2018年8月23日，杭州的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)杭州鼎家網(wǎng)絡(luò)科技有限公司（以下簡(jiǎn)稱鼎家科技）因經(jīng)營(yíng)不善，資金鏈斷裂，宣布破產(chǎn)。鼎家科技宣布從租客處收取的押金和預(yù)收的房租無力退還。如今業(yè)主收不到房租欲收回房屋，而租戶面臨無房居住但仍需向金融機(jī)構(gòu)還清借款的風(fēng)險(xiǎn)。

在介紹租賃貸之前，我們先了解一下我國(guó)目前長(zhǎng)租公寓品牌的四大派系。

派系一：房開系

該派系以萬科、龍湖、保利等房開企業(yè)為代表。

優(yōu)勢(shì)：可充分利用母公司的閑置資產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)建造或升級(jí)改造，可借助集團(tuán)整體信用進(jìn)行低成本融資。

劣勢(shì)：在脫離了母公司的資源支持后，其市場(chǎng)對(duì)外拓展的持續(xù)運(yùn)營(yíng)能力將受到嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

派系二：中介系

以鏈家自如、我愛我家、鼎家科技為代表。

優(yōu)勢(shì)：可以直接依托原租賃中介業(yè)務(wù)所延伸過來的巨量房源，準(zhǔn)確遴選出合適的物業(yè)，再以包租后出租的方式，進(jìn)行靈活的運(yùn)營(yíng)。

劣勢(shì)：相對(duì)而言資金實(shí)力較弱，且物業(yè)并非自有僅為租賃，故成本控制能力和產(chǎn)品品質(zhì)都不夠穩(wěn)定和突出。

派系三：酒店系

以商入華?。ǔ羌遥?、窩趣為代表。

優(yōu)勢(shì)：酒店集團(tuán)擁有較多的存量物業(yè)可以進(jìn)行改造出租，改造方便，見效快。

劣勢(shì)：酒店的原始投資成本一般較高，改造后長(zhǎng)租公寓的收益回報(bào)率相對(duì)較低。地段不好的酒店改造的長(zhǎng)租公寓，租客入住率不高。

派系四：創(chuàng)業(yè)系

以雷軍斥資投資的YOU+青年公寓為代表。

優(yōu)勢(shì)：有年輕人和創(chuàng)業(yè)者的社區(qū)平臺(tái)，經(jīng)營(yíng)思路和方式靈活，符合新一代創(chuàng)業(yè)者的住房需求。

劣勢(shì)：資金端缺乏先發(fā)優(yōu)勢(shì)

一、什么是租賃貸？

“租賃貸”是以鼎家科技為代表的中介系長(zhǎng)租公寓企業(yè)的融資法寶。

“租賃貸”，是指租客在與中介系長(zhǎng)租公寓企業(yè)簽下租約的同時(shí)，與該企業(yè)合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，一般由該金融機(jī)構(gòu)替租客支付全年房租，租客向該金融機(jī)構(gòu)按月還清租房貸款。

在“租賃貸”模式下，租戶名義上是按月交納租金，但實(shí)際上是在向第三方金融平臺(tái)歸還房租分期貸款的月供。 

二、租賃類金融產(chǎn)品的特點(diǎn)

“租賃貸”，只是目前市場(chǎng)當(dāng)中租賃類金融產(chǎn)品的一類。

而市場(chǎng)中租賃類金融產(chǎn)品的另一類，則是諸如京東白條、借唄的互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融產(chǎn)品。

這類產(chǎn)品，本質(zhì)上是提供信用額度。租戶通過這類產(chǎn)品獲得小額貸款，用于支付幾個(gè)月的工資或租金。

這類產(chǎn)品能有效地幫助大部分租戶解決自有資金不足以支付首租“押二付三”的租金難題。

上述二大類產(chǎn)品的不同，在于借貸。因?yàn)閷?duì)于互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融產(chǎn)品而言，租戶是知情并且自愿向金融機(jī)構(gòu)借貸的，但租賃貸中租戶往往對(duì)于自己存在著與金融機(jī)構(gòu)的借貸關(guān)系并不知情。

