屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。第九條：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?/span>你局《關(guān)于轉(zhuǎn)讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[1999]17號）文收悉。對來文請示的《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，．．．可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例分?jǐn)偂敝小翱偯娣e”的含義，現(xiàn)答復(fù)如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。四、土地增值稅扣除項目按不同類型房地產(chǎn)進(jìn)行分?jǐn)倳r的分?jǐn)偡椒ㄓ心男?/span>按照《土地增值稅暫行條例》及《實施細(xì)則》的有關(guān)規(guī)定，對于納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額應(yīng)采用占地面積法計算分?jǐn)偂?/span>對于同一項目中包含不同類型房地產(chǎn)的，土地成本應(yīng)采用占地面積法，其他開發(fā)成本應(yīng)采用建筑面積法計算分?jǐn)偂?/span>對于同一建筑物中包含不同類型房地產(chǎn)的，可以采用層高系數(shù)建筑面積法計算分?jǐn)偂?/span>層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ň唧w計算口徑和步驟如下：選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1；其他類別用房層高與住宅層高之比，計算出其層高系數(shù)。某類型用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷住宅層高1.總層高系數(shù)面積= ∑(某類型用房層高系數(shù) ×某類型用房可售建筑面積)2.某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積(三)計算不同類型用房已售部分可分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷ 總層高系數(shù)面積 ×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積近來，部分地方反映，對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，如何清算土地增值稅，難以把握?，F(xiàn)將有關(guān)問題明確如下：納稅人開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅，應(yīng)依照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)的要求，分別核算增值額。在分別核算增值額時，可以采取按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅可售建筑面積占整個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定扣除金額。前款中，其他合理的方法是指：按照土地增值稅計算的原則和規(guī)定以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際計算并分?jǐn)傞_發(fā)成本、開發(fā)費用等扣除項目的方法。二、關(guān)于大型開發(fā)項目公共配套設(shè)施成本分?jǐn)倖栴}對開發(fā)規(guī)模大、周期長、分期開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按照土地增值稅清算規(guī)程有關(guān)規(guī)定，以分期項目為單位進(jìn)行清算。對成片開發(fā)、分期清算項目的公共配套設(shè)施成本，在先期項目清算時應(yīng)按照實際發(fā)生的成本計算分?jǐn)偪鄢?。對于后續(xù)發(fā)生未在先期項目清算中分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施成本，允許在整體項目全部完工清算時，按照分期項目可售面積占整體項目總可售面積的比例進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/span>三、關(guān)于不同類型房地產(chǎn)開發(fā)成本分?jǐn)傆嬎銌栴}對房地產(chǎn)企業(yè)同一開發(fā)項目中既包含住宅，又包含其他類型房地產(chǎn)的，其房地產(chǎn)開發(fā)成本可采取層高系數(shù)計算分配辦法，具體計算口徑和步驟如下：在納稅人同一項目(包含不同類型房地產(chǎn))中，選取住宅層高為基數(shù)，設(shè)定為1，其他類型房地產(chǎn)層高與住宅層高之比，計算出各自層高系數(shù)。某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)＝該類型房地產(chǎn)層高÷住宅層高1.總層高系數(shù)面積=∑(某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)可售建筑面積)。2.某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型房地產(chǎn)層高系數(shù)×某類型房地產(chǎn)已售建筑面積。（三）計算不同類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本某類型房地產(chǎn)已售部分應(yīng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開發(fā)成本=（房地產(chǎn)開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積）×某類型房地產(chǎn)已售部分的層高系數(shù)面積一、關(guān)于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他商品房計算增值額的問題根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）文件精神，同一清算項目中包含普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型商品房，應(yīng)分別計算增值額。