在運用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)對項目進行清算審核過程中，我們發(fā)現(xiàn)，個別清算項目中物業(yè)用房成本方面的分攤不盡合理，同時，也有部分用戶在咨詢此方面的問題。下面我們就系統(tǒng)中某個項目為例，跟大家分享物業(yè)用房成本如何分攤更合理。?

案例描述：

甲房地產(chǎn)公司開發(fā)“美好家園”小區(qū)，項目分A、B兩區(qū)進行建設，分別取得項目立項批文。其中：A區(qū)建筑面積為28萬平方米，B區(qū)建筑面積為12萬平方米，物業(yè)管理用房坐落于A區(qū)，為AB區(qū)業(yè)主同時提供物業(yè)管理服務?？纱_認該物業(yè)用房的土地成本為600萬元、建造成本為1200萬。

假設該物業(yè)用房滿足非經(jīng)營性公配的條件，且取得的房屋登記簿上記載了“產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有”的事項。根據(jù)立項批文，A、B項目分別進行清算，甲房產(chǎn)公司將物業(yè)用房的成本全部計入A區(qū)進行扣除。

筆者分析：

國稅發(fā)〔2006〕187號中規(guī)定：“屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額?！?/p>

此處并未明確合理的分配方法是什么。

本案中，物業(yè)用房為A、B區(qū)全體業(yè)主同時提供物業(yè)管理服務，根據(jù)誰受益誰承擔的原則，該物業(yè)用房的成本1800萬元可在A、B區(qū)間進行分攤扣除。

計算過程如下：

因此，A區(qū)中可扣除的物業(yè)用房成本為1260萬元；B區(qū)可扣除的物業(yè)用房成本為540萬元。

政策依據(jù)：

國稅發(fā)〔2009〕31號規(guī)定：“企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。其中，應計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象，共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象?！?/p>

國稅發(fā)〔2009〕91號規(guī)定：“納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。”

我們建議：

物業(yè)樓、活動中心等若符合非經(jīng)營性公共配套設施的，其對應成本費用可按照受益對象選擇合理的方式進行分攤。

本案中的物業(yè)用房成本分攤順序，分為兩步：

第一步：A區(qū)項目內(nèi)分攤：物業(yè)用房作為A區(qū)內(nèi)單獨的建筑物，在A區(qū)內(nèi)不同房產(chǎn)類型間進行成本分攤；

第二步：A、B區(qū)項目間分攤：按照建筑面積作為系數(shù)再次在A、B區(qū)之間分攤。

當然，企業(yè)和中介也可以應用房地產(chǎn)項目動態(tài)管理系統(tǒng)來進行核算，該系統(tǒng)內(nèi)置了政策理解與指引，使用者可以結合項目實際情況，選擇分攤方式，由系統(tǒng)自動計算分攤比例及金額，通過對比選擇更合理的分攤方式。

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