而在風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)上，互聯(lián)網(wǎng)消費(fèi)金融產(chǎn)品中的租戶，可能需要承擔(dān)無法償還貸款需要支付違約金的風(fēng)險(xiǎn)；而租賃貸中的租戶，則可能需要承擔(dān)無房居住但仍然要償還貸款的風(fēng)險(xiǎn)。

三、“租賃貸”的前世今生

“租賃貸”這類租賃金融產(chǎn)品自2015年隨著長(zhǎng)租公寓的發(fā)展興起后，成為了長(zhǎng)租公寓近年來取得高速發(fā)展的重要因素。

因?yàn)檫@類金融產(chǎn)品，實(shí)質(zhì)上是放貸機(jī)構(gòu)一次性將1年甚至2年的租金打給公寓運(yùn)營(yíng)方，由公寓運(yùn)營(yíng)方支配使用這筆資金，并承擔(dān)相應(yīng)的貸款利息（或者公寓運(yùn)營(yíng)方再將利息分?jǐn)偟椒孔饫镒罱K由租客承擔(dān)），租客按月向放貸機(jī)構(gòu)支付房租。

這種金融產(chǎn)品通過金融工具，有效地將租客和長(zhǎng)租公寓方銜接起來，既明顯降低了租客支付房租的難度和門檻，有效地?cái)U(kuò)大了長(zhǎng)租公寓的目標(biāo)市場(chǎng)，又解決了普通出租行為中單次繳納租金低、無法一次性為長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方提供充足發(fā)展資金的問題。

但是發(fā)展到今日，“租賃貸”卻成為了被外界指責(zé)為致使多家長(zhǎng)租公寓倒閉的“元兇”，似乎已成“老鼠過街”。這究竟是怎么回事呢？

客觀地說，在全國(guó)“租售并舉”政策的浪潮下，不論是京東白條、借唄還是租賃貸，都在一定程度上促進(jìn)了租賃市場(chǎng)的發(fā)展。至于租賃貸衍生的“不良后果”，究其根源在于市場(chǎng)監(jiān)管制度的缺失，以及監(jiān)管缺位后長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方對(duì)“租賃貸”的濫用。

四、“租賃貸”濫用后帶來的具體法律風(fēng)險(xiǎn)

第一，長(zhǎng)租公寓企業(yè)利用“融資”所得資金快速擴(kuò)張市場(chǎng)，當(dāng)經(jīng)營(yíng)不善或投資失利時(shí)，將面臨資金鏈斷裂，無法向業(yè)主支付租賃的風(fēng)險(xiǎn)。

在“租賃貸”模式下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)并不會(huì)一次性將金融機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)的全年租金支付給業(yè)主。

相反，運(yùn)營(yíng)商在支付業(yè)主一個(gè)季度或幾個(gè)月租金后，將剩余的租金用于開拓市場(chǎng)，和其他長(zhǎng)租公寓企業(yè)爭(zhēng)奪其他的房源。在各路資本的拼殺下，勢(shì)必造成租賃成本的上漲，運(yùn)營(yíng)商原始租金成本越高，后續(xù)轉(zhuǎn)租的租金也會(huì)更高。然而租客的可承受的租金天花板畢竟有限。

如此一來，一方面運(yùn)營(yíng)商快速擴(kuò)充市場(chǎng)后掌握越來越多的房源，運(yùn)營(yíng)成本不斷提高；另一方面由于資本拼殺帶來的租金上漲，使得租客面對(duì)高房?jī)r(jià)的出租屋望而卻步，反過來運(yùn)營(yíng)商也將無法憑借租客的信用再融資來維持運(yùn)營(yíng)成本和擴(kuò)張資本需求。房屋供應(yīng)和需求一旦失衡，運(yùn)營(yíng)商將面臨資金鏈斷裂，無法繼續(xù)運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，長(zhǎng)租公寓企業(yè)無法繼續(xù)履行發(fā)房屋租賃合同，承租人面臨無房居住但仍需向金融機(jī)構(gòu)還款的風(fēng)險(xiǎn)。

