一、 松山湖園區(qū)

東莞地處粵港澳大灣區(qū)的核心軸，是廣深科技創(chuàng)新走廊的三大主要城市。松山湖被列為廣深科技創(chuàng)新走廊的十大核心平臺(tái)之一，將打造為引領(lǐng)東莞經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的龍頭與引擎。

松山湖園區(qū)規(guī)劃控制面積72平方公里，位于廣州、深圳、香港的黃金走廊腹地，且位于東莞的幾何中心位置，距離中心城區(qū)15分鐘車(chē)程，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分明顯。借勢(shì)周邊發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，松山湖與周邊重要城市緊密相連，積極承接外溢產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。

園區(qū)以打造科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心為目標(biāo)，建立了以高端電子信息、生物醫(yī)藥、機(jī)器人、新能源、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的“4+1”產(chǎn)業(yè)體系。同時(shí)園區(qū)產(chǎn)業(yè)集聚形成多個(gè)重點(diǎn)片區(qū)和配套區(qū)，各區(qū)功能定位清晰。

松山湖園區(qū)由政府主導(dǎo)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，并由政府的正處級(jí)派出單位——管委會(huì)對(duì)園區(qū)進(jìn)行管理。

管委會(huì)下設(shè)13個(gè)部門(mén)直接對(duì)應(yīng)各項(xiàng)事務(wù)處理和統(tǒng)籌，其中針對(duì)重點(diǎn)園獨(dú)立設(shè)置部門(mén)方便管理，如臺(tái)高科管理局。同時(shí)設(shè)立市民中心進(jìn)行事務(wù)辦理和服務(wù)。

政府主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式，具有集中統(tǒng)一、權(quán)威性高、規(guī)劃性強(qiáng)等特點(diǎn)，園區(qū)在土地、資源、政策傾斜等方面有一定優(yōu)勢(shì)。

根據(jù)園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要調(diào)整土地出讓思路：

• 2010年以前，供地以工業(yè)用地為主，主要出讓給電子信息、科技及工業(yè)等實(shí)體企業(yè)；

• 2010年-2015年，供地以科教、科研用地為主，主要出讓給產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)商，以產(chǎn)業(yè)園為主體做高新產(chǎn)業(yè)孵化及招商引資；

• 2016年以來(lái)，針對(duì)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的實(shí)體企業(yè)出讓發(fā)展用地和相應(yīng)的配套住宅用地。

總體來(lái)看，松山湖園區(qū)出讓土地中，有約4成工業(yè)用地和4成科教用地，共8成土地用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；13%的住宅用地中，54%的宅地由華為于2015-2017年競(jìng)得。

成交價(jià)格方面，約9成土地為底價(jià)成交，政府為扶持產(chǎn)業(yè)發(fā)展定向出讓意圖明顯。公共設(shè)施用地方面，則全部通過(guò)劃撥或協(xié)議方式出讓給園區(qū)管委會(huì)。

值得一提的是，為承接深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的頭部企業(yè)華為，2008年至今，共以底價(jià)出讓給華為合計(jì)建面471萬(wàn)㎡的工業(yè)、科研用地及配套住宅用地，平均樓面價(jià)僅388元/㎡。

園區(qū)針對(duì)科技科研產(chǎn)業(yè)、人才等給予極大的政策優(yōu)惠，同時(shí)針對(duì)性地扶持龍頭企業(yè)和重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)企業(yè)，疊加“一行一策、一企一策”強(qiáng)力度招商引資。

2018年12月，正式啟動(dòng)港澳青年創(chuàng)業(yè)基地，促進(jìn)粵港澳人才融合發(fā)展；并計(jì)劃安排13億資金進(jìn)一步完善各項(xiàng)人才發(fā)展政策，尤其是“倍增計(jì)劃”的扶持力度再次“翻倍”。

但目前對(duì)企業(yè)的金融扶持力度相對(duì)較弱，僅停留在政策引導(dǎo)層面，金融機(jī)構(gòu)實(shí)際落地投融資不足。

園區(qū)配有一站式政務(wù)服務(wù)大廳（市民中心），同時(shí)在交通、住房、教育等方面的配套較為完善。但目前醫(yī)療和商業(yè)配套仍有較大缺口。

園區(qū)內(nèi)沒(méi)有醫(yī)院，每萬(wàn)人享有的醫(yī)療衛(wèi)生資源排名全市最低；從商業(yè)配套來(lái)看，由于缺乏大型商業(yè)配套，生活購(gòu)物相對(duì)沒(méi)有鎮(zhèn)街便利；從文化配套來(lái)看，園區(qū)濃厚的文化氛圍還沒(méi)有形成，高端文化設(shè)施還比較欠缺。