增值額計算方法：根據(jù)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他商品房的比例計算分?jǐn)偢髯缘目鄢椖拷痤~，其中土地成本以銷售收入按比例分?jǐn)偅渌鄢椖拷痤~以建筑面積按比例分?jǐn)?，再計算各自的增值額。四、同一開發(fā)項目不同類型房地產(chǎn)成本費用分?jǐn)?/span>（二）同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，按本公告第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>（五）納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造其他類型房屋的，應(yīng)按照受益對象，采用轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例或轉(zhuǎn)讓建筑面積占總面積比例等分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。1、同一開發(fā)項目中建設(shè)的不同類型房地產(chǎn)發(fā)生的土地成本(包括取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費)、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用，按穗蘇地稅規(guī)[2012]1號第二條所規(guī)定的核算對象分別歸集。如不能按不同類型房地產(chǎn)分別歸集的，應(yīng)按照不同類型房地產(chǎn)的建筑面積占該項目總建筑面積比例分?jǐn)偂?/span>項目總建筑面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積(普通標(biāo)準(zhǔn)住宅面積 其他類型住宅面積 非住宅類房產(chǎn)面積) 公共配套設(shè)施面積開發(fā)成本核算面積=各類型房地產(chǎn)建筑面積各類型房地產(chǎn)建筑面積=外銷房面積 自用面積外銷房面積=結(jié)轉(zhuǎn)銷售面積 未售面積2、某一類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟墓才涮自O(shè)施費=項目公共配套設(shè)施費×(該類型房地產(chǎn)總建筑面積÷各類型房地產(chǎn)總建筑面積)。3、某一類型房地產(chǎn)的單位成本=該類型房地產(chǎn)歸集發(fā)生的土地成本、建筑安裝工程費，前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用÷該類型房地產(chǎn)總建筑面積。六、同一清算項目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用分?jǐn)倖栴}對于同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的分?jǐn)傆嬎?，暫按照以下原則處理：1、同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型應(yīng)按規(guī)定分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用等，如無法按房地產(chǎn)類型進(jìn)行完整、明確區(qū)分的，暫按可售建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額、增值率；3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權(quán)成本；4、考慮到商業(yè)用房開發(fā)成本較高的實際情況，如同一清算項目中有住宅、辦公用房、商業(yè)用房、車庫、車位等多種房地產(chǎn)類型，且無法明確區(qū)分各類型成本、費用的，在按可售建筑面積分?jǐn)偣餐某杀尽①M用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用時，允許商業(yè)用房分?jǐn)傁禂?shù)上浮10%計算，同時其它房屋類型相應(yīng)下浮?！?/span>十一、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的開發(fā)費用分?jǐn)倖栴}同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用暫按以下原則處理：1、同時開發(fā)多個項目共同發(fā)生的財務(wù)費用，企業(yè)必須按照資金用途、資金流向等明確證據(jù)在開發(fā)項目間進(jìn)行準(zhǔn)確歸集，核算清楚；2、同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目共同發(fā)生的管理費用和銷售費用，原則上也應(yīng)明確核算，準(zhǔn)確分?jǐn)?，對不能?zhǔn)確、合理分?jǐn)偟?，?yīng)按清算項目建筑面積占多個項目總建筑面積的比例計算確定。（四）不同房地產(chǎn)類型共同的成本費用分?jǐn)倖栴}對同一清算項目中不同房地產(chǎn)開發(fā)類型共同的成本、費用包括土地價款、公共配套設(shè)施、綠化、相關(guān)費用等，如無法按房地產(chǎn)開發(fā)類型進(jìn)行計算分?jǐn)偟模瑧?yīng)當(dāng)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額。對多個清算單位或不同類型開發(fā)產(chǎn)品共同發(fā)生的建筑安裝工程費，在按建筑面積法計算分?jǐn)倳r，對超標(biāo)準(zhǔn)層高可售房產(chǎn)應(yīng)按以下方法計算：對層高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面積按1.5倍計算；對層高高于6米（含6米）的，其可售建筑面積按2倍計算。一、對同一房地產(chǎn)項目分多期開發(fā)的，應(yīng)分期進(jìn)行土地增值稅清算，土地購置成本按各開發(fā)期占地面積的比例進(jìn)行分配。