國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜

網(wǎng)易財(cái)經(jīng)8月10日訊  2017網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會夏季論壇今日在北京舉行，本屆論壇的主題是“問道改革路 喚醒新勢能”，數(shù)十位中國財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的高層官員和頂級智囊齊聚論壇，討論當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)最為重要的熱點(diǎn)議題。

在尋找中國“漂亮50”分論壇上，國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜表示，房價過去十年的暴漲不等于未來十年的暴漲，其實(shí)房市和股市一樣，有漲必有跌。她列出了四個理由證明，中國的地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了暴漲時代，分別是人口因素、城鎮(zhèn)化、收入因素、信貸環(huán)境。

以下是發(fā)言實(shí)錄：

主持人：謝謝劉煜輝先生為我們作出非常精彩的演講。

接下來掌聲有請國泰君安首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜女士為我們帶來精彩的主題演講。

掌聲有請。

林采宜：我也是一直說要來演講，但沒想到把我安排在這個部分，我是講房地產(chǎn)的，被放錯地方了，希望下面的演講不要讓大家感到失望。

我今天講的是所有行業(yè)里跟宏觀有關(guān)，跟產(chǎn)業(yè)也有關(guān)的中國的房地產(chǎn)是不是會出現(xiàn)拐點(diǎn)，我個人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)現(xiàn)在站在喜馬拉雅山上，往哪邊走都是往下走。

理由是什么呢？為什么說中國的地產(chǎn)已經(jīng)結(jié)束了暴漲時代，理由有四個：

第一，在過去15年，大家知道地產(chǎn)是從2001年開始啟動的，然后不斷加速，大家看看地產(chǎn)啟動的前提條件是什么。首先，房子是用來住的，從居住屬性來看，在過去15年人口因素是非常核心的因素，60、70后、80初進(jìn)入婚育高峰，他們對住房的剛性需求和改善性需求拉動了過去這一輪長達(dá)16年的地產(chǎn)牛市，這是人口因素，既然房子是人住的，沒有人，誰來住房子呢？

第二，除了生育人口的自然高峰以外還有農(nóng)村遷移到城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化，在過去16年，我們的城鎮(zhèn)化率從36.22%上升到57.35%，這21個點(diǎn)的城鎮(zhèn)化率意味著什么？意味著大量農(nóng)村人口涌入城鎮(zhèn)，對城市的住宅構(gòu)成了一個實(shí)際需求。

第三，收入因素，2000年到2016年，16年中城鎮(zhèn)居民的收入增長了5.45倍，這是平均可支配收入。這些增長背后每年的復(fù)合增長超過11%，所以人口的增長、人口的流動、城市化率加上居民收入的增長是過去地產(chǎn)周期繁榮最堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，也就是“房子是用來住的”概念。

接下來房地產(chǎn)還有第二層屬性，除了消費(fèi)屬性它還有投資屬性，其實(shí)房子也是用來炒的，炒房的也不乏其人，炒房的條件是貨幣環(huán)境，大家看看過去16年，貨幣供應(yīng)量從12.7萬億增長到去年年底的155萬億，我們的貨幣增長了多少？十倍都不止，也就是說每年M2的年復(fù)合增長率是16.9%，很多地方的房價其實(shí)還沒有跑贏印鈔機(jī)呢，印鈔機(jī)效應(yīng)。

第四，信貸環(huán)境，大家知道公積金制度也是最近幾年推起來的，還有低于標(biāo)準(zhǔn)利率，打九折、打八折甚至打七折的住房按揭貸款利率。寬松的貨幣條件、寬松的信貸環(huán)境，這是房子用來投資的一個很基本的條件，因?yàn)槟愠钟兴某杀驹谀抢铩?/p>

上面講的都是需求的因素，過去15年，整個市場的需求是非常強(qiáng)勁的，首先是居住需求，其次是投資需求，在供給端我們看到的是土地供給始終被地方政府所把控，對住宅用地審批的嚴(yán)格，無論主觀還是客觀實(shí)際上都在不斷推高房價。

未來這個條件還存在嗎？很多人說“你看，不買房現(xiàn)在后悔了吧？”過去十年你都可以這么說，但過去十年的暴漲不等于未來十年的暴漲，其實(shí)房市和股市一樣，有漲必有跌。

未來十年整個環(huán)境和過去十年非常不一樣，先看看人口，在過去十年，人口每年的增長大約是1500萬，我指的是2012年以前，那時候是70后和80初，70后和80初的人口增長是每年1500萬，但未來十年我們的人口增長可能只有960萬，人口增長下降了40%，很多人說考慮人口增長有沒有把二胎考慮進(jìn)去？考慮進(jìn)去了，韓國、日本、臺灣都沒有生育限制，但由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)達(dá)、社會的進(jìn)步，在他們這樣的社會結(jié)構(gòu)下平均的人口增長率是1.22，現(xiàn)在我們?nèi)绻砰_二胎，即便是達(dá)到平均水平，我們的生育率也就是從目前獨(dú)生子女制度下的1.0，增加到二胎，甚至更寬松的生育環(huán)境下，1.22，就增長率大概是20%左右，在這個估算下，未來十年每年的人口增長就是900萬左右，也就是說，“房子是用來住的”，每年1300萬對的結(jié)婚人數(shù)（2013年數(shù)據(jù)）和每年800萬對結(jié)婚人數(shù)對住房的需求是完全不一樣的。這是三年以后，如果是五年以后、十年以后呢？可能每年就是500萬對，甚至450萬對的結(jié)婚人數(shù)。

