作者 | 郝瀚 石易 楊彥威

來源 | 中倫視界（已獲授權(quán)）

前言：

近年來，全國主要熱點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，在此背景下，政府出臺(tái)了一系列關(guān)于商品房銷售的限價(jià)政策，以遏制房價(jià)上漲過快的趨勢。為規(guī)避政府限價(jià)政策，實(shí)踐中出現(xiàn)了開發(fā)商將商品房價(jià)款進(jìn)行拆分，在預(yù)（出）售合同約定的轉(zhuǎn)讓價(jià)款外，以其他名義向購房者收取額外房價(jià)款的現(xiàn)象。本文擬對(duì)開發(fā)商在商品房銷售中拆分房價(jià)的主要模式、采取該/該等模式面臨的法律風(fēng)險(xiǎn)，以及法院和政府監(jiān)管部門對(duì)拆分房價(jià)銷售商品房的態(tài)度進(jìn)行分析。

一、 拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的形式

在政府限價(jià)的背景下，實(shí)踐中開發(fā)商拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的形式主要是：將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款、車位購買款[1]、咨詢服務(wù)費(fèi)、廣告營銷費(fèi)或團(tuán)購費(fèi)等價(jià)外款，并安排購房者與其或其指定的第三方（通常為裝修公司或房屋銷售代理公司、中介公司等）在簽訂《房屋買賣合同》的同時(shí)，簽訂《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）、《車位買賣合同》、《咨詢服務(wù)合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》等“雙合同”。

實(shí)踐中，開發(fā)商拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的形式，尤以將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款居多。為達(dá)到規(guī)避政府限價(jià)政策、分拆房價(jià)的目的，相比于市場價(jià)，此處的“裝修款”、“車位購買款”、“咨詢服務(wù)費(fèi)”等價(jià)外款往往較高。對(duì)于通過第三方收取的價(jià)外款，開發(fā)商和其指定的第三方之間會(huì)進(jìn)行各種形式的分配。

二、開發(fā)商通過拆分房價(jià)進(jìn)行商品房銷售可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)

（一）被認(rèn)定為存在偷稅行為的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商通過拆分房價(jià)進(jìn)行商品房銷售時(shí)，如果裝修款等價(jià)外款被認(rèn)定為房價(jià)款的一部分，且就收取的裝修款等價(jià)外款，開發(fā)商未按照稅收法律法規(guī)規(guī)定繳納相應(yīng)稅款，那么開發(fā)商拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的行為可能被認(rèn)定為以拆分房價(jià)款做低房價(jià)從而少繳稅款的行為。根據(jù)《稅收征收管理法》第六十三條和第六十四條[2]的規(guī)定，如果開發(fā)商拆分房價(jià)進(jìn)行商品房銷售構(gòu)成偷稅行為的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

（二）被認(rèn)定為進(jìn)行捆綁銷售從而遭受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，開發(fā)商為了達(dá)到以拆分房價(jià)的方式規(guī)避政府限價(jià)政策的目的，在銷售商品房時(shí)可能存在著捆綁搭售的行為，比如，將《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）或《車位銷售合同》等合同和《房屋買賣合同》捆綁在一起簽訂。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部于2016年10月10日發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營行為維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序的通知》（建房〔2016〕223號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于存在以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務(wù)價(jià)格等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門要加大執(zhí)法檢查力度，依法嚴(yán)肅查處，不正當(dāng)經(jīng)營行為應(yīng)當(dāng)由其他部門處理的，及時(shí)移交有關(guān)部門依法處理，涉嫌犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任，在此基礎(chǔ)上，各級(jí)房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)視情節(jié)輕重，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取書面警示、約談企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、公開通報(bào)企業(yè)不正當(dāng)經(jīng)營行為、列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單以及由資質(zhì)許可機(jī)關(guān)在資質(zhì)審查中重點(diǎn)審核等措施。

另外，根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條[3]的規(guī)定，購房者可以拒絕這種捆綁銷售的強(qiáng)制交易行為。

（三）因違反明碼標(biāo)價(jià)而遭受行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商以拆分房價(jià)的方式銷售商品房，《房屋買賣合同》顯示的拆分后的房價(jià)是做低的房價(jià)，與真實(shí)銷售的房價(jià)不一致。

開發(fā)商實(shí)施該種行為，可能被認(rèn)定為違反《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第十三條、第十六條和第十七條的規(guī)定[4]，從而面臨遭受政府價(jià)格主管部門行政處罰的風(fēng)險(xiǎn)。

