集體土地征收是指國(guó)家為公共利益的需要，通過(guò)法定程序，將原屬于農(nóng)民集體所有的土地征為國(guó)有的行為。

王慶律師征地拆遷團(tuán)隊(duì)，根據(jù)《土地管理法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，與被征地拆遷人一起學(xué)習(xí)集體土地十個(gè)關(guān)鍵步驟，并對(duì)每步都有相應(yīng)的解讀，希望能引起被征地拆遷人的注意，以便依法維護(hù)自己合法權(quán)益。

一、發(fā)布擬征地通告

由縣或市級(jí)國(guó)土資源局在被征收土地所在地的村、組范圍內(nèi)（如果系鄉(xiāng)、鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的土地，還應(yīng)在鄉(xiāng)、鎮(zhèn)）發(fā)布征地通告，以書(shū)面形式告知被征土地的村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民：征地范圍、面積、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑以及征地用途等。

解讀：1、《土地管理法》、《實(shí)施條例》等未予明文規(guī)定有關(guān)擬征地內(nèi)容，主要根據(jù)國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》、國(guó)辦發(fā)明電[2010]15號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格征地拆遷管理工作切實(shí)維護(hù)群眾合法權(quán)益的緊急通知》以及國(guó)土資源部發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好征地管理工作的通知》（國(guó)土資發(fā)[2010]96號(hào)）等國(guó)家政策規(guī)定。2、發(fā)布擬征地通告的意義，告知被征地拆遷人，其所承包經(jīng)營(yíng)土地因地方政府建設(shè)項(xiàng)目即將征收為國(guó)有土地；3通告后，被征地拆遷人若發(fā)生搶栽、搶種的農(nóng)作物或者搶建的建筑物（可認(rèn)定為違章建筑），不列入補(bǔ)償范圍，不給予任何補(bǔ)償。4、發(fā)布主體，只有上述規(guī)定的機(jī)關(guān)單位才有權(quán)發(fā)布。

二、土地現(xiàn)狀調(diào)查及確認(rèn)

“對(duì)擬征土地現(xiàn)狀的調(diào)查結(jié)果須經(jīng)被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶確認(rèn)；確有必要的，國(guó)土資源部門(mén)應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定組織聽(tīng)證。要將被征地拆遷人知情、確認(rèn)的有關(guān)材料作為征地報(bào)批的必備材料?！?/p>

解讀：1、《土地管理法》、《實(shí)施條例》等未予明文規(guī)定有關(guān)擬征地內(nèi)容，主要根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)【2004】28號(hào)）中規(guī)定；2、由市、縣級(jí)國(guó)土資源局（或土地管理局）會(huì)同擬被征收土地的所有權(quán)人、使用權(quán)人實(shí)地調(diào)查擬被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類(lèi)、數(shù)量、規(guī)格等，并由市、縣級(jí)國(guó)土資源局（或土地管理局）現(xiàn)場(chǎng)填制調(diào)查表一式三份，由市、縣級(jí)國(guó)土資源局（或土地管理局）工作人員和所有權(quán)人、使用權(quán)人共同確認(rèn)無(wú)誤后簽字。市、縣級(jí)國(guó)土資源局（或土地管理局）應(yīng)將所有權(quán)人、使用權(quán)人簽字的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。3、對(duì)于土地及其地上符著物現(xiàn)狀調(diào)查及確認(rèn)是對(duì)后期確定補(bǔ)償安置的一個(gè)重要依據(jù)，這個(gè)環(huán)節(jié)農(nóng)民在簽字的時(shí)候一定要慎重又慎，一定要保證所登記造冊(cè)的每一個(gè)字都與事實(shí)相符，切記不要出現(xiàn)“空白協(xié)議”的情況；4、現(xiàn)實(shí)維權(quán)實(shí)踐中，地方政府已強(qiáng)性強(qiáng)制征占土地后，又以發(fā)生土地權(quán)屬爭(zhēng)議發(fā)生補(bǔ)償安置糾紛，告知爭(zhēng)議的被征地拆遷人，若對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議，建議另行先提起土地確權(quán)訴訟，再依法進(jìn)行分配土地補(bǔ)償款。這一做法，典型屬于本來(lái)倒置。土地權(quán)屬現(xiàn)狀及確認(rèn)，必須在征地審批環(huán)節(jié)予以確認(rèn)，否則不能辦理征地審批文件，也是避免以后發(fā)生爭(zhēng)議。

三、征詢意見(jiàn)，組織征地聽(tīng)證

《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》中規(guī)定規(guī)定：“在征地依法報(bào)批前，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門(mén)應(yīng)告知被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)戶，對(duì)擬征土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑有申請(qǐng)聽(tīng)證的權(quán)利。當(dāng)事人申請(qǐng)聽(tīng)證的，應(yīng)按照《國(guó)土資源聽(tīng)證規(guī)定》規(guī)定的程序和有關(guān)要求組織聽(tīng)證”。

