房地產(chǎn)目標成本測算以購房者能接受的價格、功能、需求量等為出發(fā)點，綜合考慮產(chǎn)品功能、性質(zhì)、市場競爭力等，追求供應(yīng)鏈總成本合理化，創(chuàng)造整體成本領(lǐng)先優(yōu)勢，同時讓客戶最大化滿意。對價格和品質(zhì)的權(quán)衡選擇，正反映了房企戰(zhàn)略和產(chǎn)品發(fā)展的取向。 成 本測算是目標成本的開始，目標成本的編制準不準，首先在于成本測算準不準。

一、使用“目標成本測算表”，關(guān)注規(guī)劃指標和建筑標準

一份科學、準確的“目標成本測算表”是進行目標成本管理的基礎(chǔ)，作為成本測算的統(tǒng)一格式。就目標成本測算而言，其過程并不復雜，一般來說分為以下五步：

1、依據(jù)本階段總平面圖及技術(shù)指標形成《項目規(guī)劃指標表》；

2、與設(shè)計及營銷等相關(guān)部門，通過會議形式討論溝通，形成《產(chǎn)品建造標準》；

3、依據(jù)相關(guān)指標和信息，按照產(chǎn)品測算建安費用；

4、依據(jù)相關(guān)指標和信息，測算非建安費用；

5、匯總建安費用和非建安費用，形成目標成本匯總表。

成本測算遵循量價分離原則，注明量、價的計算思路，項目定位時如果成本測算無法細分，可以根據(jù)當?shù)匾呀Y(jié)算的同類工程直接填寫總價和單價，并注明參考項目的成本情況。目標成本測算表中盡可能引用規(guī)劃指標中的數(shù)據(jù)，引用時可參照類似項目，若相應(yīng)指標不適合引用時，則自定義指標并填入工作量。成本匯總表根據(jù)項目一般分攤原則設(shè)置了分攤公式，如不符合項目實際情況可修改公式。

也可以測算前先填寫“當期規(guī)劃指標表”和“各類產(chǎn)品建筑標準表”，對于道路、綠化用地等景觀規(guī)劃指標應(yīng)明確，從而為成本測算提供準確的計算指標。（如下圖）

二、跨期和不同產(chǎn)品類型工程分攤成本測算

項目規(guī)模較大或分期開發(fā)時，目標成本測算表中的地價應(yīng)該按各期或各產(chǎn)品類型的占地面積分攤（當期公共用地按各產(chǎn)品類型的可售比分攤）。可售商業(yè)為獨立核算對象時，應(yīng)作為一種產(chǎn)品類型單獨計算其主體建安成本和收益。

按不同產(chǎn)品乃至住宅產(chǎn)品不同樓層都進行了詳細的分攤成本測算。

有的項目，在首期測算時填寫“總體規(guī)劃指標表”，以便于采用其中的規(guī)劃指標值進行跨期分攤成本的測算，跨期成本的分攤，主要在于地價的分攤。地價分攤原則在于按各期或產(chǎn)品類型的占地面積分攤，跨期或當期中的公共用地按各期或各產(chǎn)品類型的建筑面積比例分攤，以形成地價分攤比例系數(shù)來分攤總地價。會所、湖區(qū)、幼兒園的占地面積則按各期的建筑面積比例分攤給各期。

不同的產(chǎn)品類型，可根據(jù)各自的可售面積和容積率計算出分攤基數(shù)，通過分攤基數(shù)比例分攤當期總地價。

地價之外的其他跨期成本分攤，通常包括紅線外的市政設(shè)施費用、項目總體勘察設(shè)計費、園林環(huán)境費、會所、學校、幼兒園等配套設(shè)施費。這一類跨期成本分攤項可按各期建筑面積或占地面積分攤給各期，在進行跨期分攤成本測算時，盡量做到測算依據(jù)充分，測算科目明細詳盡。

原則仍然是誰受益誰分攤，而對于分攤至“后期”的成本，在后期規(guī)劃指標確定后，可再按建筑面積比例具體拆分到二期、三期等等，直到在最后一期項目規(guī)劃確定后分攤完畢。

三、公攤面積費用及期間費測算

在完成跨期成本分攤后，即可進行當期公攤費用及期間費的測算。

地面車庫、架空層車位、地下車庫可銷售時作為獨立核算對象，單獨計算其主體建安成本，原則上誰受益成本記入誰；由車位及地上結(jié)構(gòu)共同受益的地下建安成本，車位分攤其50%的成本；如其不可售時，建安成本應(yīng)作為配套設(shè)施費全部攤銷。

公攤費用和期間費測算分為6類，分別是土地成本、開發(fā)前期準備費、園林環(huán)境、配套設(shè)施、開發(fā)間接費、期間費用。成本項中的地價及紅線外市政設(shè)施費等可直接從“地價分攤表”及“跨期成本分攤表”中引入。

測算開發(fā)前期準備費的原始指標應(yīng)根據(jù)規(guī)劃指標表中的數(shù)據(jù)靈活采用，避免籠統(tǒng)的使用項目建筑面積指標測算景觀、公共地塊等的成本值。如規(guī)劃指標表中已填報了“重要公共綠地”為9000㎡，測算公共綠地景觀設(shè)計費時，直接用該面積值作為測算依據(jù)即可，而不宜用建筑面積、占地面積等更籠統(tǒng)的指標；測算三通一平、臨時設(shè)施費用項時，應(yīng)將場地情況、擬定做法等測算依據(jù)填寫完整。

測算園林環(huán)境成本時，根據(jù)規(guī)劃指標及景觀控制目標確定各項科目成本。

測算配套設(shè)施費用項的時，應(yīng)注意車位成本，地面車庫、架空層車位、地下車庫有產(chǎn)權(quán)可銷售時應(yīng)作為獨立的核算對象，如前述測算表的相應(yīng)描述。

開發(fā)間接費中的行政費用、資本化利息和期間費用中的管理費用都由財務(wù)提供。