我個(gè)人總結(jié)了十個(gè)長(zhǎng)租公寓主要的融資方式，金字塔的結(jié)構(gòu)從下往上難易程度是依次遞增的，最下面一層是相對(duì)來(lái)說(shuō)是最簡(jiǎn)單的。

租金分期

租金分期是目前大家最了解的一種金融方式。個(gè)人感覺(jué)租金分期市場(chǎng)在今年的上半年上海愛(ài)公寓出事之后發(fā)生了很大的變化。我所了解到市場(chǎng)上暫停了很多的租金分期，很多金融機(jī)構(gòu)也不再?gòu)氖逻@方面的業(yè)務(wù)，主要是因?yàn)橐恍┖弦?guī)的問(wèn)題和風(fēng)控的問(wèn)題。所以租金分期最重要的一點(diǎn)是公寓和金融機(jī)構(gòu)之間的配合，能夠讓金融機(jī)構(gòu)相信你的運(yùn)營(yíng)能力和還款能力。

我認(rèn)為租金分期更加適合分散式公寓，因?yàn)榉稚⑹焦⒆鰳I(yè)務(wù)是以一間房計(jì)算，然后申請(qǐng)分期業(yè)務(wù)也是一單一單的。但是對(duì)于集中式公寓一個(gè)項(xiàng)目就是一棟樓，可能投入較大，這個(gè)時(shí)候靠租金分期一單一單的去湊齊是很難的。

租金分期要選擇比較靠譜的、能夠持續(xù)穩(wěn)定供應(yīng)資金的分期金融公司。我認(rèn)為銀行是比較好的。如果是其他的一些平臺(tái)，有個(gè)大的問(wèn)題是一旦分期停止之后公寓特別容易發(fā)生資金鏈斷裂。愛(ài)公寓就是一個(gè)典型的例子，由于分期公司的突然斷供對(duì)它的現(xiàn)金流產(chǎn)生了致命的打擊。

我認(rèn)為保理模式目前比較適合這個(gè)市場(chǎng)，原因是它是利用公寓的應(yīng)收租金來(lái)作為融資的主體。比例如公寓有一千個(gè)顧客，平均一個(gè)租客一年的租金是3萬(wàn)元，一千個(gè)就是3000萬(wàn)，通過(guò)保理金融機(jī)構(gòu)可以一次性把一年的租金3000萬(wàn)收回，這樣就解決了公寓大額融資的問(wèn)題。同時(shí)除了這種打包形式之外，保理也可以進(jìn)行拆分，比如說(shuō)，保理金融機(jī)構(gòu)給你3000萬(wàn)的額度，可以分批來(lái)提款，什么時(shí)候提款就什么時(shí)候記息。另外保理的一個(gè)特點(diǎn)是，它是基于公寓的應(yīng)收賬款也就是租金作為主體而不是租客個(gè)人的信用，這樣租客的體驗(yàn)就很好。同時(shí)它對(duì)于分散式公寓和集中式公寓是通用的。分散式公寓可以按照自己區(qū)域發(fā)展的數(shù)量，按月度或者是某一個(gè)打包的數(shù)量去融資，集中式公寓開發(fā)的時(shí)候前期投入資金比較大，一個(gè)項(xiàng)目可能需要幾百萬(wàn)上千萬(wàn)，這時(shí)候可以通過(guò)打包融資，最長(zhǎng)可以做到兩年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。

融資租賃公司介入公寓行業(yè)主要是提供家具家電分期業(yè)務(wù)。據(jù)了解，目前市場(chǎng)上有海爾推出了五年期的家電分期業(yè)務(wù)。也有一些公司推出了家具、門鎖和水電表的分期業(yè)務(wù)。所以目前來(lái)說(shuō)融資租賃業(yè)務(wù)主要是集中在家電家具上的分期。

公寓以總部來(lái)進(jìn)行股權(quán)融資，例如天使輪、A輪、B輪。以上是我們統(tǒng)計(jì)過(guò)的股權(quán)融資的排行榜，分散式和集中式分別都是將近70多億，金額是非常大的。但是有一個(gè)缺點(diǎn)，單純的股權(quán)融資對(duì)于燒錢的公寓行業(yè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)是不夠稀釋的。通過(guò)這種方式融資了一個(gè)億，房間數(shù)量做兩三千間錢就花完了。這里要講下優(yōu)客逸家的案例，它是通過(guò)股加債的形式來(lái)進(jìn)行融資，我認(rèn)為這個(gè)方案比較適合公寓行業(yè)。融資可以留出一部份債權(quán)，債權(quán)是要付利息的，它并不占有公司的股份，這樣不用稀釋過(guò)多的股權(quán)，對(duì)于公寓擴(kuò)張階段會(huì)非常大的幫助。