在“租賃貸”模式下，長(zhǎng)租公寓企業(yè)和業(yè)主是房屋租賃關(guān)系，和租客是房屋轉(zhuǎn)租關(guān)系，而租客和金融機(jī)構(gòu)是借貸關(guān)系。

長(zhǎng)租公寓企業(yè)在資本快速擴(kuò)張的過程中一旦資金斷裂，將很有可能無法向業(yè)主支付房租，房屋租賃合同因無法繼續(xù)履行而解除。而租客的租金又完全交由運(yùn)營(yíng)商支付，這也將導(dǎo)致租客和業(yè)主的轉(zhuǎn)租賃合同無法繼續(xù)履行。因兩個(gè)合同履行不能，合同解除后業(yè)主自然將房屋收回。

但不論解除房屋租賃合同還是房屋轉(zhuǎn)租賃合同，均不影響租客和金融機(jī)構(gòu)之間的借貸關(guān)系，承租人仍需繼續(xù)向金融機(jī)構(gòu)還款。

五、“租賃貸”未來將何去何從？

對(duì)于長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)方來說，“租賃貸”可謂功不可沒，那未來長(zhǎng)租公寓的開發(fā)運(yùn)營(yíng)還能否借助于租賃類的金融工具繼續(xù)發(fā)展？這類產(chǎn)品會(huì)不會(huì)被徹底叫停并撤離市場(chǎng)？

其實(shí)，“租賃貸”本身并沒有錯(cuò)，其出現(xiàn)問題恰恰也是發(fā)展完善過程中的必經(jīng)階段。

自2018年8月份以來，全國(guó)各地政府便紛紛出臺(tái)了“租賃貸”的管控政策，旨在通過政府層面正面引導(dǎo)“租賃貸”發(fā)展。

2018年8月27日，西安限制“租賃貸”，要求房屋租賃合同不得涉及租賃貸款內(nèi)容，如需辦理住房租金貸款需按中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)要求辦理。

2018年8月，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

2018年10月，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范本市代理經(jīng)租企業(yè)及個(gè)人“租金貸”相關(guān)業(yè)務(wù)的通知》。

加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的監(jiān)管：代理經(jīng)租企業(yè)不得與未經(jīng)國(guó)家金融監(jiān)管部門批準(zhǔn)設(shè)立、無金融許可證的機(jī)構(gòu)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)。企業(yè)合作開展個(gè)人“租金貸”業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)事先征得原始房東書面同意，不得強(qiáng)制或誘騙租客使用個(gè)人“租金貸”；企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格把控自身杠桿率，密切關(guān)注企業(yè)流動(dòng)性，個(gè)人“租金貸”放款周期要與向房東支付租金的周期相匹配。

對(duì)違反《通知》規(guī)定的企業(yè)，納入風(fēng)險(xiǎn)警示名單向社會(huì)公示，并通報(bào)市場(chǎng)監(jiān)管、網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管等部門暫停代理經(jīng)租企業(yè)房源發(fā)布業(yè)務(wù)。

加強(qiáng)對(duì)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)采取有效措施，確定借款人真實(shí)身份，充分告知借款人貸款的真實(shí)情況，包括但不限于貸款金額、貸款利率、逾期責(zé)任、貸款期限等內(nèi)容，確認(rèn)借款人借貸的真實(shí)意愿。

其實(shí)，無論是哪個(gè)派系的長(zhǎng)租公寓，都面臨投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的難題，對(duì)于長(zhǎng)租公寓這樣一個(gè)資金和資源雙密集型的行業(yè)，在搶占市場(chǎng)份額的競(jìng)速賽跑中，借助融資的力量來做大變得十分必要。

而一個(gè)新型的租賃金融產(chǎn)品能夠立足于租賃市場(chǎng)，必定有其過人的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和競(jìng)爭(zhēng)力，但它健康、持續(xù)地發(fā)展卻更不能脫離市場(chǎng)和金融的有效監(jiān)管。

所以，我們斷言，“租賃貸”不應(yīng)該也不會(huì)被叫停，未來在政府的引導(dǎo)下，它將走上一個(gè)良性循環(huán)模式，為住房租賃市場(chǎng)提供更多的資源和幫助！而我們的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方，則需要更規(guī)范地運(yùn)用這類金融工具。