銀行非標(biāo)業(yè)務(wù)清理步步深化，標(biāo)準(zhǔn)化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品如一股新生力量，成為房地產(chǎn)公司新型融資手段，形勢相逼房企會喜歡上這些新融資模式。

4月17日，云南城投(600239,股吧)發(fā)布公告，透露擬開展供應(yīng)鏈金融資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，產(chǎn)品總規(guī)模在120億元，底層資產(chǎn)為相關(guān)供應(yīng)商對于公司及公司下屬企業(yè)的應(yīng)收賬款債權(quán)及其附屬權(quán)益。

此前新城控股、萬科、碧桂園等已率先成功發(fā)行供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，加上目前泰禾、雅居樂等正在籌備的產(chǎn)品規(guī)模，中國房地產(chǎn)報記者初略統(tǒng)計，該市場規(guī)模已經(jīng)接近千億元。

有券商分析人士認(rèn)為，供應(yīng)鏈的資產(chǎn)證券化非常符合國家整個供應(yīng)鏈鏈條、上下游融資的政策方向，既不會增加房企的財務(wù)報表的有息負(fù)債率，同時還能通過賬期的拉長達(dá)到一定的融資作用，預(yù)計在2018年、2019年會迎來爆發(fā)期。

“我們最近正打算做，規(guī)模預(yù)計在10億元左右?！币患覐V東上市房企的高管告訴中國房地產(chǎn)報記者，這種產(chǎn)品能幫助公司將給供應(yīng)商的應(yīng)付款賬期延長一年時間，緩解資金壓力，是一種創(chuàng)新的融資工具。

房企供應(yīng)鏈融資井噴的背后，是銀行傳統(tǒng)貸款渠道受限，銀行、券商等金融機(jī)構(gòu)在資管行業(yè)非標(biāo)轉(zhuǎn)型的焦慮下，與渴求資金的房地產(chǎn)商一拍即合。轉(zhuǎn)身供應(yīng)鏈ABS似乎成為非標(biāo)轉(zhuǎn)型的一條最確定出路。

供應(yīng)鏈資產(chǎn)證券化火爆

房企供應(yīng)鏈和零售債權(quán)是ABS市場一季度的兩大看點。

在云南城投擬開展供應(yīng)鏈金融ABS之前一周，泰禾集團(tuán)(000732,股吧)發(fā)布公告，稱擬開展供應(yīng)鏈資產(chǎn)支持票據(jù)項目，擬注冊儲架額度不超過100億元，產(chǎn)品期限為1年。泰禾認(rèn)為該產(chǎn)品可以強(qiáng)化財務(wù)賬期管理，優(yōu)化資源配置，有利于公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)更好地開展。

在這之前，轟動業(yè)內(nèi)的是碧桂園3月5日在深交所獲批的“融元—方正證券(601901,股吧)—一方恒融碧桂園35-82期保理資產(chǎn)支持專項計劃”，儲架發(fā)行規(guī)?？傤~高達(dá)400億元。根據(jù)金融監(jiān)管研究院的統(tǒng)計，2017年房地產(chǎn)企業(yè)通過ABS渠道融資規(guī)模約為1400億元，包括在上交所和深交所發(fā)行的供應(yīng)鏈ABS、購房尾款A(yù)BS、物業(yè)費ABS、CMBS和REITs，而碧桂園這次的單筆融資規(guī)模就接近去年房地產(chǎn)ABS融資規(guī)模的30%。2017年房地產(chǎn)企業(yè)通過供應(yīng)鏈ABS這一產(chǎn)品融資規(guī)模約為467億元，此次的規(guī)模就接近去年全年該類產(chǎn)品融資總規(guī)模。

碧桂園這筆400億元的供應(yīng)鏈ABS被認(rèn)為是房地產(chǎn)融資市場的標(biāo)志性項目，代表了今年行業(yè)融資的新風(fēng)向。

正在籌備發(fā)行供應(yīng)鏈ABS的房企不在少數(shù)，深交所的信息顯示，3月23日，30億元規(guī)模的華金瑞馳—聯(lián)易融雅居樂供應(yīng)鏈1~8號資產(chǎn)支持專項計劃已經(jīng)通過審批。上交所相關(guān)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，目前已通過幾只房企的供應(yīng)鏈ABS發(fā)行申請。

