第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng) , 維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。

[ 釋義 ] 本條是關(guān)于《條例》立法目的的規(guī)定。

改革開(kāi)放以來(lái) , 深圳、青島、大連等地對(duì)住宅區(qū)和其他物業(yè)實(shí)施社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 , 越來(lái)越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個(gè)人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設(shè)發(fā)展的過(guò)程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對(duì)于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進(jìn)住宅建設(shè) , 實(shí)施社會(huì)再就業(yè)工程起著積極的促進(jìn)作用。近年來(lái),物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入了一個(gè)迅速發(fā)展的時(shí)期。據(jù)統(tǒng)計(jì), 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達(dá)到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過(guò)90%, 全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)已有2萬(wàn)多家,從業(yè)人員超過(guò) 230 萬(wàn)。

隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實(shí)踐中也出現(xiàn)了一系列問(wèn)題: 一是業(yè)主的權(quán)利義務(wù)不明確 , 物業(yè)管理各法律關(guān)系主體之間的關(guān)系也不明確,出現(xiàn)問(wèn)題后無(wú)法追究相關(guān)責(zé)任方的責(zé)任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實(shí)踐中存在服務(wù)不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項(xiàng)、收費(fèi)與服務(wù)不相符等不規(guī)范的行為,包括由過(guò)去的房管所改造過(guò)來(lái)的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準(zhǔn)確、服務(wù)意識(shí)不明確、服務(wù)與被服務(wù)的關(guān)系不清楚的問(wèn)題;三是業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立、組成、運(yùn)作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會(huì)不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的一部分責(zé)任。對(duì)于這些問(wèn)題應(yīng)該說(shuō)與我國(guó)有關(guān)物業(yè)管理的法制不健全有關(guān)。這種狀況也造成政府對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機(jī)關(guān)對(duì)日益增多的物業(yè)管理案件的處理無(wú)法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時(shí)解決,這不利于物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會(huì)各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng),針對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行專(zhuān)門(mén)立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強(qiáng)物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。

近幾年來(lái),國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)制定了一系列有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》( 國(guó)發(fā) [1998]23 號(hào))、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》 ( 建設(shè)部令第 33 號(hào) ) 、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》 ( 國(guó)家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部計(jì)價(jià)費(fèi) [1996] 266 號(hào) ) 、《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》(建設(shè)部、財(cái)政部建住房 [1998]213 號(hào) )、《物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》( 財(cái)政部財(cái)基宇 [1998]7 號(hào) ) 、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法》( 建設(shè)部建住房 [1999]261 號(hào) ) 、《物業(yè)管理委托合同示范文本》( 建設(shè)部、國(guó)家工商行政管理局建房 [1997]263 號(hào) )、《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議示范文本》( 建設(shè)部建住房 [1999] 246 號(hào) ) 等。與此同時(shí),各地在物業(yè)管理立法方面也進(jìn)行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個(gè)省市制定了物業(yè)管理?xiàng)l例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對(duì)于指導(dǎo)各地物業(yè)管理實(shí)踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。

1999年4月,建設(shè)部成立《條例》起草小組, 通過(guò)收集國(guó)內(nèi)外有關(guān)資料, 開(kāi)展立法調(diào)研, 召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì)和有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會(huì)、律師等有關(guān)人士參加的座談會(huì), 廣泛征求地方和相關(guān)部門(mén)的意見(jiàn),認(rèn)真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢(shì)和立法應(yīng)當(dāng)解決的主要問(wèn)題,于 2001年3 月形成《條例》( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國(guó)務(wù)院法制辦將《條例》列入立法計(jì)劃,并在送審稿的基礎(chǔ)上, 經(jīng)過(guò)反復(fù)論證、修改和完善, 形成《條例》( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批示將《條例》( 草案 ) 公開(kāi)向社會(huì)征求意見(jiàn)。這一彰顯民意、推動(dòng)民主立法、切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會(huì)上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間,國(guó)務(wù)院法制 辦共收到近 4000 條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看,社會(huì)各界對(duì)制定《條例》的必要性和《條例》 ( 草案 ) 的基本內(nèi)容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺(tái), 使物業(yè)管理活動(dòng)有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎(chǔ)上, 國(guó)務(wù)院法制辦與建設(shè)部對(duì)《條例》( 草案 ) 進(jìn)行了認(rèn)真修改。2003 年 5月28日,國(guó)務(wù)院第九次常務(wù)會(huì)議審議并原則通過(guò)了《條例》( 草案 )?？梢哉f(shuō),《條例》反映了社會(huì)法制意識(shí)的日益增強(qiáng), 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。

《條例》的立法目的,可以從三方面理解 :

首先,條例旨在為物業(yè)管理活動(dòng)建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關(guān)系主要是一種民事法律關(guān)系。國(guó)家對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督管理的基礎(chǔ)在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當(dāng)單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時(shí), 需要有一個(gè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)和協(xié)調(diào)機(jī)制,需要有指導(dǎo)各方行為的準(zhǔn)則。物業(yè)管理活動(dòng)涉及業(yè)主、建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權(quán)利義務(wù)?！稐l例》第二章對(duì)業(yè)主的權(quán)利義務(wù),業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生、職責(zé)、會(huì)議形式、議事規(guī)則 , 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)、組成 , 業(yè)主公約的內(nèi)容效力 , 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與居委會(huì)的關(guān)系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的行為?！稐l例》第三章界定了建設(shè)單位在物業(yè)管理中的權(quán)利義務(wù),著重規(guī)范建設(shè)單位的行為?！稐l例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務(wù)合同等作了詳細(xì)規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為?！稐l例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護(hù)過(guò)程中各方主體的行為。

其次,《條例》旨在通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng), 來(lái)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益。物業(yè)管理,實(shí)質(zhì)上是業(yè)主行使對(duì)物業(yè)的所有權(quán)來(lái)滿(mǎn)足自身需求的過(guò)程,是建立在業(yè)主的財(cái)產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上的。對(duì)物業(yè)管理立法,自應(yīng)以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益為核心。從《條例》的規(guī)定來(lái)看,也確實(shí)是這么做的。例如,《條例》要求建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時(shí)公約 , 不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán),建設(shè)單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 ); 強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動(dòng)中提供物業(yè)服務(wù)的一方當(dāng)事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關(guān)系。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益,《條例》也明確予以保障。例如 , 《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的 , 從其約定,業(yè)主負(fù)連帶繳納責(zé)任 ( 第四十二條 ); 強(qiáng)調(diào)違反物業(yè)服務(wù)合同約定,業(yè)主預(yù)期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。

第三,《條例》旨在通過(guò)規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)和維護(hù)業(yè)主和物 業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過(guò)程來(lái)看,物業(yè)管理的推進(jìn)與發(fā)展,對(duì)于改善居住質(zhì)量、維護(hù)住區(qū)的安定、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻(xiàn)。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。