二、對同一期房地產(chǎn)開發(fā)中既有住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)用房等開發(fā)商自用房產(chǎn)的項目，土地購置成本分配按住宅、綜合用房、高檔住宅、物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑占地面積占比計算確定；銷售稅金按住宅、綜合用房和高檔住宅銷售收入占比計算確定；開發(fā)成本和開發(fā)費用按住宅、綜合用房、高檔住宅和物業(yè)等開發(fā)商自用房產(chǎn)的建筑面積占比計算確定。三、對綜合用房的土地購置成本分配按商業(yè)用房、住宅銷售收入占比計算確定；銷售稅金按商業(yè)用房、住宅銷售收入占比計算確定；開發(fā)成本和開發(fā)費用按商業(yè)用房、住宅建筑面積占比計算確定。第三十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用要按項目計算分?jǐn)?。如存在多個開發(fā)項目共同使用貸款的現(xiàn)象，可按清算項目投資額占多個項目總投資額的比例進(jìn)行合理分?jǐn)?，但扣除金額最高不得超過清算項目取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％。第三十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的其他開發(fā)費用如不針對項目進(jìn)行分?jǐn)?，在清算時，可按取得土地使用權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5％計算扣除。 同一項目中不同類型房地產(chǎn)共同的成本費用如何分?jǐn)偅?/span>八、房地產(chǎn)企業(yè)的成本、費用分?jǐn)?/span>納稅人成片開發(fā)受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，“取得土地使用權(quán)所支付的金額”按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂?/span>其他屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。其分?jǐn)偡椒ㄒ唤?jīng)確定，未經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意，納稅人不得自行改變。對同一清算項目中不同房地產(chǎn)開發(fā)類型共同的成本、費用，包括土地價款、公共配套設(shè)施、綠化及其他相關(guān)費用等，如無法按房地產(chǎn)開發(fā)類型進(jìn)行計算分?jǐn)偟?，?yīng)按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額。第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目既包括普通住房又包括非普通住房的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算增值額，按普通住房和非普通住房的增值率分別計算土地增值稅稅額。對于未分別核算的，扣除項目金額應(yīng)按普通住房和非普通住房建筑面積占可售建筑面積的比例確定。第二十一條 開發(fā)企業(yè)開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，其共有的成本費用，以及分期分批開發(fā)項目共有的公共配套設(shè)施的成本費用，應(yīng)按多個或分期分批開發(fā)項目的建筑面積比例分?jǐn)偅_定屬于源清算項目的扣除項目金額。四、關(guān)于普通住宅和非普通住宅扣除項目金額的計算分?jǐn)偡椒?/span>根據(jù)規(guī)定，開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算普通住宅和非普通住宅的增值額以及土地增值稅稅額。對于未分別核算的，其扣除項目金額應(yīng)按照普通住宅和非普通住宅可售建筑面積占總可售建筑面積的比例確定。對兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目在計算分配扣除項目金額時，應(yīng)對剔除自用和出租后的可售非住宅（含剔除自用和出租后的已售和未售）面積整體乘以1.4系數(shù)進(jìn)行分?jǐn)傆嬎恪?/span>三、停止執(zhí)行兼有住宅和非住宅的綜合開發(fā)項目中對非住宅按1.4倍系數(shù)分?jǐn)偪鄢椖拷痤~的規(guī)定。對按照《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<</span>土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（粵國稅發(fā)[2008]30號）細(xì)化的土地增值稅審核的附表5（與收入相關(guān)的面積審核調(diào)整明細(xì)表）和附表7-1《扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)匯總表》一并作相應(yīng)調(diào)整（見附件1.2）。十五、關(guān)于扣除項目金額計算分?jǐn)偟膯栴}（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)按下列方法和順序計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~：1．對于能夠按不同房地產(chǎn)類型直接歸集的，清算時按不同房地產(chǎn)類型直接歸集扣除項目金額。否則，按清算單位總建筑面積計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~。2．對于出租或自用的房地產(chǎn)，清算時按出租或自用房地產(chǎn)建筑面積計算不予扣除的扣除項目金額。3．按已售房地產(chǎn)建筑面積和可售房地產(chǎn)建筑面積比例，計算允許扣除的扣除項目金額。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)部分可售房地產(chǎn)用于出租或自用的，則上述可售房地產(chǎn)建筑面積為已減去出租或自用的可售房地產(chǎn)建筑面積。