（四）其他風(fēng)險(xiǎn)

1違反土地競買規(guī)定或承諾的風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前主要熱點(diǎn)城市和地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快，政府房屋和土地主管部門已提出將限房價(jià)和競買土地或競地價(jià)關(guān)聯(lián)起來[5]。開發(fā)商采取拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的形式銷售商品房時(shí)，商品房實(shí)際銷售價(jià)格可能高于土地競買時(shí)政府規(guī)定或開發(fā)商承諾的房屋銷售價(jià)格，這使得開發(fā)商面臨著違反土地競買規(guī)定或承諾的風(fēng)險(xiǎn)。此外，如果開發(fā)商違反土地競買規(guī)定或承諾，以高于土地競買時(shí)政府規(guī)定或自身承諾的價(jià)格銷售商品房，其在后續(xù)“拿地”等方面也可能被予以限制。

2無法取得商品房預(yù)售許可的風(fēng)險(xiǎn)

開發(fā)商在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)提交商品房預(yù)售方案。商品房預(yù)售方案中往往包含有預(yù)售樓棟的出讓及規(guī)劃情況對(duì)照表，以及預(yù)售樓棟的樓盤表、經(jīng)備案的測繪成果等內(nèi)容。

開發(fā)商拆分房價(jià)（尤其是將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款）銷售商品房時(shí)，其提交的預(yù)售方案的部分內(nèi)容可能違反土地、規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)文件的規(guī)定，從而面臨著無法取得商品房預(yù)售許可的風(fēng)險(xiǎn)。

3實(shí)際銷售價(jià)格與申報(bào)/備案價(jià)格不一致的風(fēng)險(xiǎn)

2010年4月13日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)），明確指出：強(qiáng)化商品住房預(yù)售方案管理，預(yù)售方案中主要內(nèi)容（包括預(yù)售價(jià)格及變動(dòng)幅度）發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。

目前，北京市和廣東省部分地區(qū)已出臺(tái)明文規(guī)定，實(shí)施商品住房價(jià)格申報(bào)/備案制度。

在政府房地產(chǎn)主管部門明確要求實(shí)行房屋預(yù)售/限售價(jià)格申報(bào)/備案制度的背景下，如果開發(fā)商在商品房銷售時(shí)實(shí)施了拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的行為，則一旦價(jià)外款被認(rèn)定為房價(jià)的一部分，實(shí)際銷售價(jià)格就會(huì)高于申報(bào)/備案價(jià)格，尚未出售的房屋在銷售時(shí)將無法完成網(wǎng)簽，同時(shí)開發(fā)商還可能面臨著被政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令停業(yè)整頓、列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單等風(fēng)險(xiǎn)。

4合同履行方面的風(fēng)險(xiǎn)

在當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策不斷升級(jí)的背景下，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)拆分房價(jià)，與購房者簽訂，或者通過其指定的第三方與購房者簽訂《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）和《房屋買賣合同》等雙合同，以此來達(dá)到規(guī)避政府限價(jià)政策的目的，可能會(huì)面臨越來越多的房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)。比如，2017年03月26日，廣東省中山市人民政府辦公室發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確指出：加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，在取得預(yù)售許可證前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得委托銷售代理機(jī)構(gòu)（包括電商）對(duì)外銷售、收取認(rèn)籌金或團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，不得由電商或其他機(jī)構(gòu)針對(duì)特定項(xiàng)目、特定樓棟、在特定時(shí)間以入會(huì)等形式收取會(huì)費(fèi)或其它任何費(fèi)用，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須立即清退所有收取的費(fèi)用，未清退完畢的不予辦理預(yù)售許可或暫緩辦理預(yù)售許可，并按照相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行處罰。

可以預(yù)見，該類政策可能會(huì)在其他一些熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)。而一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場的政策的出臺(tái)，可能使開發(fā)商與購房者簽訂，或者通過其指定的第三方與購房者簽訂的《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）和《房屋買賣合同》等雙合同在履行上遇到障礙。

