我覺得馬云說的非常對，我贊同——10年后，或許都用不了10年，房地產(chǎn)將走下坡路，沒有什么資產(chǎn)是可以一直漲到天上去的。馬云做出這個判斷，可能是基于以下兩點(diǎn)原因：

其一，中國人口老齡化之后，老年居民對于住房的需求將極大減少；其二，中國的城市化進(jìn)程已經(jīng)接近尾聲，國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2016年我國城鎮(zhèn)化率為57.4%。預(yù)計(jì)2020年將達(dá)到60%。

這兩點(diǎn)都是基于供求關(guān)系，是基于需求的分析。首先，從國際經(jīng)驗(yàn)上來看，房地產(chǎn)市場與人口周期直接關(guān)聯(lián)：婚齡人口決定了新增住房的需求，人口結(jié)構(gòu)決定的儲蓄率水平?jīng)Q定了買房資金的供給能力，決定了購房者的杠桿能力，也決定了房地產(chǎn)的持續(xù)投機(jī)能力。人口結(jié)構(gòu)變化影響了居民收入水平和經(jīng)濟(jì)前景，從而影響房地產(chǎn)市場的長期走勢。

其次，是城鎮(zhèn)化率，也就是說城市外來移民對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)發(fā)展的影響。其實(shí)說白了，還是需求端對于房價(jià)的影響。根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)城市化水平達(dá)到70%之前，城市化還會繼續(xù)增長，只不過速度將會放緩很多。

從以上需求的分析來看，我國人口在2012年首次進(jìn)入了劉易斯拐點(diǎn)，15-64歲的青壯年人口占總?cè)丝诘谋戎亻_始下降，64歲以上的老人占比上升，日漸老去的人口對我國房地產(chǎn)市場有著深遠(yuǎn)的影響——家庭在合并，越來越少，一個孩子，他父母、爺爺奶奶都有一套房，他結(jié)婚還需要再買房？還有就是儲蓄率下降，社會總體杠桿能力也將隨之下降，沒有更多的錢去進(jìn)行房地產(chǎn)投機(jī)。

此外，還可以從供給來看，2008年金融危機(jī)后4萬億投資帶來快速的土地供應(yīng)，形成了巨量的房地產(chǎn)供應(yīng)，所以2015年底以來都是在進(jìn)行房地產(chǎn)的供給側(cè)改革，即去庫存。而這也導(dǎo)致了三四線甚至是像我老家那樣五線的小縣城，房價(jià)都出現(xiàn)了明顯的飆升。但是從長期來看，房地產(chǎn)供給總量已經(jīng)出現(xiàn)了過剩（當(dāng)然，這的看是哪個城市的房子）。

按照可以找到的官方數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)和銷售統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，1995-2011年，房屋竣工面積總量73.9億平米，其中57.9億平米為住宅。按照2011年城鎮(zhèn)人口計(jì)算，則平均每人增加了4.3平米。而按照城鎮(zhèn)居民家庭調(diào)查，則1995-2011年我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積增加了16.4平米。

根據(jù)聯(lián)合國的預(yù)測數(shù)據(jù)，2020年，我國城鎮(zhèn)人口將達(dá)到8.88億人，即便是未來不再進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資，我國城鎮(zhèn)人均居住面積也將在2020年達(dá)到31.7平米。一個三口之家100平米的面積，基本上可以滿足居住的需求。

房地產(chǎn)是爭議最大的話題，看漲看跌都能找出自己的理由。太復(fù)雜了。