你想，一年1300萬對的結(jié)婚人數(shù)和一年四五百萬對結(jié)婚人數(shù)對住房的需求是一樣的嗎？肯定不一樣。

有人說，你說的是增長率，還有農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的人口。大家看這張表格：

最近五年城市的常住人口，各位注意，我指的不是戶籍人口，是常住人口，包括沒有城市戶籍的農(nóng)民工、大學(xué)生和外國人、外地人，常住人口的增長從2011年開始進(jìn)入了很低的區(qū)間，這里是北上廣深天津五個城市，2015年的最新數(shù)據(jù)是130萬，一個城市大概是20萬常住人口。

二線城市怎么樣？二線城市的數(shù)字在這張表格上，其實(shí)數(shù)據(jù)比一線城市還要悲觀，像蘇州、無錫、杭州，19個二線城市常住人口的增長總量只有200萬，平均每個城市只有10萬的增長數(shù)量。

再看看三線城市，三線城市最近五年的增長也依然是悲觀，那也就是說，無論是一線城市、二線城市、三線城市，人沒有了，人口大量下降，人哪里去了？被計(jì)劃生育吃掉了。所以說80后、90后到00后，這20多年的計(jì)劃生育制度不是沒有后果的，后果就在所有城市常住人口的下降。

還有農(nóng)村年輕勞動力懸崖式的下降，推動住房需求（的因素），居住性需求和改善性需求的人口因素出現(xiàn)了很大變化。

其次再看收入因素，從2000年到2016年，居民可支配收入增長了5.45倍，每年增長速度在11%%以上，但從去年開始我們居民的收入增長速度是下降的，這條趨勢線往下走，降到6%左右，5%到6%的責(zé)任速度和11%到12%的增長速度，這是一個完全不同的對未來收入的預(yù)期，買一樣?xùn)|西很重要的因素，除了你現(xiàn)在口袋里有多少錢，還取決于你對未來收入的預(yù)期，消費(fèi)是被支付能力和心理預(yù)期所支配的，為什么25歲的年輕人口袋里沒錢他什么都敢買，但65歲的老人銀行帳上有很多錢他還不敢買，這是因?yàn)樗麄兊念A(yù)期不一樣，25歲預(yù)期未來收入是增長的，而65歲預(yù)期未來收入是下降的。

城鎮(zhèn)居民收入增長速度的下降和他對房子支付能力是相對應(yīng)的，和房子支付能力相對應(yīng)的除了收入增長還有一個負(fù)債能力，大家看從2006到2016年，十年以來我們的居民總負(fù)債占可支配收入的比例從18上升到71，這說明你現(xiàn)在的負(fù)債率越高，未來繼續(xù)拓展負(fù)債的空間就越小，這就是說你想借錢都沒多少錢好借了，因?yàn)榻桢X是要還的。

再看看這個數(shù)字，2011年的時候，僅僅五年以前中國房屋銷售還是有很多人付全款，房貸銷售比只有17%，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到55%了，如果加上首付貸，二次按揭，目前居民房子的信貸和購房比例已經(jīng)超過60%，甚至到65%，收入和人口未來十年都不是過去十年的樣子，環(huán)境改變了。

再看看房子投資性的需求，也就是說“房子用來炒的”，炒房環(huán)境是不是發(fā)生了改變？大家看這張表格就看到了，2015年以來其實(shí)整個貨幣量在逐漸收縮，經(jīng)歷十幾年暴漲以后，不說暴跌，但有一個“金融去杠桿”的過程，在這個金融去杠桿的趨勢下，貨幣的收緊是必然，和貨幣收緊相對應(yīng)的就是利率中樞的不斷上移，這種趨勢性的住房按揭成本的提高也會導(dǎo)致未來你投資性地持有房產(chǎn)成本大為增加，這是需求因素。

回頭再講講供給因素，過去政府進(jìn)行土地管制，有意無意捂著不賣，造成土地價格抬高，因此出臺了一個政策，房地產(chǎn)銷售周期小于6個月的顯著增加供給，這個政策實(shí)行有什么后果，但有一點(diǎn)，地不會增加很多，但預(yù)期會增加非常多，因?yàn)槟壳皯艟》刻讛?shù)是1.05，從總量來看，家庭和住房之間的配比是房子比家庭更多，所以大家就知道現(xiàn)在不是稀缺，如果說一線城市存在結(jié)構(gòu)性稀缺，那么二線、三線、四線城市，尤其是三四線城市絕對存在結(jié)構(gòu)性的剩余，這些剩余怎么辦？這是我們要思考的。

所以我認(rèn)為地產(chǎn)已經(jīng)站在頂部，因?yàn)檫^去10年和未來15年我們所面臨的整體環(huán)境，人口環(huán)境、收入環(huán)境以及貨幣環(huán)境都不一樣了。

謝謝各位！