解讀：1、具體由市、縣級(jí)國(guó)土資源局（或土地管理局）會(huì)同所在的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府，就擬征地通告的內(nèi)容征詢村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民的意見(jiàn)，有不同意見(jiàn)的應(yīng)記錄在案，根據(jù)村民委員會(huì)或村民提出的意見(jiàn)分別處理并協(xié)調(diào)解決。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置途徑、補(bǔ)償方式有異議的，應(yīng)告知擬被征地相對(duì)人有權(quán)提出聽(tīng)證申請(qǐng)，并依法組織聽(tīng)證市、縣級(jí)國(guó)土資源局（或土地管理局）應(yīng)將村民對(duì)擬征收土地的意見(jiàn)和聽(tīng)證的材料作為報(bào)批的必備材料歸檔上報(bào)。2、要求聽(tīng)證是被征地拆遷人很重要的權(quán)利，被征收農(nóng)民人更應(yīng)該著重行使權(quán)利。很多農(nóng)民因?yàn)椴恢阑蚴遣蛔⒅芈?tīng)證的權(quán)利，才讓自己的土地上利益糊里糊涂被侵占?，F(xiàn)實(shí)維權(quán) 實(shí)踐中，基本上都是村委會(huì)向征地主體出具放棄聽(tīng)證，嚴(yán)重剝奪被征地拆遷人的權(quán)益。

四、征地材料的組織、審核及上報(bào)

市縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)根據(jù)征地情況調(diào)查結(jié)果和市縣人民政府?dāng)M定的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置方案，以及建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)材料，依法擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補(bǔ)充耕地方案、征收土地方案和供地方案，編制建設(shè)用地呈報(bào)說(shuō)明書(shū)（簡(jiǎn)稱(chēng)：一書(shū)四方案），經(jīng)過(guò)縣級(jí)人民政府初步審核同意后，由縣級(jí)人民政府正式行文報(bào)批?？h級(jí)人民政府同時(shí)應(yīng)就征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)合法性、安置方案的可行性及妥善安置被征地拆遷人生產(chǎn)生活保障措施出具說(shuō)明材料；被征地拆遷人提出的意見(jiàn)較多、情況較為復(fù)雜的，縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)說(shuō)明采納意見(jiàn)的情況。

五、征地公告

經(jīng)依法批準(zhǔn)征地項(xiàng)目后，市縣人民政府和市縣國(guó)土行政主管部門(mén)要及時(shí)進(jìn)行征地的兩公告，即征收土地公告和征地補(bǔ)償安置方案的公告。

征用土地的市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)在收到省或國(guó)務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件之日起10個(gè)工作日內(nèi)在被征地所在村進(jìn)行征用土地公告。征用土地公告的內(nèi)容：

征地批準(zhǔn)機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、批準(zhǔn)時(shí)間和批準(zhǔn)用途；

征用土地的所有權(quán)人、位置、地類(lèi)和面積；

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)人員安置途徑；

辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浀钠谙蕖⒌攸c(diǎn)。

解讀：1、公告以及后面的相關(guān)方案，是地方政府組織實(shí)施土地征收及補(bǔ)償安置的依據(jù)。這是拆遷維權(quán)的重要依據(jù)，被征地拆遷人，一定要對(duì)一份有關(guān)征地決定的公告取證，以便咨詢專(zhuān)業(yè)律師時(shí)對(duì)征地決定公告有專(zhuān)業(yè)和深入的理解。2、一至五步驟，是地方政府對(duì)集體土地審批程序，相當(dāng)于集體土地已轉(zhuǎn)變性為國(guó)有土地，被征地拆遷人對(duì)土地不再享有承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

六、征地補(bǔ)償安置方案公告

縣或市級(jí)國(guó)土資源局根據(jù)省或國(guó)務(wù)院征用土地批準(zhǔn)文件批準(zhǔn)的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日內(nèi)以村為單位擬訂征地補(bǔ)償、安置方案并予以公告。征地補(bǔ)償、安置方案公告內(nèi)容：

被征用土地的位置、地類(lèi)、面積；

地上附著物和青苗的種類(lèi)、數(shù)量；

需要安置的農(nóng)業(yè)人口的數(shù)量；

土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；

安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、數(shù)額、支付對(duì)象和支付方式；

地上附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和支付方式；

農(nóng)業(yè)人員的具體安置途徑；

其他有關(guān)征地補(bǔ)償、安置的具體措施。

被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案有不同意見(jiàn)的或者要求舉行聽(tīng)證會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日內(nèi)向縣或市級(jí)國(guó)土資源局提出。

