到今年1季度，北京商務(wù)園區(qū)的市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)平米，如果加上定向開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)模遠(yuǎn)不止如此；在上海，商務(wù)園區(qū)存量更從2006年130萬(wàn)方迅速擴(kuò)張到了2017年的約800萬(wàn)平方米；深圳、廣州、成都、武漢等地，商務(wù)園區(qū)也在高速發(fā)展……

這些商務(wù)園區(qū)中，IT通訊和制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)類租戶為主，產(chǎn)業(yè)“核芯”正在形成。

與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)城、科技城等各類項(xiàng)目開(kāi)發(fā)熱度高漲，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在全國(guó)開(kāi)疆破土，一些開(kāi)發(fā)商也跨行加入到園區(qū)的建設(shè)中來(lái)，商務(wù)園區(qū)的市場(chǎng)供給和品類得到極大提升。

那么，什么是商務(wù)園區(qū)，它和寫字樓有什么本質(zhì)不同？是哪些特殊魅力讓產(chǎn)業(yè)類企業(yè)如此青睞？是哪些力量讓商務(wù)園區(qū)快馬加鞭？哪些城市發(fā)展迅猛、潛力超常，成為園區(qū)重鎮(zhèn)？

拋開(kāi)令人眼花繚亂的概念和修飾，世邦魏理仕近日發(fā)布了報(bào)告《產(chǎn)業(yè)崛起之地——中國(guó)商務(wù)園區(qū)解讀及主要城市競(jìng)爭(zhēng)力排名》，這篇報(bào)告試圖回答上述問(wèn)題，園區(qū)圈略作加工，分享如下。

3大驅(qū)動(dòng)力

商務(wù)園區(qū)在一線城市發(fā)展迅猛

過(guò)去十年間，商務(wù)園區(qū)在中國(guó)逐漸發(fā)展起來(lái)。但由于各區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡，相比于二三線城市，我們看到在一線城市商務(wù)園區(qū)的發(fā)展速度較快，北京、上海已經(jīng)形成較為成熟的市場(chǎng)，市場(chǎng)規(guī)模迅速擴(kuò)大。

商務(wù)園區(qū)在這些城市快速發(fā)展的首要驅(qū)動(dòng)因素是制造業(yè)的升級(jí)。在制造業(yè)從低端向高端升級(jí)，并從單純的加工、生產(chǎn)、裝配環(huán)節(jié)向產(chǎn)業(yè)鏈前端的研發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)以及后端的銷售、服務(wù)、品牌推廣環(huán)節(jié)逐步延伸的過(guò)程中，其對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的功能需求從單一的廠房發(fā)展為包括辦公、研發(fā)、展示等多元化的功能需求，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園從以廠房為主的傳統(tǒng)園區(qū)，向業(yè)態(tài)多元、辦公主導(dǎo)的新興園區(qū)轉(zhuǎn)型。

科技創(chuàng)新政策成為商務(wù)園區(qū)發(fā)展的加速器。從2015年開(kāi)始全國(guó)及各地政府先后出臺(tái)政策推動(dòng)科技創(chuàng)新發(fā)展，北京、上海將建設(shè)成為具有全球影響力的科技創(chuàng)新中心，同時(shí)還將建設(shè)數(shù)十家國(guó)家制造業(yè)創(chuàng)新中心和一批具有重大帶動(dòng)作用的創(chuàng)新型省市和區(qū)域創(chuàng)新中心，科技創(chuàng)新政策將帶動(dòng)企業(yè)對(duì)研發(fā)中心的需求迅速擴(kuò)大，繼而成為商務(wù)園區(qū)發(fā)展的加速器。 

