近兩年來，東莞土地供應(yīng)以工業(yè)倉儲科研用地為主，今年以來更為明顯，數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，今年上半年土地出讓當(dāng)中有八成以上是工業(yè)倉儲科研用地，乘著東莞產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的東風(fēng)，產(chǎn)業(yè)項目遍地開花。 在東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大環(huán)境下，東莞產(chǎn)業(yè)項目比例逐步增加，據(jù)瑞峰置業(yè)市場研究部統(tǒng)計，今年年初安排的重大建設(shè)項目177個中就有135個產(chǎn)業(yè)項目，占七成以上，再度刺激政府推工業(yè)倉儲科研用地的積極性，也意味著工業(yè)用地仍將是今年出讓土地的重點。 數(shù)據(jù)顯示，今年上半年工業(yè)倉儲科研用地的出讓面積約有253萬平方米，占土地總出讓比重約83%。其中松朗片區(qū)和水鄉(xiāng)片區(qū)是供應(yīng)的重點區(qū)域，大嶺山和松山湖成交約占三成，水鄉(xiāng)片區(qū)約占四成。一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，僅松山湖已上市及潛在供應(yīng)的產(chǎn)業(yè)園項目就高達(dá)20個左右。此外，水鄉(xiāng)片區(qū)麻涌“互聯(lián)網(wǎng)+物流”電商生態(tài)圈創(chuàng)建也如火如荼，據(jù)了解，京東、阿里巴巴、DHL、中糧、周黑鴨等15個電商項目落戶麻涌，麻涌電商氛圍濃郁，預(yù)計后市麻涌物流地產(chǎn)的地塊供應(yīng)將會大增，而目前周黑鴨食品工業(yè)園、肥仔秋食品、中汽宏遠(yuǎn)汽車等已在今年上半年拿地紛紛布局麻涌。 目前，不少開發(fā)商也積極向產(chǎn)業(yè)園開發(fā)模式進(jìn)行探索，如萬科地產(chǎn)打造的769文創(chuàng)園，中天集團(tuán)打造的工農(nóng)8號等，也是一種經(jīng)由“三舊改造”舊廠房改造成的產(chǎn)業(yè)園模式。 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，吸引眾多企業(yè)和開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)業(yè)園的原因，主要有兩個：一是政策扶持，二是地價便宜，無論是工業(yè)科研用地，還是“三舊改造”用地，與商住地相比，地價都要便宜得多。據(jù)了解，一般科研用地樓面地價在500元/平方米左右，而用于開發(fā)寫字樓的商住地的樓面地價在3000多元/平方米左右，科研用地的樓面地價僅是商住地的六分之一，兩者之間相差巨大。 此外，政府政策扶持也是許多人看好產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的一個重要原因。前天，由東莞互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園主辦的“園區(qū)辦公與企業(yè)共榮”主題沙龍活動上，贏城咨詢總裁王玉祥介紹，“松山湖自去年開始有一個電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)三年租金補(bǔ)貼優(yōu)惠政策，第一年是30元，第二年是20元，第三年是10元?！?以此來吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)及廣深等地的企業(yè)進(jìn)駐。 合富輝煌東莞市場研究部副總經(jīng)理李興旺認(rèn)為，近年來，松山湖出現(xiàn)了很多產(chǎn)業(yè)的集群，包括互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)、金融創(chuàng)業(yè)園、生物科技、教育物流等，這樣一些行業(yè)的領(lǐng)頭企業(yè)都在松山湖布局，也體現(xiàn)了東莞在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面一個很大的突破，同時給產(chǎn)業(yè)園的生存提供了土壤。 李興旺介紹，與傳統(tǒng)的寫字樓相比，產(chǎn)業(yè)園辦公具有自身的優(yōu)勢。第一是資源共享，包括資金資源、客戶資源，生產(chǎn)技術(shù)資源，對企業(yè)上市需求的資源，還有政府優(yōu)惠等。第二是成本，產(chǎn)業(yè)園的租金是市中心辦公樓的一半左右，對于一些中小企業(yè)來講，能根據(jù)自己的需求選擇園區(qū)辦公。 東莞互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園營銷總監(jiān)黃正青也表示，一般的寫字樓辦公只能提供一個物理場所，園區(qū)辦公不單單是提供一個空間，更多是服務(wù)，包括孵化、共享、金融還有協(xié)作。此外，成本也大大減少，“如果一個創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊是兩個人，你只需要租用兩個卡座，每個卡座一年的費(fèi)用就是1500元，兩個人的公司每年花在辦公費(fèi)用上只有3000元?！?