松山湖園區(qū)憑借其獨(dú)一無(wú)二的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，以及東莞改革開(kāi)放四十年來(lái)積累而成的雄厚的制造業(yè)配套、華為等電子信息產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)帶來(lái)的集聚效應(yīng)、政府有針對(duì)性且十分優(yōu)厚的政策補(bǔ)貼和配套優(yōu)惠，在招商引資中具備較大的競(jìng)爭(zhēng)力。

但由于2017年開(kāi)始實(shí)體經(jīng)濟(jì)整體遇冷，產(chǎn)業(yè)園招商工作也開(kāi)始有一定調(diào)整，由以前的企業(yè)主動(dòng)上門(mén)咨詢(xún)到園區(qū)主動(dòng)外拓招商。

目前園區(qū)內(nèi)有產(chǎn)業(yè)園35家（其中國(guó)家級(jí)6家、省級(jí)10家），主要分布在高新區(qū)的北部區(qū)，共計(jì)建面1000余萬(wàn)㎡，閑置僅50萬(wàn)㎡，閑置率約5%。產(chǎn)業(yè)園的投資履約、入駐企業(yè)量和營(yíng)收、納稅等都被嚴(yán)格考核。

松山湖管委會(huì)和產(chǎn)業(yè)園均對(duì)外招商，管委會(huì)主要負(fù)責(zé)制度頂層設(shè)計(jì)、統(tǒng)籌聯(lián)合招商等工作，推動(dòng)片區(qū)園鎮(zhèn)招商共享融合發(fā)展；每個(gè)產(chǎn)業(yè)園則有自己獨(dú)立的招商團(tuán)隊(duì)對(duì)外進(jìn)行招商引資。

目前招商重點(diǎn)針對(duì)的客群有三種：想擴(kuò)大規(guī)模或轉(zhuǎn)移的廣深實(shí)體企業(yè)、華為產(chǎn)業(yè)鏈上下游的企業(yè)、發(fā)展壯大的園區(qū)孵化的企業(yè)等，對(duì)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)類(lèi)型、稅收、產(chǎn)值、投資強(qiáng)度均有嚴(yán)格要求。

目前園區(qū)共引進(jìn)1000多家企業(yè)，含華為終端、易事特等龍頭，但電子信息產(chǎn)業(yè)一業(yè)獨(dú)大，其產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值占園區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的比例超過(guò)92.7%，其余四大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展稍顯落后。

二、 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)園案例—光大We谷

光大We谷產(chǎn)業(yè)園位于松山湖園區(qū)北部工業(yè)區(qū)內(nèi)，為廣東光大企業(yè)集團(tuán)有限公司打造的綜合性產(chǎn)業(yè)園，廣深科技創(chuàng)新走廊東莞段85個(gè)市級(jí)創(chuàng)新項(xiàng)目之一。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)占地面積8.2萬(wàn)㎡，總建筑面積40萬(wàn)㎡，分四期開(kāi)發(fā)。四期建面分別約7.8 ㎡、8.5 ㎡、13.6 ㎡、10.3 ㎡，一期二期已完成招商入駐，三期于2018年9月開(kāi)始招商，四期2019年開(kāi)始招商。

光大We谷產(chǎn)業(yè)園在借勢(shì)松山湖園區(qū)良好的區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)上，還借助于園區(qū)的產(chǎn)業(yè)、配套、政策優(yōu)惠等優(yōu)勢(shì)來(lái)開(kāi)展招商引資工作。

在產(chǎn)業(yè)布局上，結(jié)合松山湖園區(qū)整體的產(chǎn)業(yè)定位，光大We谷緊抓虛擬現(xiàn)實(shí)、大數(shù)據(jù)、智能制造等全球風(fēng)口產(chǎn)業(yè)方向，逐步搭建特色產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系。

先后建立“東莞虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)基地”等基地平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心，發(fā)展電子信息、智能制造、新能源新材料、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)園總投資額預(yù)計(jì)超16億元，未來(lái)將引入超800家科技企業(yè)，目前已有300多家企業(yè)入駐，年產(chǎn)值達(dá)60億元，稅收6億元。

光大We谷產(chǎn)業(yè)園除了自建及與其他企業(yè)合作建立的十大綜合實(shí)驗(yàn)室平臺(tái)、光企云服務(wù)中心、松山湖會(huì)議中心、餐廳/咖啡廳、創(chuàng)業(yè)工廠(chǎng)等配套外，另外與松山湖管委會(huì)共同建設(shè)的松山湖城市會(huì)客廳，為園區(qū)招商引資提供了極大的便利。