公寓在擴(kuò)張過(guò)程當(dāng)中成立單獨(dú)的項(xiàng)目公司，通過(guò)尋找合股的機(jī)構(gòu)或者個(gè)人。現(xiàn)在很多品牌公寓目前都在采用這種方式。就是在擴(kuò)張的過(guò)程當(dāng)中，尋找一些個(gè)人和公司的股東和一些私募基金去成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的形式去入股，這個(gè)時(shí)候并不需要稀釋品牌公寓本身股份，他們以投資人的身份收取穩(wěn)定的項(xiàng)目利潤(rùn)分成。其中最重要的一點(diǎn)是如何讓投資人信服你有這個(gè)運(yùn)營(yíng)能力，能夠保證項(xiàng)目的收益能夠收回來(lái)。

需要注意的是，在外地看到一些特別好的項(xiàng)目想趕緊簽下來(lái)的時(shí)候，如果用總部的公司去簽約，在后期融資會(huì)遇到一個(gè)很大的問(wèn)題。有的時(shí)候融資金融機(jī)構(gòu)會(huì)要求你做股權(quán)質(zhì)押，這個(gè)時(shí)候總部的股權(quán)質(zhì)押出去是比較困難的。所以，如果在外地?cái)U(kuò)張，一定要在外地注冊(cè)好項(xiàng)目公司，可以是你控股的，也可以是你全資子公司。

個(gè)人認(rèn)為目前該模式雷聲大雨點(diǎn)小，落地的比較困難。因?yàn)殂y行的風(fēng)控真的非常嚴(yán)格，例如銀行的安居貸，其實(shí)是主要針對(duì)開發(fā)商，開發(fā)商拿到租賃用地或是商業(yè)改成公寓，它是有產(chǎn)權(quán)的。如果不是開發(fā)商，可以不用考慮這項(xiàng)模式。

根據(jù)公寓的底層資產(chǎn)即應(yīng)收租金，例如魔方公寓，它就是利用自己4014間房間未來(lái)三年的租金收益權(quán)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，自如是通過(guò)租客的租金分期去發(fā)行的。對(duì)于我們大部分的公寓都是包租的形式，那就類似于魔方公寓租金收益權(quán)的ABS，對(duì)于要發(fā)行租金收益權(quán)要做好幾點(diǎn)準(zhǔn)備非常的關(guān)鍵，第一個(gè)是公寓的這個(gè)物業(yè)一定要是出讓用地，第二個(gè)是底層資產(chǎn)要合格，即和房東及租客簽約的主體必須是同一個(gè)。另外一個(gè)要點(diǎn)是跟租客簽約的租賃期限要盡量的長(zhǎng)。

對(duì)于我們不擁有物業(yè)產(chǎn)權(quán)的包租形式公寓來(lái)說(shuō)，資金投入真的非常大，這里可以選擇品牌運(yùn)營(yíng)融資即輕資產(chǎn)模式，比如說(shuō)樂(lè)乎、窩趣公寓等。他們?cè)跀U(kuò)張的時(shí)候自己是不用投錢的，主要是輸出運(yùn)營(yíng)能力，輸出人才。通過(guò)有錢的機(jī)構(gòu)來(lái)投錢，最后大家進(jìn)行利潤(rùn)的分成，這樣可以不停的去擴(kuò)張，不用擔(dān)心這個(gè)資金的問(wèn)題。未來(lái)和機(jī)構(gòu)合作成熟，機(jī)構(gòu)可能給予資金直接購(gòu)買物業(yè)，這時(shí)通過(guò)物業(yè)的增值能獲取更多的收益。那這里面十分考驗(yàn)公寓的運(yùn)營(yíng)能力，管理能力及人才的培養(yǎng)。所以，品牌運(yùn)營(yíng)的融資模式，我認(rèn)為是一個(gè)大的趨勢(shì)，現(xiàn)在頭部的企業(yè)紛紛的開始走這條路。

這張圖是做任何融資時(shí)候做的準(zhǔn)備工作，第一要有公寓的Saas管理系統(tǒng)，這些數(shù)據(jù)能夠?qū)崟r(shí)給到金融機(jī)構(gòu)。第二，租客端最好是要有在線的支付平臺(tái)或者在線的交租記錄區(qū)域，能直接獲取這些數(shù)據(jù)流水。第三個(gè)是智能物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備，因?yàn)閷?duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，他們的風(fēng)控方式不可能每間房都去看，那就通過(guò)一些智能水電表門鎖去看這個(gè)資產(chǎn)是否正常，第四是誠(chéng)信系統(tǒng)，指的是防止租客騙貸，或者是信用不足而導(dǎo)致租金延期支付等。

我們真正的盈利模式就是租金差價(jià)加金融杠桿加持有物業(yè)的溢價(jià)。

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