)法進(jìn)行土地補(bǔ)償安置，在土地補(bǔ)償安置費(fèi)用之外單列了住宅補(bǔ)償費(fèi)用和被征地農(nóng)民社保費(fèi)用，要求進(jìn)行公平合理補(bǔ)償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障。新《土地管理法》明確征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時(shí)足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補(bǔ)償費(fèi)用，并安排被征地農(nóng)民的社會(huì)保障費(fèi)用。征收農(nóng)用地的土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)按區(qū)片綜合地價(jià)確定，區(qū)片綜合地價(jià)應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等因素，至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。對(duì)農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補(bǔ)償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補(bǔ)償?shù)确绞浇o予公平、合理的補(bǔ)償，并對(duì)因征收造成的搬遷、臨時(shí)安置等費(fèi)用予以補(bǔ)償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益?？h級(jí)以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會(huì)保障體系。
|
