2019年11月5日，青客公寓在納斯達克上市，當天開盤價17.35美元，上市第二天收盤17.64美元，較發(fā)行價漲3.76%，市值達8.37億美元，股價的顛覆在20.4美元，隨即股價開始低走，上市4天后跌破10美元。

2019年11月8日，青客公寓登陸納斯達克的第4天，在“曇花一現”的股價巔峰20.44美元開始“走下坡路”，最低股價甚至跌破10美元/股，在上市首周微漲之后，青客公寓股價持續(xù)跌落，截至1月19日，青客公寓股價為12.01美元，總市值為5.75億美元，相比上市初的市值8.37億美元市值，縮水31%。

青客公寓是面向白領的長租公寓運營商，其招股書顯示，截至2019年6月30日，青客公寓運營覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京6座城市的總計擁有96854間房間，復合年增長率為114.4%，其中，上海為主要市場，擁有超過6萬間房源。2012年青客公寓公寓起步運營，該年擁有940套房源，到2018年12月31日，青客在6個城市擁有91234套房源。在入住率上，青客公寓在2017年和2018年，月均入住率分別為91.6%和92.4%，在中國各大品牌長期公寓租賃平臺排名靠前。

招股書顯示，2017財年和2018財年，青客公寓的凈收入分別為5.2億元和8.9億元人民幣，同比增長70.3%，截至2018年6月30日和2019年6月30日的9個月，凈收入分別為5.93億元和8.979億元人民幣，同比增長51.4%。

收入持續(xù)增長然而卻不盈利。青客公寓在2017財年、2018財年和截至2019年6月30日的9個月里分別出現了2.45億元人民幣、4.99億元人民幣和3.73億元人民幣的凈虧損。

青客公寓和房東規(guī)定了至少5到6年的租期，或者是合同鎖定期，可以延長到2到3年。根據咨詢公司China Insights的數據，截至2018年12月31日，青客公寓的平均租賃期為63.3個月，通常在前三年鎖定租賃費，在剩余的租賃期每年大約5%的非復合增長。

青客與租戶簽訂的租約通常是26個約，截至2019年6月30日的9個月，青客與租戶終止的租約的平均鎖定期為11.7個月，其中68.3%的租約鎖定期為12個月或更長。在截至2019年6月30日的9個月里，青客47.3%的租約在租賃到期前終止，只有5.1%的租約堅持到最后到期。

2018年，青客租戶平均在房間居住時長為8.5個月，2019年租戶平均居住時間是7.7個月。

招股書顯示，截止到2019年6月30日，青客在全國擁有96854（9.68萬）個可出租房源，其中約95.8%位于以上海為中心的長江特大城市群，這部分房源貢獻了整體房租收入的97.5%。其中，上海為62719間（6.27萬），占比為64.7%，杭州有1409，蘇州有10430間，南京5551間，武漢3648間，北京408間，其中南京、武漢和北京是在2018年前后才開始開拓。

據Fastdata極數《2019年中國長租公寓行業(yè)發(fā)展分析報告》表示，一線及新一線城市為長租公寓品牌競爭的主要戰(zhàn)場，而新一線城市成為最重要的增量市場。2019年，長租公寓用戶在一線城市的分布占比為53.85%，在新一線城市的占比為35.08%，而2016年，一線城市占比為78.82%，新一線才18.79%。

目前青客公寓在上海的房源占比多，主要集中在長三角地區(qū)，且除上海以外的城市擴張略顯不夠。

對比剛上市的蛋殼公寓，其招股書顯示，截至2019年9月30日，蛋殼在中國13個城市建立了運營機構，截至2019年11月30日，蛋殼運營的公寓單元數量為432690（43.2萬）間，從2015年到2019年公寓單元數在四年時間增長了166倍，開業(yè)房源達40.7萬間，同比增長148%。

在城市分布上，青客在上海之外的5個城市總計有34135間可出租房源，蛋殼北上深總共有213866（21.38萬）間，在其他城市有192880（19.28萬）間，其他城市占比為44.57%，在一線城市之外，開拓更多新增量市場。

城市開拓是個苦力活，既燒錢又燒時間。據青客公寓招股書顯示，其從與房東簽訂租賃協議，成功租賃公寓到得到第一個租戶產生的租金的周期是80天，在新區(qū)域擴展從進入市場到把入住率提升到預期目標水平花費時間也不斷，比如在杭州地區(qū)，青客花了8個月時間才把杭州的月底入住率提升到90%以上。

即便如此燒錢燒時間，但開拓城市對長租公寓品牌來說，仍然是個必選項。

據招股書提供的數據顯示，2014年12月31日，中國有2093億長期租戶，截至2018年12月31日增加至2405億，復合年增長率為3.5％。以租戶支付的租金來衡量，市場規(guī)模在2018年達到1.5120億元人民幣，預計在2024年達到3.07萬億元人民幣，從2018年到2024年的復合年增長率為12.5％。

據咨詢公司China Insights的數據，與美國等發(fā)達國家相比，中國的品牌長期公寓租賃滲透率在2018年僅為1.8%，預計到2024年將達到11.2%，而美國2018年的品牌長期公寓租賃滲透率為46.0%。前五名品牌長期公寓租賃運營商合計以及其他品牌長期公寓以2018年的總租金價值計，租賃運營商在中國長期公寓租賃市場中的市場份額總計分別為0.7％和1.4％。