縣或市級(jí)國(guó)土資源局應(yīng)當(dāng)研究被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人對(duì)征地補(bǔ)償、安置方案的不同意見(jiàn)。對(duì)當(dāng)事人要求聽(tīng)證的，應(yīng)當(dāng)舉行聽(tīng)證會(huì)。確需修改征地補(bǔ)償、安置方案的，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)和批準(zhǔn)的征用土地方案進(jìn)行修改。

解讀：1、從此步驟，進(jìn)入地方政府補(bǔ)償安置環(huán)節(jié)；2、聽(tīng)證會(huì)對(duì)于被拆遷人來(lái)說(shuō)，在整個(gè)征地拆遷過(guò)程中都是很重要的一個(gè)維權(quán)方式。若被征地拆遷人對(duì)補(bǔ)償安置方案制定的標(biāo)準(zhǔn)不及時(shí)提出異議，相當(dāng)于默認(rèn)了地方政府制定的補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)。若超過(guò)行政訴訟法規(guī)定起訴期限，即使地方政府制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合法、不合理，從法律上也是合法的。此規(guī)定是關(guān)系到被征地拆遷人最核心利益環(huán)節(jié)，再次提醒被征地拆遷人一定及時(shí)行使自己合法權(quán)力。

七、征地補(bǔ)償安置方案報(bào)批

市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)將擬訂的征地補(bǔ)償、安置方案或修改后的征地補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府審批。報(bào)批時(shí)，應(yīng)當(dāng)附具被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的意見(jiàn)及采納情況，舉行聽(tīng)證會(huì)的，還應(yīng)當(dāng)附具聽(tīng)證筆錄。

解讀：關(guān)于報(bào)批時(shí)間問(wèn)題，由于《征收土地公告辦法》明確給予了被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人10個(gè)工作日的意見(jiàn)反饋或者聽(tīng)證要求的法定期限，即便在被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人針對(duì)擬訂的征地補(bǔ)償、安置方案不提出不同意見(jiàn)或者不提出聽(tīng)證要求的情形下，市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)也應(yīng)該充分保證被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人的期限利益及相關(guān)權(quán)益。因此，啟動(dòng)報(bào)批程序的合理節(jié)點(diǎn)至少應(yīng)確定在征地補(bǔ)償、安置方案公告之日起10個(gè)工作日之后。

八、批準(zhǔn)征地補(bǔ)償安置方案

市、縣政府將征求意見(jiàn)后的征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)后，并報(bào)省國(guó)土資源廳備案，并交由市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)組織實(shí)施。

解讀：1、市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)將征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用撥付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織后，有權(quán)要求該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在一定時(shí)限內(nèi)提供支付清單，并有權(quán)督促有關(guān)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將征地補(bǔ)償、安置費(fèi)用收支狀況向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員予以公布，以便被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人查詢和監(jiān)督。

2、市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)受理對(duì)征收土地公告內(nèi)容和征地補(bǔ)償、安置方案公告內(nèi)容的查詢或者實(shí)施中問(wèn)題的舉報(bào)，接受社會(huì)監(jiān)督。

3、對(duì)征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，應(yīng)由上一級(jí)地方人民政府裁決。根據(jù)《實(shí)施條例》第二十五條第三款規(guī)定，征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)爭(zhēng)議由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決，即一律由批準(zhǔn)征收土地的省級(jí)人民政府或者國(guó)務(wù)院裁決。2010年11月30日修正的《征收土地公告辦法》第十五條規(guī)定，“因未按照依法批準(zhǔn)的征收土地方案和征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行補(bǔ)償、安置引發(fā)爭(zhēng)議的，由市、縣人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由上一級(jí)地方人民政府裁決。”但該辦法系國(guó)土資源部的行政規(guī)章，據(jù)此而改變《實(shí)施條例》規(guī)定的裁決權(quán)主體，法律依據(jù)明顯不足。為解決裁決機(jī)關(guān)層次過(guò)高、提高裁決效率問(wèn)題，2011年5月18日，國(guó)務(wù)院法制辦公室作出國(guó)法[2011]35號(hào)《關(guān)于依法做好征地補(bǔ)償安置爭(zhēng)議行政復(fù)議工作的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》）規(guī)定，“被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民對(duì)有關(guān)市、縣人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償、安置方案不服要求裁決的，應(yīng)當(dāng)依照行政復(fù)議法律、法規(guī)的規(guī)定向上一級(jí)地方人民法院政府提出申請(qǐng)?！币簿褪钦f(shuō)，自《通知》下發(fā)之日起，被征地集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民對(duì)征地補(bǔ)償安置方案不服要求裁決的，不再向批準(zhǔn)征收土地的省級(jí)人民政府或者國(guó)務(wù)院申請(qǐng)裁決，而是向批準(zhǔn)征地補(bǔ)償、安置方案的市、縣人民政府的上一級(jí)地方人民政府申請(qǐng)裁決?！锻ㄖ穼⒃居墒〖?jí)人民政府或者國(guó)務(wù)院行使的職權(quán)交由批準(zhǔn)征地補(bǔ)償、安置方案的市、縣人民政府的上一級(jí)人民政府行使，實(shí)質(zhì)是一種行政權(quán)力的下放。對(duì)這一權(quán)力下放行為，人民法院應(yīng)當(dāng)給予必要的尊重。