商務(wù)園區(qū)發(fā)展的外在助力則來(lái)自于城市更新的進(jìn)程。產(chǎn)業(yè)升級(jí)、城市更新迫使高環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、低生產(chǎn)效率的工業(yè)用地被騰退、搬遷和改造，包括一些閑置于中心城區(qū)的老舊工業(yè)設(shè)施。許多地方都發(fā)布了城市更新辦法，推動(dòng)和規(guī)范工業(yè)用地的升級(jí)改造。商務(wù)園區(qū)作為最適合承載這些新產(chǎn)業(yè)的物業(yè)形態(tài)在城市更新中將面臨新的發(fā)展機(jī)會(huì)，而城市更新騰退出的工業(yè)用地資源也為商務(wù)園區(qū)的建設(shè)和規(guī)模擴(kuò)大提供了用地空間。

5點(diǎn)區(qū)別

認(rèn)清商務(wù)園和普通寫字樓

辦公是商務(wù)園區(qū)非常重要的功能之一，辦公功能的交叉使商務(wù)園區(qū)和標(biāo)準(zhǔn)寫字樓的界線變得難以區(qū)分。

為了在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)實(shí)踐中對(duì)商務(wù)園區(qū)作出更準(zhǔn)確的描述，報(bào)告就商務(wù)園區(qū)的土地性質(zhì)、所處區(qū)位、建筑形態(tài)、物業(yè)用途等特征與寫字樓對(duì)比以進(jìn)行更加細(xì)化的界定。

商務(wù)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)屬性決定了這類物業(yè)是建設(shè)在工業(yè)用地、科研設(shè)計(jì)用地或研發(fā)總部用地之上的，專注于特定產(chǎn)業(yè)的地產(chǎn)類型。商務(wù)園區(qū)不僅提供辦公空間，也可以滿足企業(yè)在研發(fā)、測(cè)試、展示、數(shù)據(jù)中心等多方面的需求。而商務(wù)園區(qū)的開(kāi)發(fā)者在實(shí)現(xiàn)物業(yè)租賃或銷售收益的同時(shí)，在挑選入駐企業(yè)時(shí)需要考量政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、稅收產(chǎn)出等非地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)層面的因素。

商務(wù)園區(qū)與寫字樓概念對(duì)比

因此兩種物業(yè)最終所吸引的租戶其行業(yè)配比也有顯著差異。

根據(jù)2017年年中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上海商務(wù)園66%的租戶來(lái)自制造業(yè)及IT與通訊，而甲級(jí)寫字樓的租戶則有超過(guò)半數(shù)來(lái)自金融及服務(wù)業(yè)。即使是位于非核心商務(wù)區(qū)的寫字樓，其金融及服務(wù)業(yè)租戶也達(dá)到51%，而制造業(yè)及IT與通訊行業(yè)的租戶只占22%。

產(chǎn)業(yè)類租戶占七成

它們看中了這兩點(diǎn)

產(chǎn)業(yè)類租戶是商務(wù)園需求的主體，報(bào)告于2017年針對(duì)北京和上海主要商務(wù)園區(qū)的租戶調(diào)查結(jié)果證實(shí)了這一判斷：以IT通訊和制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)類租戶在兩地主要商務(wù)園區(qū)中的占比均達(dá)到70%左右。

TMT(科技、新媒體、電信)及相關(guān)行業(yè)為第一大租戶，在北京和上海的比例分別是40%與30%。北京在生物醫(yī)藥、新能源、新材料、環(huán)保等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)租戶的占比領(lǐng)先達(dá)28%; 而上海作為一個(gè)傳統(tǒng)的工業(yè)城市，其他制造業(yè)(包括工業(yè)品制造和消費(fèi)品制造業(yè))的租戶比例高達(dá)24%。

北京和上海商務(wù)園區(qū)租戶行業(yè)比例

產(chǎn)業(yè)類租戶與商務(wù)園區(qū)的高度契合主要源于此類租戶多元化的房地產(chǎn)需求和園區(qū)營(yíng)造的產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境。

多元化的房地產(chǎn)需求是指功能多元化與建筑靈活性，這兩方面與產(chǎn)業(yè)類租戶的多元化需求相契合，成為其吸引產(chǎn)業(yè)類租戶最關(guān)鍵的因素。