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算單位內(nèi)發(fā)生的公共配套設(shè)施費應(yīng)直接計入清算單位的扣除項目金額，不得在其他分期項目中計算分?jǐn)偂?/span>（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目，以分期項目作為清算單位的，按下列方法和順序計算分?jǐn)偪鄢椖拷痤~：1．對于能夠按分期項目直接歸集的，清算時按分期項目直接歸集扣除項目金額。2．對于不能夠按分期項目直接歸集，但能按各分期項目土地面積計算分?jǐn)偟?，按清算單位與其他分期項目之間土地面積比例計算分?jǐn)偂?/span>3．對于不能夠按分期項目直接歸集，也不能按各分期項目土地面積計算分?jǐn)偟?，按清算單位與其他分期項目之間總建筑面積比例計算分?jǐn)偂?/span>（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，各清算單位扣除項目金額計算分?jǐn)偡椒☉?yīng)保持一致性。（五）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)房地產(chǎn)項目，部分分期項目已辦理核定征收，其余分期項目不符合核定征收條件的，清算時不得核定征收土地增值稅。（六）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，按各房地產(chǎn)開發(fā)項目之間土地面積比例計算分?jǐn)偂?/span>六、關(guān)于扣除項目分?jǐn)傆嬎銌栴}（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分期開發(fā)項目清算時，只就實際支付的款項且可提供合法有效憑證部分分?jǐn)偪鄢?。其分?jǐn)偡椒ㄒ话阏莆諡樵诓煌陧椖恐g按占地面積計算分?jǐn)偅谕黄陧椖績?nèi)按建筑面積計算分?jǐn)?。公共配套成本費用未發(fā)生的，不得預(yù)提公共配套的成本費用，待實際發(fā)生時，在發(fā)生當(dāng)期清算時計算扣除。（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)不同的項目所共同擁有的公共配套設(shè)施，先按不同項目占地面積計算分?jǐn)?，再按清算項目?nèi)建筑面積計算分?jǐn)偂?/span>第二十八條 納稅人分期開發(fā)項目、同時開發(fā)多個項目或者同一清算項目中建造不同類型房地產(chǎn)，其土地和房地產(chǎn)開發(fā)成本按照清算單位或房地產(chǎn)類型核算直接歸集。無法按照清算單位或房地產(chǎn)項目不同類型直接歸集的，納稅人按以下原則計算歸集：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額原則上按照土地面積比例分?jǐn)?。無法按照土地面積比例分?jǐn)偟?，按照可售建筑面積比例分?jǐn)?。對同一清算項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，可按以下方法處理：1.按可售建筑面積比例在能夠辦理權(quán)屬登記手續(xù)的建筑物及其附著物之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>2.將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣嬋肴莘e率部分的可售建筑面積中，對不計容積率的地下車位（含人防）、架空層等不計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。（二）建筑安裝工程費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用原則上按可售建筑面積比例計算分?jǐn)?。無法按照可售建筑面積比例計算分?jǐn)偟?，按土地面積比例計算分?jǐn)偂?/span>在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于整體項目共同受益的拆遷補(bǔ)償費、公共配套設(shè)施費，允許在未完成清算的分期項目之間計算分?jǐn)偂?/span>(5) 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售發(fā)總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。二、關(guān)于同一清算單位的房地產(chǎn)項目中包含不同類型房地產(chǎn)應(yīng)如何計算土地增值稅的問題根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第一條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條的規(guī)定，對同一清算單位的房地產(chǎn)項目中同時包含普通住房和非普通住房的，應(yīng)該分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。納稅人在申報土地增值稅清算時，未分別計算普通住房和非普通住房增值額、增值率的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核時，應(yīng)分別計算普通住房和非普通住房的增值額、增值率，征收土地增值稅。普通住房的增值額未超過扣除項目金額百分之二十的，免征土地增值稅。第十條 納稅人同時開發(fā)多個項目，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照以下方法分?jǐn)偣餐某杀举M用：(一)能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目或該類型房地產(chǎn);(二)同一個清算項目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應(yīng)分?jǐn)傊帘卷椖克虚_發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分?jǐn)?對于無法取得項目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)?(三)屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?