除了可能面臨的房地產(chǎn)調(diào)控政策風(fēng)險(xiǎn)之外，開發(fā)商在合同履行過程中面臨的另一重大風(fēng)險(xiǎn)是購房者故意違約或要求解除合同的風(fēng)險(xiǎn)。以開發(fā)商拆分房價(jià)將房屋買賣與裝修捆綁銷售，同時(shí)簽訂《房屋買賣合同》和《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）為例，由于《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）約定的裝修款往往較高，而在實(shí)際履約時(shí)，房屋真實(shí)的裝修成本往往較低，但因?yàn)椤斗课菅b修合同》（或《委托裝修合同》）又在開發(fā)商和購房者之間形成有別于房屋買賣的獨(dú)立法律關(guān)系，如果購房者對(duì)裝修質(zhì)量不滿意，就很可能以此為由追究開發(fā)商的違約責(zé)任或要求解除裝修合同，在發(fā)生該等爭議時(shí)一旦購房者的此類主張獲得法院的支持，將導(dǎo)致開發(fā)商實(shí)際收取的價(jià)格低于預(yù)期價(jià)格。

以上，都可能導(dǎo)致開發(fā)商拆分房價(jià)銷售商品房、規(guī)避政府限價(jià)政策的目的無法順利實(shí)現(xiàn)。

三、實(shí)踐中法院對(duì)拆分房價(jià)銷售/轉(zhuǎn)讓商品房的態(tài)度

實(shí)踐中經(jīng)過法院審理、裁判的有關(guān)拆分房價(jià)的案件，以個(gè)人之間進(jìn)行二手房買賣時(shí)將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款的案件居多。此外，案件發(fā)生地多集中在北京、上海、廣東、江蘇等房價(jià)上漲較快的地區(qū)。

（一）各地法院的態(tài)度

對(duì)于將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款或附屬設(shè)施補(bǔ)償款，在房屋銷售/轉(zhuǎn)讓中與購房者同時(shí)簽訂《房屋買賣合同》和《房屋裝修合同》（或《委托裝修合同》）或《補(bǔ)充協(xié)議》等雙合同的做法，司法實(shí)踐中北京、上海、廣東、江蘇等地法院的態(tài)度如下：

1北京地區(qū)

對(duì)于將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款的行為，北京地區(qū)有法院從房屋裝修合同的具體內(nèi)容、簽約的裝修費(fèi)與實(shí)際裝修費(fèi)用的差額、拆分房價(jià)的行為是否導(dǎo)致少繳稅款行為的發(fā)生等因素來考量，認(rèn)為：拆分房價(jià)、約定高額裝修款、做低房價(jià)的行為，涉及避稅的問題，由于該事項(xiàng)屬于行政機(jī)關(guān)稅收行政主管范疇，如確實(shí)存在違反稅收征管法律規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)稅收行政主管部門依法判定和查處，但并不影響房屋買賣合同的效力；如需補(bǔ)繳稅款，買賣雙方應(yīng)依法負(fù)擔(dān)各自應(yīng)補(bǔ)繳的稅款；裝修款過高時(shí)，綜合判斷當(dāng)事人簽約及合同履行情況，裝修款構(gòu)成房價(jià)款的一部分。[6]

2上海地區(qū)

對(duì)于將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款的行為，上海地區(qū)有法院從尊重買賣合同雙方當(dāng)事人真實(shí)成交意思的角度出發(fā)，認(rèn)為：拆分房價(jià)、約定高額裝修款的行為系雙方規(guī)避國家稅收的行為，而非當(dāng)事人對(duì)成交價(jià)款的真實(shí)合意，應(yīng)屬無效；合同其它約定如果為當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，仍然合法有效；房屋買賣真實(shí)成交價(jià)款應(yīng)包含裝修款。[7]

3廣東地區(qū)

對(duì)于將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款的行為，廣東地區(qū)有法院從當(dāng)事人簽約背景、簽約過程、合同條款、履行過程等多個(gè)方面進(jìn)行分析，并結(jié)合當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策、涉案房屋相關(guān)城建檔案資料等，來探求當(dāng)事人的真實(shí)交易價(jià)格，分析裝修款是否為總購房款的一部分，對(duì)于簽約時(shí)拆分房價(jià)、規(guī)避商品房限價(jià)政策的行為，不否認(rèn)當(dāng)事人簽訂合同的效力，但將拆分出的裝修款認(rèn)定為購房款的一部分。[8]

4江蘇地區(qū)

