納瑟姆曲線
世界城市化發(fā)展有一個共同規(guī)律----這就是著名的“納瑟姆曲線”，它是1979年由美國城市地理學(xué)家Ray.M.Northam首先發(fā)現(xiàn)并提出的。
納瑟姆曲線表明發(fā)達國家的城市化大體上都經(jīng)歷了類似正弦波曲線上升的過程。這個過程包括二個拐點：當(dāng)城市化水平在30％以下，代表經(jīng)濟發(fā)展勢頭較為緩慢的準備階段，這個國家尚處于農(nóng)業(yè)社會；當(dāng)城市化水平超過30％時，第一個拐點出現(xiàn)，代表經(jīng)濟發(fā)展勢頭極為迅猛的高速階段，這個國家進入工業(yè)社會；城市化水平繼續(xù)提高到超過70％之后，出現(xiàn)第二個拐點，代表經(jīng)濟發(fā)展勢頭再次趨于平緩的成熟階段，這時，這個國家也就基本實現(xiàn)了現(xiàn)代化，進入后工業(yè)社會。
中國社會科學(xué)院《2004年--2005年中國社會形勢回顧與展望》的報告中指出，我國城鎮(zhèn)化率由1978年的17.92%提高到2004年的42％，平均每年提高近1個百分點，表明我國經(jīng)濟進入了新的高速成長期。城市已成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展的重要載體，城市經(jīng)濟對我國GDP的貢獻率已超過70%。我國城市化進程的第一個拐點出現(xiàn)在1996年，依據(jù)納瑟姆曲線預(yù)測第二個拐點將出現(xiàn)在2018年。
城市發(fā)展“納瑟姆曲線”規(guī)律顯示，當(dāng)城市化水平達到30%的臨界值時，將進入加速城市化階段。2001年和2002年我國城市化水平分別是37.65%和39.1%，已經(jīng)達到世界發(fā)展中國家1998年38%的城市化平均水平。這說明我國的城市化正在從初級階段向加速階段轉(zhuǎn)化。
中國樓市進入了二次拐點——謬論?。。ㄞD(zhuǎn)載）
中國進入了不可逆的加速城市化時期，根據(jù)世界經(jīng)驗，有一條叫做“納瑟姆曲線”：初期階段即城市化率在30%左右，比較平坦，但是在30——70%之間就很陡峭，是城市化的加速期，70%之后又開始平緩。我們國家現(xiàn)在的城鎮(zhèn)化程度45%左右，正處于加速發(fā)展的時期。這里面有兩個拐點，一個是30%，一個70%，美國的城市化這個加速期用了70年，日本40年，而我們大約在2025年我們國家才有可能到達70%，城市化的集聚效應(yīng)使得土地價格以及房價都會朝著更高級別的方向發(fā)展。因此，房地產(chǎn)市場依然處于一個總體向上的通道，房價根本就沒有什么劇烈的拐點可言。
那些數(shù)學(xué)意義上的拐點這個詞是什么含義我們就不說了，那個拐點和我們房地市場意義上觀點是不一樣的；房地產(chǎn)市場所謂拐點一般是指房價拐點，它的含義是房價運行根本改變了趨勢，這叫做拐點。如果是從這個意義上來看，房價的運行趨勢依然是向上的，這個意義上根本就沒有什么拐點可言。2007年王石先生提出了拐點論，當(dāng)然，他事后不承認拐點論，事實上，這種拐點根本就沒有出現(xiàn)。2008年的數(shù)據(jù)是，70個大中城市房屋銷售價格較2007年上漲6.5%，全年漲幅比2007年回落1.1個百分點。從價格上來看，根本就沒有拐點可言；從上漲加速度即環(huán)比來看，可以說回落一點，但1.1%的環(huán)比根本就不算是拐點，而且，2009年增速加快，8月份，中國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.0%，漲幅比7月份擴大1.0個百分點；環(huán)比上漲0.9%，漲幅與7月份相同。這是今年以來中國70個大中城市房價環(huán)比連續(xù)第六個月上漲。事實告訴我們，如果硬把2008年的環(huán)比看成拐點的話，我們倒沒有看出上漲趨勢有什么改變，只能說增速放緩，但絕對價格還是向上的趨勢，因此，所謂拐點論徹底破產(chǎn)。