對于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)測算的計容面積分?jǐn)?(四)同一清算項目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(五)同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分?jǐn)?，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，各期扣除項目金額的分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。二、關(guān)于多個房地產(chǎn)項目共同成本費用的扣除方法問題屬于多個房地產(chǎn)項目共同的土地成本，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按清算項目的占地面積占多個項目總占地面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。屬于同一項目的土地成本，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按普通住宅可售建筑面積和非普通住宅(包括非住宅，下同。)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例，計算確定扣除金額。屬于多個房地產(chǎn)項目共同的建筑安裝成本，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。三、關(guān)于清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅增值額的計算問題對一個清算項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核算增值額或者分別核算增值額不準(zhǔn)確的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)一律按照普通住宅和非普通住宅的可售面積占清算項目可售面積的比例計算扣除項目金額后，分別按照普通住宅和非普通住宅的銷售收入和計算的扣除項目金額計算增值額。第十七條對公共配套設(shè)施費扣除范圍的確定。對清算項目中必須建造的，但不能轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出，如居委會（或社區(qū)）和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、公共廁所等公共設(shè)施，由于各項開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)?。對公共設(shè)施的扣除，在進(jìn)行土地增值稅清算時，按以下原則處理：……（五）對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時，應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)偅粚笃谇逅銜r實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按整體項目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂?/span>第十八條清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，其房地產(chǎn)開發(fā)成本費用的計算分?jǐn)偘春藢嵉目墒劢ㄖ娣e計算分?jǐn)?，并遵循?zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本金額與取得收入的面積相配比的分?jǐn)傇瓌t。對于商住綜合樓，可結(jié)合實際情況，采取合理方法分別計算確定商鋪與住宅的單位建筑面積成本。關(guān)于市十五屆人大五次會議第1530號建議的答復(fù)（榕稅函[2021]53號）
2.不同類型扣除項目金額分?jǐn)?/span>
根據(jù)福建省稅務(wù)局公告（2018年21號）、福州市稅務(wù)局公告（2018年1號），取得土地使用權(quán)支付金額、房地產(chǎn)開發(fā)費用按照可銷售面積分?jǐn)?；開發(fā)成本按照層高系數(shù)法分?jǐn)偂？紤]到房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)的新變化、新情況以及納稅人及其他社會各界反映的土地增值稅管征的一些合理建議，我局經(jīng)過多方調(diào)研，于2020年3月12日下發(fā)了《關(guān)于做好無增值明顯低增值項目土地增值稅預(yù)征工作的通知》（榕稅財行便函〔2020〕1 號），對地下一層、二層、三層（包括三層以下）的地下車位（庫），參照《福州市城市地下空間開發(fā)利用管理辦法（試行）》的規(guī)定，可分別按50%、20%、10%折算其可售面積，計算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。代表提出的“車位均為虧損產(chǎn)品，根據(jù)誰受益誰承擔(dān)的原則，按照銷售額比例法分?jǐn)傞_發(fā)成本”暫時不符合現(xiàn)有的政策規(guī)定。
三、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目同時涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)如何計算其增值額的問題（一）開發(fā)項目同時包含普通住宅與非普通住宅以及其他用房的，應(yīng)分別核算其增值額。（二）上述項目在計算時，如其成本費用混合核算的，應(yīng)以不同類型的用房，分別按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>五、關(guān)于清算項目劃分類別及成本分?jǐn)傆嬎銌栴}（一）項目同時涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，應(yīng)按照國家稅務(wù)總局的規(guī)定，統(tǒng)一劃分普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別核算其增值額。（二）在計算上述混合核算的項目時，對其成本費用，應(yīng)以普通住宅、非普通住宅和商用房三大類別，分別按建筑面積進(jìn)行比例分?jǐn)偂?