商務(wù)園區(qū)除了滿足最為基礎(chǔ)的辦公功能外，產(chǎn)業(yè)類租戶對(duì)研發(fā)中心的需求也非常普遍。不同行業(yè)還有其他不同的功能需求，如汽車、新能源行業(yè)對(duì)展示空間的需求，醫(yī)療設(shè)備行業(yè)對(duì)培訓(xùn)中心的需求，和TMT行業(yè)對(duì)數(shù)據(jù)中心的需求。

因產(chǎn)業(yè)而異的專業(yè)化功能需求也對(duì)商務(wù)園區(qū)的相關(guān)建筑指標(biāo)和形態(tài)提出了相應(yīng)的要求。不同行業(yè)對(duì)樓板的承重能力、電力保障、通風(fēng)設(shè)施、建筑改造的靈活性、噪音隔離、電力容量、通信設(shè)施和周圍環(huán)境的穩(wěn)定性有不同的要求。而商務(wù)園區(qū)建筑外形多樣化，常常是高層建筑與中低層建筑相結(jié)合，大型單體與獨(dú)棟別墅相結(jié)合，可以滿足租戶不同的需求。

商務(wù)園區(qū)從產(chǎn)業(yè)而非地產(chǎn)的角度出發(fā)所打造的產(chǎn)業(yè)培育和成長(zhǎng)環(huán)境是其吸引產(chǎn)業(yè)類租戶的另一個(gè)原因。

我們可以將其總結(jié)為兩個(gè)方面。一方面，商務(wù)園區(qū)往往以“大園套小園”的形式選址于各級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高科技園區(qū)或者產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，大園區(qū)的高產(chǎn)業(yè)聚集度也使小園區(qū)內(nèi)的企業(yè)享受產(chǎn)業(yè)集群的利好，產(chǎn)業(yè)類租戶選址時(shí)也更愿意靠近其上下游企業(yè)以獲得更良好的投資環(huán)境和便捷的相關(guān)專業(yè)性外部服務(wù)。另一方面，優(yōu)惠政策與補(bǔ)貼滿足條件的商務(wù)園區(qū)租戶可以從政府方面獲得各項(xiàng)優(yōu)惠與補(bǔ)貼。

除了能夠滿足占比70%的產(chǎn)業(yè)類租戶的需求，商務(wù)園區(qū)對(duì)另外30%的普通辦公租戶的吸引力也在逐步增強(qiáng)。商務(wù)園區(qū)的低租金成本、配套設(shè)施的改善，對(duì)人的重視增強(qiáng)這三點(diǎn)普適性優(yōu)勢(shì)吸引了越來(lái)越多的辦公租戶。

各懷絕技

六大重鎮(zhèn)氣候已具

為了更好地判斷和預(yù)測(cè)商務(wù)園區(qū)在全國(guó)的發(fā)展趨勢(shì)和機(jī)遇，報(bào)告選取產(chǎn)業(yè)發(fā)展與基礎(chǔ)設(shè)施、人力資源與創(chuàng)新和市場(chǎng)成熟度三個(gè)大類共計(jì)25個(gè)指標(biāo)以對(duì)全國(guó)16個(gè)主要城市的商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力進(jìn)行分析評(píng)價(jià)。

研究結(jié)果顯示，北京、上海、深圳、廣州、杭州和成都依次為商務(wù)園區(qū)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)力的前六位城市。

商務(wù)園區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)指標(biāo)體系

第一名北京：人才和研發(fā)資源雄厚

北京的人才、教育、科技資源優(yōu)勢(shì)在質(zhì)量和數(shù)量上都是其他城市無(wú)可比擬的。而且，北京商務(wù)園區(qū)的發(fā)展較為成熟。

北京現(xiàn)代金融服務(wù)、研發(fā)與技術(shù)服務(wù)、教育培訓(xùn)、文化傳媒等知識(shí)型服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，共有國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)15978家，商務(wù)園區(qū)的需求在全國(guó)占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)北京優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率一直維持在10%以下的全國(guó)最低水平，且優(yōu)質(zhì)寫字樓和商務(wù)園區(qū)租金比達(dá)267%，商務(wù)園區(qū)巨大的租金優(yōu)勢(shì)有助于吸引以辦公需求為主的租戶外溢至商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)。