城市會(huì)客廳是松山湖產(chǎn)業(yè)載體資源及產(chǎn)業(yè)成果展示、產(chǎn)業(yè)招商的形象窗口，聯(lián)合政府和第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)，為投資人、企業(yè)、創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)員工提供政府服務(wù)和專(zhuān)業(yè)產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)。

光大We谷產(chǎn)業(yè)園含有多種資金幫扶模式，入園企業(yè)可申請(qǐng)：

• 基金扶持；

• 通過(guò)服務(wù)中心申請(qǐng)金融服務(wù)機(jī)構(gòu)的金融服務(wù)；

• 申請(qǐng)相關(guān)政策補(bǔ)貼。

園區(qū)基金規(guī)模約12億元，其中2億元光大創(chuàng)投基金為光大集團(tuán)自有，3只基金已共同投資約20個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目；合作金融服務(wù)機(jī)構(gòu)10余家，可提供創(chuàng)業(yè)投資、科技保險(xiǎn)等服務(wù)；同時(shí)根據(jù)企業(yè)具體情況，可申請(qǐng)各類(lèi)政策補(bǔ)貼及政策資助。

光大We谷產(chǎn)業(yè)園對(duì)企業(yè)實(shí)現(xiàn)全產(chǎn)業(yè)鏈條孵化，針對(duì)處于不同成長(zhǎng)階段企業(yè)的需求提供對(duì)應(yīng)服務(wù)，基本涵蓋企業(yè)自成立到上市的全過(guò)程。

相較于其他產(chǎn)業(yè)園以出售物業(yè)為主的模式，We谷將服務(wù)深化到提供創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、設(shè)立We谷學(xué)院提供學(xué)習(xí)平臺(tái)等多方面。并通過(guò)為企業(yè)鏈接第三方服務(wù)提供商，以中介模式獲取服務(wù)費(fèi)用。

目前產(chǎn)業(yè)園主要通過(guò)物業(yè)出租和提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利。其中物業(yè)出租部分針對(duì)套間辦公室按面積出租、創(chuàng)業(yè)空間工位按卡座出租。

運(yùn)營(yíng)服務(wù)分為產(chǎn)業(yè)服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、光企云三部分，其中產(chǎn)業(yè)服務(wù)為主要盈利服務(wù)，為入園企業(yè)的成長(zhǎng)及發(fā)展提供各種支持。后期有望通過(guò)項(xiàng)目投資獲取回報(bào)。

光大We谷產(chǎn)業(yè)園借助松山湖園區(qū)的相關(guān)優(yōu)勢(shì)及自身的資源，在軟硬件上發(fā)力逐漸成為行業(yè)領(lǐng)軍者。

一方面，協(xié)同政府資源建立城市會(huì)客廳，使其成為展示松山湖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的窗口，強(qiáng)勢(shì)吸引各類(lèi)產(chǎn)業(yè)優(yōu)先聚于此。

另一方面，項(xiàng)目全自持深耕產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)，幫扶企業(yè)發(fā)展聚力產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成聚集效應(yīng)，內(nèi)部入駐企業(yè)不僅能夠獲取服務(wù)與補(bǔ)貼，同時(shí)也能作為服務(wù)輸出方提供業(yè)務(wù)與服務(wù)。

園區(qū)開(kāi)業(yè)2年多以來(lái)，已有超300家企業(yè)入駐，包括華微軟件、中軟國(guó)際、軟通動(dòng)力等軟件及信息技術(shù)企業(yè)；昊通水射流、中聯(lián)邦等先進(jìn)工業(yè)企業(yè)；東莞青年企業(yè)家協(xié)會(huì)、松山湖人才大廈等資源平臺(tái)，同時(shí)還有散裂中子源創(chuàng)新中心等世界先進(jìn)項(xiàng)目，一二期入駐率達(dá)100%，已初步形成產(chǎn)業(yè)勢(shì)能。

三、 小結(jié)

東莞松山湖新區(qū)利用其得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極承接深圳外溢效應(yīng)；同時(shí)基于東莞雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)，吸引龍頭企業(yè)帶來(lái)集聚效應(yīng)，發(fā)展電子信息等科技產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型；充分利用政府在土地、稅收、人才、配套、科技創(chuàng)新、金融支持等方面的扶持政策，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，從而形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈條，不斷發(fā)展壯大。

未來(lái)，在大灣區(qū)時(shí)代下，作為東莞科技中心和創(chuàng)新中心的松山湖新區(qū)，將迎來(lái)前所未有的發(fā)展新機(jī)遇。