對(duì)于將房價(jià)拆分為房價(jià)款和附屬設(shè)施補(bǔ)償款的行為，江蘇地區(qū)有法院認(rèn)為：即使將房屋價(jià)款拆解為兩部分，也不意味著必然導(dǎo)致稅費(fèi)交納的減少，國家稅收征管機(jī)構(gòu)不僅僅依照雙方約定的合同價(jià)款作為征稅基數(shù)，當(dāng)事人在法律允許的范圍內(nèi)對(duì)自己的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)作出適當(dāng)安排應(yīng)為合理；即使本案中當(dāng)事人有逃避稅務(wù)的企圖，則違反的系相關(guān)行政管理性規(guī)范而非效力性規(guī)范，并不導(dǎo)致當(dāng)事人之間簽訂的房屋買賣合同無效。[9]

（二）小結(jié)

總體而言，對(duì)于通過拆分房價(jià)進(jìn)行商品房銷售/轉(zhuǎn)讓的做法，北京、上海、廣東、江蘇等地法院的態(tài)度基本是：尊重當(dāng)事人房屋買賣的真實(shí)成交意圖，將不符合實(shí)際的裝修款等價(jià)外款認(rèn)定為購房款的一部分；對(duì)于拆分房價(jià)款做低房價(jià)的避稅條款基本認(rèn)定為無效條款，但這并不影響房屋買賣合同其他條款的效力。

雖然在上文所述案例中，除了廣東地區(qū)的案例之外，其他案例都是關(guān)于個(gè)人之間二手房買賣時(shí)將房價(jià)拆分為房價(jià)款和裝修款或附屬設(shè)施補(bǔ)償款的案例，但這與開發(fā)商在銷售商品房時(shí)采取拆分房價(jià)、在房價(jià)之外收取價(jià)外款的情形有很大程度上的相似之處，法院在審理該等案件時(shí)的態(tài)度，對(duì)于我們分析司法實(shí)踐中法院對(duì)開發(fā)商拆分房價(jià)銷售商品房的態(tài)度，有相應(yīng)的參考價(jià)值。

四、政府監(jiān)管部門的態(tài)度

在當(dāng)前熱點(diǎn)地區(qū)房價(jià)上漲較快、政府實(shí)行“限價(jià)令”嚴(yán)格管控房價(jià)的背景下，開發(fā)商采取拆分房價(jià)、在房價(jià)之外收取價(jià)外款，從而規(guī)避政府限價(jià)政策（客觀上也可能規(guī)避國家稅收政策）的行為，違反商品房銷售標(biāo)價(jià)的有關(guān)規(guī)定[10]，也與國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策相違背。

從監(jiān)管層面看，房地產(chǎn)主管部門已注意到開發(fā)商拆分房價(jià)、違規(guī)收取價(jià)外款，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場限價(jià)的宏觀調(diào)控政策失去效用的情況，對(duì)此，可能加大監(jiān)管力度。

國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和各地住建部門已發(fā)布了一系列規(guī)范性文件規(guī)范開發(fā)商銷售商品房的行為。

雖然監(jiān)管部門發(fā)布的相關(guān)規(guī)范性文件，不屬于法律或行政法規(guī)的范疇，其關(guān)于商品房銷售的規(guī)定不屬于《合同法》第五十二條[11]第（五）項(xiàng)規(guī)定的可以認(rèn)定合同無效的情形，開發(fā)商在銷售商品房時(shí)采取拆分房價(jià)、在房價(jià)之外收取價(jià)外款的方式，并非當(dāng)然影響購房者與開發(fā)商或開發(fā)商指定的第三方之間所簽各類合同或形成的相應(yīng)法律關(guān)系的效力，但是針對(duì)開發(fā)商在銷售商品房時(shí)實(shí)施拆分房價(jià)、簽訂“雙合同”以規(guī)避政府限價(jià)政策的行為，政府監(jiān)管部門可能對(duì)其采取公開曝光、暫停網(wǎng)簽、責(zé)令停業(yè)整頓、列入嚴(yán)重違法失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名單、限制參與土地競買、降低直至取消開發(fā)商資質(zhì)等監(jiān)管措施。故，開發(fā)商在采取拆分房價(jià)、收取價(jià)外款的方式規(guī)避商品房限價(jià)銷售政策或避稅時(shí)，應(yīng)采取審慎態(tài)度，并嚴(yán)密關(guān)注最新的監(jiān)管政策，以防“得不償失”。

注：

[1] 甚至是，車位使用費(fèi)、地下室使用費(fèi)或小區(qū)綠地使用費(fèi)等。

[2] 《稅收征收管理法》第六十三條：納稅人偽造、變?cè)臁㈦[匿、擅自銷毀帳簿、記帳憑證，或者在帳簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知申報(bào)而拒不申報(bào)或者進(jìn)行虛假的納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，是偷稅。對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