截至2018年一季度，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到500萬(wàn)平米，且在城市北部最為集中，如中關(guān)村軟件園、上地、電子城等。另有一部分科技園區(qū)以政府開(kāi)發(fā)行為主導(dǎo)，初期不公開(kāi)面向市場(chǎng)而是選擇定向開(kāi)發(fā)方式，其客戶主要來(lái)自央企或者科研院校下屬的研發(fā)機(jī)構(gòu)，典型項(xiàng)目如未來(lái)科學(xué)城、懷柔科學(xué)城。考慮到這方面的存量，北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)規(guī)模遠(yuǎn)不止如此。

北京商務(wù)園區(qū)三大類指標(biāo)排名情況

第二名上海：經(jīng)濟(jì)體量和商務(wù)園區(qū)規(guī)模居首

從綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力來(lái)看，上海二三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值位居所有城市之首，且2016年上海醫(yī)藥制造業(yè)、鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、計(jì)算機(jī)、電子和其他通訊設(shè)備制造業(yè)、儀器儀表制造業(yè)和汽車制造業(yè)這五大制造業(yè)優(yōu)勢(shì)領(lǐng)先。

在人才創(chuàng)新方面，上海是全國(guó)高等教育人才培養(yǎng)的中心之一，較高生活水平和城市宜居度吸引了大量高學(xué)歷、高素質(zhì)的人才不斷流入上海。上海城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外交通便利。

上海商務(wù)園區(qū)的存量從2006年的約130萬(wàn)平方米迅速擴(kuò)展到了2017年的約800萬(wàn)平方米，在十年內(nèi)經(jīng)歷了快速的增長(zhǎng)，主要分布區(qū)域也由張江、漕河涇、金橋等國(guó)家園區(qū)發(fā)展至十多個(gè)區(qū)域市場(chǎng)。未來(lái)仍將有大量的項(xiàng)目將出現(xiàn)在浦東、松江、寶山等區(qū)域的新興區(qū)域。

雖然上海的商務(wù)園出現(xiàn)相對(duì)于北京要略晚，但近幾年的發(fā)展勢(shì)頭已經(jīng)呈現(xiàn)出超過(guò)北京的趨勢(shì)。巨大的經(jīng)濟(jì)體量和和良好的軟硬件基礎(chǔ)吸引了眾多跨國(guó)企業(yè)、國(guó)內(nèi)大型企業(yè)在上海設(shè)立總部和研發(fā)中心，推動(dòng)上海商務(wù)園區(qū)需求持續(xù)增長(zhǎng)。

另外，上海寫字樓與商務(wù)園區(qū)租金差較大，兩者的租金比高達(dá)到 286%，考慮到政府的產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策和租金成本，企業(yè)從傳統(tǒng)寫字樓轉(zhuǎn)向商務(wù)園的趨勢(shì)在上海也很明顯。

上海商務(wù)園區(qū)三大類指標(biāo)排名情況

第三名深圳：經(jīng)濟(jì)增速和發(fā)展?jié)摿薮?/p>

深圳經(jīng)濟(jì)增速領(lǐng)跑一線城市，具有自主創(chuàng)新能力強(qiáng)的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系。在2014年至2016年三年間，深圳二三產(chǎn)總產(chǎn)值增長(zhǎng)34.4%，增速已經(jīng)明顯高于北上廣。在深圳的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)中的 通訊電子、電氣設(shè)備等先進(jìn)制造業(yè)和三產(chǎn)中的信息、科研技術(shù)產(chǎn)業(yè)均處于全國(guó)領(lǐng)先。

而且，深圳創(chuàng)新研發(fā)投入及研發(fā)能力可與京滬比肩。2016年，深圳的全社會(huì)研發(fā)投資占GDP比重的4.05%，在所有樣本城市中，僅低于北京的5.95%，國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)僅少于北京，高于上海。