4、征用土地的各項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)自征地補(bǔ)償、安置方案批準(zhǔn)之日起3個(gè)月內(nèi)全額支付。同時(shí)，要妥善解決被征地拆遷人的合理要求，同時(shí)要做到先安置后拆遷，堅(jiān)決制止和糾正違法違規(guī)強(qiáng)制拆遷、暴力征地行為。

九、土地補(bǔ)償?shù)怯?/p>

被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在征用土地公告規(guī)定的期限內(nèi)持土地權(quán)屬證書(shū)(土地承包合同)到指定地點(diǎn)辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)。

被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、農(nóng)村村民或者其他權(quán)利人未如期辦理征地補(bǔ)償?shù)怯浭掷m(xù)的，其補(bǔ)償內(nèi)容以市、縣國(guó)土資源行政主管部門(mén)的調(diào)查結(jié)果為準(zhǔn)。

總結(jié)：六至九步驟是補(bǔ)償安置程序。

十、交付土地

《土地管理法實(shí)施條例》第四十五條　違反土地管理法律、法規(guī)規(guī)定，阻撓國(guó)家建設(shè)征收土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門(mén)責(zé)令交出土地;拒不交出土地的，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

《最高人民法院關(guān)于審理涉及農(nóng)村集體土地行政案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第十四條：“縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)根據(jù)土地管理法實(shí)施條例第四十五條的規(guī)定，申請(qǐng)人民法院執(zhí)行其作出的責(zé)令交出土地決定的，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（一）征收土地方案已經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)；　（二）市、縣人民政府和土地管理部門(mén)已經(jīng)依照土地管理法和土地管理法實(shí)施條例規(guī)定的程序?qū)嵤┱鞯匦袨?；（三）被征收土地所有?quán)人、使用人已經(jīng)依法得到安置補(bǔ)償或者無(wú)正當(dāng)理由拒絕接受安置補(bǔ)償，且拒不交出土地，已經(jīng)影響到征收工作的正常進(jìn)行；（四）符合《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)行政訴訟法〉若干問(wèn)題的解釋》第八十六條規(guī)定的條件?！?/p>

解讀：1、交出土地是土地征收過(guò)程中最后一個(gè)環(huán)節(jié)，也是對(duì)被征地拆遷人的權(quán)益影響最大環(huán)節(jié)。往往被征地拆遷人也是既得不到合法合理補(bǔ)償，自己所享有土地又被強(qiáng)制性征占，產(chǎn)生維權(quán)糾紛；2、判斷地方政府通過(guò)司法程序作出交出土地行政行為是否合法，法律有明確規(guī)定，其實(shí)被征地拆遷人只有記住一句話，無(wú)論地方政府是否有征地審批文件，只要最終土地補(bǔ)償款沒(méi)有落實(shí)到被征地拆遷人手里，一切征占被征地拆遷的行政行為都是違法的，被征地拆遷人也是通過(guò)訴訟程序予以解決的；3、地方政府沒(méi)有直接強(qiáng)制性征占土地權(quán)力，通過(guò)其完成土地審批程序、按補(bǔ)償安置方案足額補(bǔ)償?shù)轿缓?，才有?quán)力向人民法院提出申請(qǐng)，強(qiáng)制通過(guò)司法程序讓被征地拆遷人交出土地4、現(xiàn)實(shí)中被征地拆遷人往往忽略一點(diǎn)，由于法律意義淡薄，發(fā)生強(qiáng)占土地行為后，不及時(shí)拿起法律武器依法維護(hù)自己合法權(quán)益，錯(cuò)失最佳維權(quán)時(shí)機(jī)，后再想通過(guò)其他方式維權(quán)，難度明確增加。故再次告知被征地拆遷人，若發(fā)生嚴(yán)重侵犯被征地拆遷人利益的行為，一定先咨詢專(zhuān)業(yè)律師，但不是必須委托專(zhuān)業(yè)律師介入處理。

上述集體土地十個(gè)關(guān)鍵步驟，是本拆遷團(tuán)隊(duì)，結(jié)合法律規(guī)定予以總結(jié)。若與其他律師發(fā)生文章不一致的，并不影響被征地拆遷人對(duì)集體土地征收程序的理解。也希望被征地拆遷人認(rèn)真閱讀法律規(guī)定及相應(yīng)的解讀，希望能引起被征地拆遷人的注意，以便依法維護(hù)自己合法權(quán)益。