一邊是市場空間巨大一邊是市場增長率和滲透率不足，這個市場仍然能持續(xù)吸引玩家入場。對于青客來說，即便是連年虧損，在這樣潛在的空間吸引下，持續(xù)擴張也只能唯一選擇。

青客公寓的平均月租金從2017財年的人民幣1160元增加至2018財年的1180元，而打折后的平均每月租金預付款從2018年的1183元減少至2019年1075元，招股書中表示這是由于擴展到更偏遠城市整體降低了平均租金水平，同時也是自身積極降低租金以保持2019年的高入住率。

租金水平降低的同時，租金收入利潤率在下降租金成本在攀升，打折后的預付租金利潤率從2017財年的26.0％降至2018財年的25.3％，租金成本從4.435億元（截至2018年6月30日的前九個月）增長至7.194億元（截至2019年6月30日前九個月），租金成本占租賃服務收入的百分比從82.3％增加到90.7％，招股書的解釋是，因大量房源處于增產期，且積極降低租金以維持高入住率。

在經營和營銷上也如此，截至2018年6月30日止九個月到2019年6月30日止九個月，青客的經營成本從8.81億元到12。45億元，增加41.3％，運營成本6.02億元增加到9.59億元，增加59.3％，營銷費用7550萬元增加到1.021億元，增加35.3％。

在青客公寓的業(yè)務中，最飽受質疑和最具風險的無疑是租金貸業(yè)務。據其招股書顯示，截至2019年6月30日，平臺與11家金融機構合作，為分期租賃貸款提供融資，平臺出租房源中65.2%的租金已由分期租賃貸款支付。截至2019年6月30日，青客第一大和第二大金融機構合作伙伴分別占未償還租賃貸款總額的50.5%和29.5%。

截至2019年6月30日，青客收到的銀行貸款3.037億元，部分金融機構分期租金貸款8.726億元，應付資本租賃及其他融資安排4.035億元。

但租金貸業(yè)務將面臨監(jiān)管挑戰(zhàn)。2019年12月25日住建部、發(fā)改委、公安部、市場監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會和國家網信辦六部門聯合下發(fā)《關于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，意見中指出在住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30％，超過比例的應當于2022年底前調整到位的要求。

長租公寓租金貸的模式是租客在與公寓運營方簽訂期租賃合同后，以個人名義向第三方金融機構或銀行申請貸款，機構一次性把一年的租金支付給公寓運營方，租客按月償還房租以及利息給機構，而長租公寓一般是按季度支付給房東房租，這種操作空間下，長租公寓沉淀的資金量相當可觀。

相比沒有金融杠桿的租金，租客使用租金貸服務，產生的現金流也相當有誘惑。據此前報道，自如的租金貸款利率即分期手續(xù)費為6.27%，貸款按照等額本息每月支付，實際利率經測算約為 11.30%。以租金 4590 元/月為例，如果選擇自如分期（押一付一），第一期的分期手續(xù)費高達 1056 元，第二期的手續(xù)費為629元。

租金貸占比65.2%，目前租客的銀行和部分金融機構貸款加起來有11.7億多元，要在2022年前把租金貸比例降到30％以下，如何在沒有高金融杠桿下維持甚至保持高增長，對所有平臺來說都是不小的考驗。

且租金還是目前平臺的主要收入來源，在增值服務上，平臺的進度仍然受限。青客來自增值服務和其他業(yè)務的收入占凈收入的比例從2017財年的2.6%上升到2018財年的10.4%，截至2019年6月30日的九個月里上升到11.7%。

顯然，在近幾年租金和由租金產生的收入仍然是最重要的收入，且無高增長的其他收入來源可替代，而租金貸的監(jiān)管無疑對平臺的盈利提出挑戰(zhàn)。

租金貸的風險還在于，玩不好容易引發(fā)暴雷。有數據統計，2018年共有杭州鼎家、上海寓見等45家長租公寓陸續(xù)因資金鏈斷裂、經營不善等原因破產，而背后原因之一就是租金貸。

租客的租金貸款服務是有需求的，同時以租金來還貸款，從資產角度上說也是穩(wěn)定可持續(xù)的資產，有需求就會有市場，租房的金融需求終究是要解決的，只是租金貸不是一個好的解決方案。

自如走的是貸款業(yè)務和ABS業(yè)務,讓資產更加透明化。在政策上，2017年7月，住建部等九部委出臺的《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，在金融支持政策中提到，支持發(fā)行公司信用類債券及資產支持證券（ABS）。2018年4月，中國證監(jiān)會、住建部聯合發(fā)布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，鼓勵專業(yè)化、機構化住房租賃企業(yè)開展資產證券化。

仲量聯行的數據表明，從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產發(fā)行資產支持證券（包含ABS、CMBS、REITs）僅占房地產資產證券化產品的5%。

資產證券化看起來相對合法合規(guī)，但因資產證券化產品發(fā)行門檻高，目前也只有房企長租公寓平臺和頭部平臺使用多，這條路能不能為多數長租公寓品牌提供融資新路子，還尚未可知。