深圳市域面積遠(yuǎn)低于其他一線城市，土地資源有限以及核心區(qū)的開(kāi)發(fā)成熟，導(dǎo)致深圳的商務(wù)園區(qū)70%聚集在原經(jīng)濟(jì)特區(qū)的關(guān)外各區(qū)，包括寶安區(qū)、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)和光明新區(qū)。30%位于原經(jīng)濟(jì)特區(qū)的羅湖、福田和南山三區(qū)，特別聚焦在南山區(qū)的高新科技園區(qū)。

深圳商務(wù)園區(qū)三大類指標(biāo)排名情況

廣州：后發(fā)優(yōu)勢(shì)

廣州經(jīng)濟(jì)總量與深圳接近，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)方面有著很大差異，制造業(yè)及商貿(mào)服務(wù)業(yè)占比大，向產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈高端拓展的壓力較大。與其他一線城市相比，科技創(chuàng)新能力和高新企業(yè)數(shù)量略顯薄弱。但廣州作為華南地區(qū)傳統(tǒng)中心城市的地位也是其他城市無(wú)法取代的，具備支撐產(chǎn)業(yè)升級(jí)的人才儲(chǔ)備。

不斷涌現(xiàn)的本土的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為廣州的商貿(mào)、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)新的空間，以商務(wù)園為空間載體的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)在廣州已初現(xiàn)雛形從2013年至今的土地成交來(lái)看，用于科研用地的出讓集中在白云民營(yíng)科技園、知識(shí)城、生物島、天河智慧城和思科智慧城。

杭州：高速發(fā)展

杭州在三項(xiàng)分類指數(shù)中表現(xiàn)均衡，而在代表發(fā)展?jié)摿Φ膭?dòng)態(tài)指標(biāo)上在16個(gè)重點(diǎn)城市中獨(dú)占鰲頭。近年電商、互聯(lián)網(wǎng) 、互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的快速崛起，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)發(fā)生實(shí)質(zhì)性蛻變，使杭州已形成一定規(guī)模的以商務(wù)園區(qū)為載體的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

杭州在人才吸引力和城市宜居性上具有一定優(yōu)勢(shì)。在研發(fā)方面，杭州在研發(fā)從業(yè)人員占比和國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)數(shù)量上也在二線城市中領(lǐng)先。

杭州的商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)集中在濱江、錢江新城、黃龍、倉(cāng)前街道、錢江世紀(jì)城。杭州寫字樓與商務(wù)園租金差較大，高達(dá)389%，有利于商務(wù)園的發(fā)展。

成都、南京、武漢：潛力市場(chǎng)

目前南京的商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目主要布局在南京軟件谷、蘇寧睿城等區(qū)域，武漢商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目在光谷較多，而成都的商務(wù)園區(qū)項(xiàng)目多位于成都高新區(qū)。但三個(gè)城市受到知名產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商關(guān)注較少，尤其是南京和成都，全國(guó)前三十位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在當(dāng)?shù)氐捻?xiàng)目屈指可數(shù)。

一方面商務(wù)園區(qū)發(fā)展的成熟度仍較低，另一方面三個(gè)城市的商務(wù)園區(qū)還面臨來(lái)自寫字樓市場(chǎng)的強(qiáng)力競(jìng)爭(zhēng)。由于目前三個(gè)城市傳統(tǒng)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大、空置率較高，且寫字樓租金與商務(wù)園租金差距較小，因此商務(wù)園區(qū)難以獲得成本優(yōu)勢(shì)。

盡管如此，成都、南京、武漢仍是是二線城市中較具商務(wù)園發(fā)展?jié)摿Φ某鞘?，近年二三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)增速較快，在一些商務(wù)園需求的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，成都、武漢、南京均屬于交通樞紐城市，便利的城際和城市交通為人才流動(dòng)、建立城郊商務(wù)園區(qū)的可達(dá)性奠定了基礎(chǔ)。在人才創(chuàng)新資源方面，三大城市都是國(guó)內(nèi)重要的教育基地，科技實(shí)力突出，全社會(huì)研發(fā)投入占 GDP的比重在二線城市中最高。

作者 范玥

編輯 春復(fù)秋