抵押物并不是一紙抵押合同就能實現(xiàn)其優(yōu)先受償權，具體操作中還應注意以下方面，本文所指的抵押為不動產(chǎn)抵押。

根據(jù)《物權法》規(guī)定，

但應注意，未辦理抵押登記也不意味著抵押合同沒有作用。根據(jù)最高院（2015）民申字第3299號判例，不動產(chǎn)抵押合同成立的，抵押權因未辦理抵押登記而未設立，債權人可以主張抵押人在抵押物價值的范圍內對債務承擔連帶清償責任，但不能就抵押物主張優(yōu)先受償權。

適用該規(guī)則的前提是，不動產(chǎn)抵押合同應成立。而且抵押權人只能要求抵押人在抵押物價值的范圍內對債務承擔連帶清償責任。因此對于不動產(chǎn)未辦理抵押登記的債權，債權人可申請查封該不動產(chǎn)或在抵押物價值的范圍內申請查封抵押人的其他財產(chǎn)，在抵押物價值的范圍內要求抵押人承擔連帶清償責任。

《物權法》規(guī)定了國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，并重申房隨地走、地隨房走的原則。即

實務中，存在著一些看似例外但卻普遍存在的現(xiàn)象，如抵押土地有證，但土地上建筑物無證;抵押土地及地上建筑物均有證，但抵押人謊稱只有土地或建筑物部分有證等情形。

針對上述情況，業(yè)務人員應對抵押物進行實地考察，確認房地權屬情況，在評估抵押價值時將上述情況考慮在內，著重考慮有證部分的價值。同時針對無證部分，應在抵押前進行拍照，記錄無證部分的面積、使用狀況等相關證據(jù)存檔，簽訂相關協(xié)議由抵押人對無證部分加以書面明確，并表明抵押人同意將上述部分抵押給抵押權人，以防逾期拍賣變賣時抵押人提出無證部分為抵押后建成，以阻止抵押權人享有優(yōu)先受償權等異議，同時有了這份協(xié)議必要的時候也可追究借款人隱瞞真實情況進行金融詐騙的刑事責任。

有人會認為抵押物價值越高貸款金額越低越好，其實不然。當?shù)盅何飪r值過高，例如抵押物市場價值較大（假設200萬元），而借款人貸款金額（包括利息及各種訴訟費用）較?。僭O20萬元），一旦逾期進入拍賣變賣程序，如抵押物不易處置，變賣結束后以變賣價格抵債，貸款人需將扣除債務后的剩余價值返還給抵押人，即以抵押物頂賬后貸款人應返還抵押人180萬，對抵押權人來說拿出180萬抹平20萬的債務，收了一個并不好處置的抵押物，影響債權人的資金流動周轉，實務中不排除抵押人利用抵押套現(xiàn)的可能。因此在貸前考察階段，對于抵押物不應僅考慮其價值，也應著重考察其處置市場，確定好抵押率。通常我們認為，抵押物的抵押率在60%左右較為合適，當然 ，對于特別具有市場的抵押物抵押率可適當放高。

為保證抵押物的價值足額抵押防止二次抵押，或為解決借款人多次用款多次辦理抵押登記手續(xù)問題，可通過多抵少貸的方法加以解決，即如何在貸款金額不變的情況下，提高抵押金額，以保證處置時足額覆蓋借款本息及各種訴訟費用。實踐中，進行抵押登記時，抵押登記部門會要求提供主合同及抵押合同，主合同金額即為抵押登記的債權數(shù)額。通常，主合同即借款合同，但我們可以通過授信的方式解決此問題。

例如，借款人甲需要貸款200萬元，提供的抵押物價值500萬，如果按照借款合同的金額，只能抵押登記200萬元。但如果給借款人做授信業(yè)務，授信500萬元，即借款人在授信期間內可循環(huán)使用授信金額。授信額度協(xié)議作為主合同對應抵押合同，抵押登記金額即可成為500萬元。授信項下對應借款合同，借款金額仍為200萬元。如圖

但應注意以下問題。

第一，抵押物已被足額抵押，授信金額為抵押物足額價值，且在授信期間內借款人可循環(huán)使用。在第一筆借款放出后，授信期間內是否批準借款人再次借款申請，應進行貸前風險考察。雖授信500萬元，但仍應按照合適的抵押率確定放款總額，以防抵押物價值難以覆蓋借款本息及各種訴訟費用。

第二，區(qū)分一般抵押和最高額抵押。實務中，有的貸款機構的授信額度對應的抵押為抵押合同，有的對應的則是最高額抵押合同，應注意，一般抵押與最高額抵押不同?！段餀喾ā芬?guī)定：債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償，也就是說，最高額抵押中抵押權人的優(yōu)先受償范圍僅限于最高債權額限度內，即不論執(zhí)行階段債權金額為多少，抵押權人只能在最高額抵押登記的債權金額內進行優(yōu)先受償，所以對于最高額抵押，注意抵押登記的債權數(shù)額應覆蓋今后債權，做到多抵少貸。