| 一、社區(qū)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸屬產(chǎn)生糾紛的原因 新建小區(qū)中配建的社區(qū)辦公用房到底屬于誰，開發(fā)商的、小區(qū)全體業(yè)主、還是政府?按照我國《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房屬于業(yè)主共有”的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為社區(qū)辦公用房也應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，除此直接依據(jù)之外，還基于兩方面理由：一方面，社區(qū)辦公用房作為小區(qū)配建項目，開發(fā)商肯定把這部分投資攤?cè)肓耸鄯拷ㄔO(shè)成本，由全體業(yè)主買單，因而產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有。另一方面，一些開發(fā)商還把社區(qū)辦公用房作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，既然公攤了，其產(chǎn)權(quán)應(yīng)該屬于共有產(chǎn)權(quán)人，也就是全體業(yè)主。 而開發(fā)商則認(rèn)為，通過招投標(biāo)程序取得國有土地使用權(quán)再投資建設(shè)，本著誰投資誰受益原則，配建的社區(qū)辦公用房應(yīng)該屬于開發(fā)商。如果居委會要用，政府可以通過行政征收或租賃方式取得使用權(quán)，其法律依據(jù)是民法基本原則和《物權(quán)法》第一百四十二條之規(guī)定。 從政府角度來看，社區(qū)辦公用房一般是歸各級政府所有，由社區(qū)居委會實際使用。這對一些老小區(qū)和各級政府投資建設(shè)的社區(qū)辦公用房來說，是沒有爭議的，但對《物權(quán)法》實施后新建小區(qū)中配套建設(shè)的社區(qū)辦公用房，則不能簡單類推。 正是全體業(yè)主、開發(fā)商、政府對于同一事項，站在不同角度，各自尋求著有利于自己的法律、情理與事實層面的支撐，從而使得關(guān)于社區(qū)辦公用房的歸屬問題在業(yè)主、開發(fā)商、政府間產(chǎn)生重大分歧。 二、社區(qū)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的思考方式 產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的背后反映出了《物權(quán)法》實施后各方主體權(quán)利意識的覺醒與張揚，同時也反映出了不同的思維方式。具體說，在社區(qū)辦公用房歸屬問題上有三種思考方式： 一是“面積說”。主要依據(jù)社區(qū)辦公用房的建筑面積是否進(jìn)行了公攤進(jìn)而確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。這種界定方法有一定的合理性，但不能從根本上解決社區(qū)辦公用房的產(chǎn)權(quán)歸屬問題：一則面積是否進(jìn)行了公攤，內(nèi)幕信息完全由開發(fā)商掌握，外界不易知曉；二則面積即使公攤了，社區(qū)辦公用房也不能專屬本小區(qū)業(yè)主，因為社區(qū)居委會服務(wù)對象不僅包括本小區(qū)居民，還包括不在本小區(qū)的其他居民。 二是“成本說”或“價格說”。主要依據(jù)社區(qū)辦公用房的這部分投資是否進(jìn)入住房銷售價格而確定其產(chǎn)權(quán)歸屬。如投資攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)就屬于小區(qū)業(yè)主共有；投資未攤?cè)胧鄯拷ㄔO(shè)成本，其產(chǎn)權(quán)就屬于開發(fā)商。將成本(或價格)作為確定產(chǎn)權(quán)歸屬的依據(jù)，這缺乏相應(yīng)的法理基礎(chǔ)與實踐基礎(chǔ)，因為成本(或價格)和所有權(quán)轉(zhuǎn)移是兩個不同層面的概念，開發(fā)商為了收回成本，會將其建設(shè)過程中的各種成本全部計入商品住宅銷售價格，但攤?cè)氤杀镜臇|西并不一定按成本內(nèi)容在銷售時按比例出售給購買者。實踐中，物價部門雖然進(jìn)行價格核算，但在相關(guān)信息完全由開發(fā)商掌控下，也很難具體測算出社區(qū)辦公用房的這部分投資是多少、是否進(jìn)入了住房銷售價格，所以，成本說(或價格說)根本不能解決這一問題。 三是“主物從物說”。依據(jù)民法從物隨主物原則，在買賣合同沒有特別約定的情況下，主物所有權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)時，從物的所有權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移。但社區(qū)辦公用房雖是配套設(shè)施，但本身就與住宅一樣是具有獨立經(jīng)濟(jì)價值與使用價值，并非從物，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)不能根據(jù)從物隨主物原則來定。另一方面，小區(qū)范圍內(nèi)的一些配套設(shè)施(如通訊、人防等設(shè)施)即使作為從物，但根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定屬于國家所有，對此類配套設(shè)施也不能依據(jù)從物隨生物原則來解決。所以，主物從物說只能解決小區(qū)范圍內(nèi)一部分配套設(shè)施的權(quán)屬問題，而不是全部。 鑒于以上思考方式不能或不足以解決社區(qū)辦公用房權(quán)屬糾紛，只有另辟途徑尋求更加妥當(dāng)合法的解決方式。 三、社區(qū)服務(wù)用房產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛的解決之路 任何懸置而充滿爭議的權(quán)利之爭，都是亟待解決的爭議糾紛，尤其是在私力救濟(jì)難以達(dá)到解決糾紛、平息矛盾時，公力救濟(jì)應(yīng)當(dāng)及時介入，更何況要求配建社區(qū)辦公用房完全是政府行為，所以政府有責(zé)任和義務(wù)介入解決。 配建社區(qū)辦公用房是否等同于《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定的“公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”?對這一規(guī)定的理解直接決定著產(chǎn)權(quán)是否屬于小區(qū)業(yè)主。配建社區(qū)辦公用房和社區(qū)內(nèi)的其他公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房關(guān)鍵區(qū)別在于，其不僅用于服務(wù)本小區(qū)居民，還包含外小區(qū)居民，不具有排他性。對這種具有社會公益性質(zhì)的配建設(shè)施，顯然不當(dāng)然由小區(qū)業(yè)主獨自占有。依據(jù)民法原則和《物權(quán)法》第一百四十二條規(guī)定，具有社會公益性質(zhì)的配建社區(qū)辦公用房卻屬于開發(fā)商。同樣，開發(fā)商也不適合長期占有使用社區(qū)辦公用房，這違背了配建的宗旨，因此要思考解決從開發(fā)商所有轉(zhuǎn)變?yōu)檎械穆窂?，才能解決產(chǎn)權(quán)歸屬糾紛。 而且從《物權(quán)法》第七十、七十二、七十三、七十四條整體規(guī)定看，小區(qū)范圍內(nèi)的公用設(shè)施并不都是屬于業(yè)主共有的，其中一些帶有社會公益性質(zhì)的配套設(shè)施，如電力、通訊、人防設(shè)施和一些道路與綠化依法就屬于國有。配建社區(qū)辦公用房也具有相同的性質(zhì)。應(yīng)該和小區(qū)內(nèi)一般的公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房區(qū)別開來。由政府所有才是徹底解決糾紛必由之路。 |
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