如今重新提起拐點論，根據(jù)就在九月份沒有迎來開門紅，成交量有所放緩。樓市出現(xiàn)所謂“滯脹”現(xiàn)象。他們認為，量跌價格必然下跌，而且既然是看成拐點，當(dāng)然是價格向下的趨勢。他們的理由無非是價格高而沒有有效需求，必然導(dǎo)致泡沫破裂。
泡沫論我之前集中批判過，有的人特別還拿日本的泡沫破裂來恐嚇政府和老百姓，他們沒有看到日本和中國的很多不同，最重要的是城市化和工業(yè)化的階段不同，日本房價泡沫破裂指示，日本已經(jīng)完成了城市化進程和工業(yè)化進程，而我們的城市化水平就是45%左右，離70%的拐點還遠呢?
我們在十年前就喊房價高，但不是很多人都買了房子了嗎，他們是賺錢的，五年前，兩年前都喊過房價高，但現(xiàn)在看看，那個時候只不過是螺旋上升的一個小波峰。很多人不理解為什么房價會呈現(xiàn)這樣的螺旋上升的趨勢，其實，這是與經(jīng)濟發(fā)展水平有關(guān)，數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)和GDP呈現(xiàn)高度的正相關(guān)，隨著周邊設(shè)施的提高以及商業(yè)機會、上學(xué)就業(yè)機會和各種成本相對下降，住的房子相對升值，這是很自然的事情。房子也有級差性，好地段的房子總比差地段房子更值錢。
房地產(chǎn)與經(jīng)濟增長呈現(xiàn)高度正相關(guān)，房地產(chǎn)市場萎靡經(jīng)濟增長就波動，而且波動的方向是一致的。去年3月身為建設(shè)部副部長齊驥指出，房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率保持在2個百分點以上，房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占GDP的比重超過10%。足以可見房地產(chǎn)在對經(jīng)濟增長的貢獻巨大，拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)達到50多個，在后金融危機時代，房地產(chǎn)市場能否穩(wěn)定，事關(guān)整個經(jīng)濟的增速問題和就業(yè)問題?，F(xiàn)在主要要解決的是有效需求不足，擴大內(nèi)需問題和產(chǎn)能過剩以及就業(yè)問題。相關(guān)研究表明，房地產(chǎn)業(yè)每投入100元可創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170到220元的消費需求；商品房市場每實現(xiàn)100元銷售可帶動130到150元的其他商品銷售；住宅行業(yè)每吸納100人就業(yè)，可帶動相關(guān)行業(yè)200人就業(yè)。
城市化進入加速階段，保證的是市場進入一個整體上上升通道，但這個上升通道也不是單邊上漲的，而是周期性的波動的。十年一個中周期和五年一個小周期，房地產(chǎn)市場的這種運行很明顯，根據(jù)波浪理論和現(xiàn)實我們可以發(fā)現(xiàn)，上漲通道要比下降通道時間長，因為上漲需要的能量大，這是一個常識，一般來說，小周期的上漲主要有三年多的時間，而下降或者說是調(diào)整，一般是一年多一點。
98年房地產(chǎn)市場進入了一個中周期的低谷，到2008年也是一個低谷，當(dāng)然，這個低谷并不是絕對值意義上的低谷，而是螺旋上升的低谷。2008年房價上漲幅度放緩和成交量出現(xiàn)劇烈減少。但是。2009年又開始新一輪的小周期和中周期的上行，從這個意義上來看，所謂的拐點，不僅不成立，還是有害的。
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