/p> 記者了解到，雖然目前不少產(chǎn)業(yè)園的月租金號稱為四五十元1平方米左右，與城區(qū)寫字樓相差不大，但是由于有租金補(bǔ)貼，補(bǔ)貼后租金僅為20元/平方米左右。 不過，一名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“目前東莞還沒有真正成功的產(chǎn)業(yè)園，大家都仍在摸索階段?！边@也意味著，目前東莞沒有一個成功的標(biāo)桿可以學(xué)習(xí)，相互之間的競爭是無序且激烈的，部分的產(chǎn)業(yè)園甚至?xí)c東莞過去不少失敗的產(chǎn)業(yè)園一樣，因為招商失敗而難逃被空置的命運(yùn)。信息服務(wù)業(yè)協(xié)會羅欲初認(rèn)為，“企業(yè)如何選擇合適的產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公，首先是租金，一個產(chǎn)業(yè)園與周邊產(chǎn)業(yè)園進(jìn)行對比，是否具備價格優(yōu)勢。第二是產(chǎn)業(yè)園真正的軟服務(wù)怎么體現(xiàn)出來，產(chǎn)業(yè)園是否擁有專職的為產(chǎn)業(yè)發(fā)展孵化團(tuán)隊，是否專注自身的孵化團(tuán)隊?！?/p> 同時，與傳統(tǒng)的寫字樓相比，產(chǎn)業(yè)園一般位置較為偏僻，周邊交通、生活配套不完善等也影響著企業(yè)的進(jìn)駐。東莞物聯(lián)網(wǎng)協(xié)會林麗霞認(rèn)為，廣深很多行業(yè)企業(yè)都有意向向珠三角其他城市進(jìn)行輻射和轉(zhuǎn)移，從整個區(qū)域的布局環(huán)境和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，松山湖是和廣州、深圳最接近和最能夠匹配的區(qū)域，但松山湖目前還有一些不足，還需要加大交通和生活配套方面的投入等。 據(jù)了解，由于傳統(tǒng)寫字樓租金較高，東莞不少中小型企業(yè)仍然習(xí)慣于在廠房辦公，不過，不少行業(yè)協(xié)會的相關(guān)人士表示，除了成本的考慮外，如果進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園可以帶來生意，企業(yè)就會愿意在產(chǎn)業(yè)園辦公。 星座屋CEO王嬿認(rèn)為，對于企業(yè)來說，傳統(tǒng)寫字樓的成本很高，但在園區(qū)的政策支持下，成本比較可控，性價比也非常高。東莞物聯(lián)網(wǎng)協(xié)會林麗霞則表示，企業(yè)是根據(jù)自身發(fā)展的需求來選擇場地和環(huán)境的，同時考慮產(chǎn)業(yè)的集群，區(qū)域內(nèi)是否有同行業(yè)進(jìn)行聚集，能不能產(chǎn)生互相交流和業(yè)務(wù)的合作，能不能找到合作伙伴在這個區(qū)域共同發(fā)展，這是企業(yè)在發(fā)展當(dāng)中所考慮的問題。 東莞市首席信息官協(xié)會（東莞CIO協(xié)會）秘書長張慶云對此則表示，對于企業(yè)老板來說，他們比較在意的是入駐一個產(chǎn)業(yè)園，“是否可以帶來生意伙伴，只要有生意要做，什么都好說?！?/p> “東莞的產(chǎn)業(yè)園包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在東莞是一個新的課題，東莞是一個世界工廠。許多企業(yè)辦公更多停留在一個工廠的辦公?！焙细惠x煌東莞公司發(fā)展研究部副總經(jīng)理李興旺認(rèn)為，從這個角度來看，東莞對于辦公需求的容量還是非常大的，只是需要去引導(dǎo)這個市場?！白屢恍┲行∑髽I(yè)從工廠辦公引導(dǎo)到園區(qū)辦公，這樣既可以增強(qiáng)一個企業(yè)的知名度，同時又提高企業(yè)形象?！崩钆d旺認(rèn)為，從目前現(xiàn)狀來說，東莞的各種產(chǎn)業(yè)都是非常發(fā)達(dá)，但分布比較散，東莞需要比較集中的資源，一個共通共享的園區(qū)辦公場所。 但是，從東莞辦公市場上來看，存在著商業(yè)辦公的供應(yīng)量非常大，真正核心的辦公場所卻呈現(xiàn)供不應(yīng)求、租金高的矛盾狀態(tài)?！袄缥磥淼闹醒肷虅?wù)區(qū)新建了一些高端寫字樓，針對的是一些比較大型的企業(yè)，這樣就會導(dǎo)致廣大的中小企業(yè)的辦公場所沒有得到一個很好的解決?！崩钆d旺認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園恰好可以為這類中小型企業(yè)提供比較好的場所。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來辦公物業(yè)或?qū)⒓?xì)分市場，大型企業(yè)進(jìn)駐中心寫字樓，互聯(lián)網(wǎng)、物流、中小企業(yè)進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 |
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