《逃不開的經(jīng)濟(jì)周期》的第二個(gè)重點(diǎn)內(nèi)容是，作者提出“房地產(chǎn)市場是經(jīng)濟(jì)周期之母”，實(shí)際上是說房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響是最大的。為什么影響大呢？因?yàn)橘Y產(chǎn)市場有財(cái)富效應(yīng)，財(cái)富效應(yīng)指資產(chǎn)市場市值波動(dòng)導(dǎo)致的產(chǎn)出波動(dòng)。實(shí)證研究表明，資產(chǎn)市場市場變動(dòng)一個(gè)單位約導(dǎo)致產(chǎn)出同向變動(dòng)4%個(gè)單位。房地產(chǎn)的市值最大，所以它的財(cái)富效應(yīng)最大。每個(gè)資產(chǎn)市場都有財(cái)富效應(yīng)，小市場的財(cái)富效應(yīng)就小，大市場的財(cái)富效應(yīng)就大，房地產(chǎn)市場是最大的，所以它的財(cái)富效應(yīng)最大，因而說它是周期之母。

房地產(chǎn)周期也稱庫茲涅茨周期，或建筑業(yè)周期。它由美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家、1971年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主庫茲涅茨最先完善而得名。在經(jīng)濟(jì)周期的研究中，有幾個(gè)“周期”是最為廣泛使用的，它們一般都用經(jīng)濟(jì)學(xué)家的名字命名。比如基欽周期，它指的是主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量的周期；二是朱格拉周期，它主要指的是投資周期、資本開支周期；三是康德拉季耶夫周期——它指的是技術(shù)創(chuàng)新周期。

雖然說一般資產(chǎn)的市值都比較大，比如基欽周期研究的主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量的市值也比較大，但跟房地產(chǎn)比那就小多了。存貨或者主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量只占GDP的一小部分，而全球房地產(chǎn)總市值比GDP長期平均是260%。再比如說朱格拉周期主要研究的資本開支，它也是GDP的組成部分。它占GDP的比重跟房地產(chǎn)比也要小多了。房地產(chǎn)業(yè)大約占所有可自由變動(dòng)的資產(chǎn)價(jià)格財(cái)富總值的50%。

所以，如果說從房地產(chǎn)周期對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響最大的角度來說，它是經(jīng)濟(jì)周期之母。如果從房地產(chǎn)周期的長度來說，它就不是經(jīng)濟(jì)周期之母?；鶜J周期是經(jīng)濟(jì)周期的細(xì)胞，因?yàn)槠渌慕?jīng)濟(jì)周期基本上都是由基欽周期組成的，比如說房地產(chǎn)周期包含了5個(gè)基欽周期，朱格拉周期包含這2個(gè)或3個(gè)基欽周期。

康德拉季耶夫周期是由3個(gè)房地產(chǎn)周期組成，每個(gè)房地產(chǎn)周期里又有5個(gè)基欽周期，所以康德拉季耶夫服周期也是可以看成由15個(gè)基欽周期組成。所以從這個(gè)角度來看，也可以說基欽周期是經(jīng)濟(jì)周期的基本單位，或說是經(jīng)濟(jì)周期的細(xì)胞。

所以不同的人研究的角度不一樣，有的人是從基欽周期角度，因?yàn)樗且粋€(gè)基本的經(jīng)濟(jì)周期單位，有的人從房地產(chǎn)周期著手，因?yàn)榉康禺a(chǎn)周期的影響是最大的。房地產(chǎn)市場也是大家都關(guān)心的一件事。

一般人理解房地產(chǎn)市場都是談租金收益率、房價(jià)收入比、供求關(guān)系、人口紅利等。但是《逃不開的經(jīng)濟(jì)周期》里有一張表格記錄了全球房地產(chǎn)的總市值在全球GDP的平均占比。一般人可能只認(rèn)為是一張普通的表，實(shí)際上它對(duì)投資的含義非常深刻。它的意思就是房地產(chǎn)的總市值占GDP比重，全球長期平均水平是260%，這是我們之前說過的，但知道這一數(shù)字的重點(diǎn)在于理解——從長期看，GDP在漲，房地產(chǎn)的總市值就漲，GDP漲得快，房價(jià)漲得就快！

比如說日本GDP從1990年代以來基本不漲，房價(jià)就不漲。美國名義GDP過去十年年均增長率為3%，所以房價(jià)過去十年平均每年漲3%是比較合理的。但是房地產(chǎn)也是有周期的，包括一個(gè)擴(kuò)張期和一個(gè)收縮期。擴(kuò)張期時(shí)房價(jià)就要比名義GDP漲得快，收縮期的時(shí)候就比名義GDP漲得慢甚至下跌，一個(gè)完整的周期大致上漲的幅度跟名義GDP差不多，這就很合理。所以拉斯·特維德不是用房價(jià)收入比、租金收益率、供求關(guān)系等來看待房地產(chǎn)，而從另外一個(gè)角度去分析房地產(chǎn)，而這一分析實(shí)際上更為科學(xué)，更為長期，更為宏觀，更為本質(zhì)！