地產(chǎn)ABS發(fā)行規(guī)模有望翻番

跟房企的其他融資產(chǎn)品不同，供應(yīng)鏈ABS不屬于直接融資工具。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，房企需要向上游供應(yīng)商采購各類服務(wù)和材料，并形成大量對供應(yīng)商的應(yīng)付賬款。

而房企供應(yīng)鏈ABS，便是以上游供應(yīng)商對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的應(yīng)收賬款為底層資產(chǎn)的一類證券化融資工具。實際融資人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合作供應(yīng)商，但由于房企一般在地產(chǎn)開發(fā)過程中處于甲方的地位，因此這類項目往往由房企主導(dǎo)發(fā)起。此類項目一般通過保理公司先行歸集底層債權(quán)，然后再以保理債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS。

以萬科此前發(fā)行的“平安證券—萬科供應(yīng)鏈金融5號資產(chǎn)支持專項計劃”為例，該產(chǎn)品的底層資產(chǎn)池未償本金金額約13.5億元，包括來自237個債權(quán)人的668筆應(yīng)收賬款。

由于供應(yīng)鏈ABS主要依賴于核心房企的主體資質(zhì)，目前發(fā)行成功的房地產(chǎn)企業(yè)主體信用評級均不低于AA （若申請儲架發(fā)行可能需要主體評級達(dá)到AAA）。在這個基礎(chǔ)上，該產(chǎn)品的融資成本可低至6%~7%，與大型房企的公司債發(fā)行利率相當(dāng)。一位金融業(yè)內(nèi)人士告訴中國房地產(chǎn)報記者，“房企的上游供應(yīng)商大多是中小企業(yè)，對它們來說，這樣的利率可以說是非常低了，在很大程度上解決了融資難、融資貴的問題。”

某券商債券部的專業(yè)人士表示，2017年10月，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于積極推進(jìn)供應(yīng)鏈創(chuàng)新與應(yīng)用的指導(dǎo)意見》，明確提出積極穩(wěn)妥發(fā)展供應(yīng)鏈金融的重要任務(wù)，供應(yīng)鏈ABS非常符合國家政策導(dǎo)向，對中小企業(yè)是一種直接融資。

房企也有很大動力做這一類產(chǎn)品，一方面是監(jiān)管支持，同時也不會影響公司財務(wù)報表。另一個方面，能給房地產(chǎn)企業(yè)一定融資空間，例如房企一般對供應(yīng)商的賬期是一至兩個月，通過供應(yīng)鏈金融，可以在每期發(fā)行ABS和ABN之前把賬期跟供應(yīng)商統(tǒng)一簽成一年期，也有緩釋現(xiàn)金流和融資的效果。

智信資產(chǎn)管理研究院研究員紀(jì)少鋒表示，當(dāng)前ABS市場上的機(jī)構(gòu)投資者以商業(yè)銀行理財資金為主，在監(jiān)管政策的步步緊逼下，非標(biāo)資產(chǎn)規(guī)模萎縮已成必然趨勢，標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)的比例必然加大，而公募ABS既是標(biāo)準(zhǔn)化資產(chǎn)、又有流動性溢價，投資價值凸顯。而且目前已發(fā)行的供應(yīng)鏈金融ABS期限多為一年期，與商業(yè)銀行的理財資金更易匹配?！坝捎诘禺a(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，基礎(chǔ)資產(chǎn)的規(guī)模較大，加上信息化程度較高、數(shù)據(jù)集中處理能力較強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行供應(yīng)鏈金融ABS具備一定的優(yōu)勢。所以當(dāng)前市場上的供應(yīng)鏈金融ABS中，地產(chǎn)類占比較高。”

金融監(jiān)管研究院研究員顏穎認(rèn)為，2018年的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模較去年有望再次翻番，站上更高的量級。這不僅僅是一個規(guī)模上的增長，更是一個量變引起質(zhì)變的拐點，房地產(chǎn)融資正在加速進(jìn)入ABS時代。

（來源：中國房地產(chǎn)報）