/span>三、一個房地產(chǎn)開發(fā)項目中包括不同商品房類型的，應(yīng)將整體項目作為清算對象。如需在普通住宅與其他商品房、清稅面積與未清稅面積之間分?jǐn)偝杀镜模瓌t上應(yīng)按建筑面積計算分?jǐn)偂?/span>三、關(guān)于成片開發(fā)分期清稅，基礎(chǔ)設(shè)施費如何分?jǐn)偟膯栴}。對于小區(qū)成片開發(fā)、分期立項、分期辦理清稅手續(xù)的項目，開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程實際發(fā)生的費用，按所占竣工清稅項目面積比例分配計算確定基礎(chǔ)設(shè)施費的金額進(jìn)行扣除。四、關(guān)于公共配套設(shè)施費扣除范圍如何界定的問題。對于小區(qū)內(nèi)建設(shè)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的費用，凡是在銷售開發(fā)成本中未進(jìn)行分?jǐn)偟馁M用，以計劃管理部門立項批復(fù)中明確不作為獨立經(jīng)營管理，需無償提供給政府部門使用的配套項目，確定分?jǐn)偪鄢椖拷痤~。三、關(guān)于共同成本費用的分?jǐn)?/span>納稅人分期分批開發(fā)房地產(chǎn)項目或同時開發(fā)多個房地產(chǎn)項目，各清算項目取得土地使用權(quán)所支付的金額，按照占地面積法（即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)?；其他共同發(fā)生的成本費用，按照建筑面積法（即轉(zhuǎn)讓的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓總建筑面積的比例）進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>同一清算單位內(nèi)包含不同類型房地產(chǎn)的，其共同發(fā)生的成本費用按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>(二)對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)進(jìn)行項目結(jié)(清)算時，對已取得收入的部分，按已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)面積占房地產(chǎn)開發(fā)總面積的比例分?jǐn)偤罂鄢_發(fā)成本、施工成本及相關(guān)費用，計算出增值額，確定稅率，結(jié)繳土地增值稅。(三)納稅人開發(fā)綜合商品房，既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有其它房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應(yīng)按《條例》的規(guī)定，計算增值額，確定土地增值稅稅率，再按不同的開發(fā)項目的銷售比例劃分增值額后，按規(guī)定征收土地增值稅。(四)納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、分塊轉(zhuǎn)讓的，對允許扣除項目的金額，原則上按已轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例分?jǐn)偤?，計征土地增值稅；或按已建筑面積占應(yīng)建筑面積分?jǐn)?，計征土地增值稅?/span>六、關(guān)于土地成本和綜合費用分?jǐn)偟膯栴}根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額按下列情況進(jìn)行分?jǐn)?(一)在我市范圍內(nèi)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓土地，其土地成本的確定，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偂?/span>(二)對一個小區(qū)或一個項目的土地成本費用以及為小區(qū)或項目建設(shè)發(fā)生的綜合性費用，則按小區(qū)內(nèi)(或項目)各單項工程或幢號的建筑面積占小區(qū)(或項目)建筑面積的比例計算分?jǐn)偟礁鲉雾椆こ袒虼碧枴?/span>(三)對一棟既有住宅又有寫字間、公寓、車庫等建設(shè)內(nèi)容的單體綜合樓，其土地成本費用及綜合費用分?jǐn)倓t應(yīng)該按各建設(shè)內(nèi)容的建筑面積占綜合樓建筑面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂?/span>納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目，由多棟單體建筑組成，有的單體建筑屬普通住宅，有的屬其他商品房的，包括商住樓、綜合樓等單體建筑中既有普通住宅，又有其他商品房的，必須分別按照“普通住宅”“非普通住宅”兩類核算土地增值額計算土地增值稅。納稅人對普通住宅和其他商品房未分別進(jìn)行財務(wù)核算的，可根據(jù)平均成本分?jǐn)偡ǚ謩e核算普通住宅和其他商品房的土地增值額，即根據(jù)平均每平方米建筑面積的扣除項目金額乘以相應(yīng)的房產(chǎn)建筑面積，分別確定普通住宅和其他商品房的扣除項目金額分別計算土地增值稅。十三、同一清算項目不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用分?jǐn)倖栴}對于同一清算項目中不同房地產(chǎn)類型共同的成本包括土地使用權(quán)成本，房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用的分?jǐn)傆嬎?，暫按照以下原則處理：1、同一清算項目中不同類型房地產(chǎn)分普通住宅和非普通住宅分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅；2、對不同房地產(chǎn)類型共同的成本、費用包括土地使用權(quán)成本、開發(fā)費用等，一律按照建筑面積占比進(jìn)行分?jǐn)?，分別核算增值額、增值率；
3、對不同房地產(chǎn)類型所屬的土地使用權(quán)成本，如能提供確切證明材料（如決算報告、圖紙等）且能明確區(qū)分的，可單獨按其實際占地計算土地使用權(quán)成本。