扣繳義務(wù)人采取前款所列手段，不繳或者少繳已扣、已收稅款，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六十四條：納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬元以下的罰款。

納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

[3] 《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第九條：消費(fèi)者享有自主選擇商品或者服務(wù)的權(quán)利。消費(fèi)者有權(quán)自主選擇商品品種或者服務(wù)方式，自主決定購買或者不購買任何一種商品、接受或者不接受任何一項(xiàng)服務(wù)，消費(fèi)者享有公平交易的權(quán)利，有權(quán)拒絕經(jīng)營者的強(qiáng)制交易行為。

[4] 《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》第十三條：商品房經(jīng)營者不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)銷售商品房，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

第十六條：商品房經(jīng)營者不按照本規(guī)定明碼標(biāo)價(jià)和公示收費(fèi)，或者利用標(biāo)價(jià)形式和價(jià)格手段進(jìn)行價(jià)格欺詐的，由縣級(jí)以上各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》、《關(guān)于商品和服務(wù)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的規(guī)定》、《禁止價(jià)格欺詐行為的規(guī)定》等法律、法規(guī)和規(guī)章實(shí)施行政處罰。

第十七條：價(jià)格主管部門發(fā)現(xiàn)商品房經(jīng)營者明碼標(biāo)價(jià)的內(nèi)容不符合國家相關(guān)政策的，要及時(shí)移送相關(guān)部門處理。

[5] 比如，2017年4月1日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》（建房〔2017〕80號(hào)），明確提出：要結(jié)合本地實(shí)際和出讓土地的具體情況，靈活確定競價(jià)方式，包括“限房價(jià)、競地價(jià)”、“限地價(jià)、競房價(jià)”、超過溢價(jià)率一定比例后現(xiàn)房銷售或競自持面積等，堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價(jià)、土地或樓面單價(jià)新高等情況，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。再如，2016年9月30日，北京市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)《市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等部門〈關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施〉的通知》，明確提出：強(qiáng)化“控地價(jià)、限房價(jià)”的交易方式，在嚴(yán)控地價(jià)的同時(shí)，對(duì)項(xiàng)目未來房價(jià)進(jìn)行預(yù)測，試點(diǎn)采取限定銷售價(jià)格并將其作為土地招拍掛條件的措施，有效控制房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲。

[6] 參見“宋炳剛訴中服東外置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案”，北京市朝陽區(qū)人民法院（2015）朝民初字第09682號(hào)民事判決書；“孫霞訴中服東外置業(yè)有限公司房屋買賣合同糾紛案”，北京市朝陽區(qū)人民法院（2015）朝民初字第09678號(hào)民事判決書；“靳孝琪與北京京順房地產(chǎn)有限責(zé)任公司等確認(rèn)合同無效糾紛案”，北京市第三中級(jí)人民法院（2016）京03民終1080號(hào)民事判決書。

[7] 參見“XX訴XX、上海XX房屋租賃置換有限公司房屋買賣合同糾紛案”，上海市浦東新區(qū)人民法院（2013）浦民一（民）初字第22573號(hào)民事判決書；“陸燁、王惠莉與林燕房屋買賣合同糾紛案”，上海市浦東新區(qū)人民法院（2016）滬0115民初28742號(hào)民事判決書；“吳莉莉與上海志德房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、鮑湧偉房屋買賣合同糾紛案”，上海市虹口區(qū)人民法院（2014）虹民三（民）初字第606號(hào)民事判決書。

[8] 參見“孫靖宇與增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、廣東誠加裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，廣州市中級(jí)人民法院（2016）粵01民終14541號(hào)民事判決書；“佛山市順德區(qū)雅駿裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司與王靜、廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司裝飾裝修合同糾紛案”，廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2016）粵01民終5597號(hào)民事判決書；“王標(biāo)輝與廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司、佛山市順德區(qū)雅駿裝飾設(shè)計(jì)工程有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案”，廣東省廣州市中級(jí)人民法院（2016）粵01民終131號(hào)民事判決書。

[9] 參見“張有義等訴賈紅艷房屋買賣合同糾紛案”，江蘇省蘇州市虎丘區(qū)人民法院（2015）虎民初字第2808號(hào)民事判決書。

[10] 2011年3月16日，國家發(fā)展改革委發(fā)布了《關(guān)于發(fā)布〈商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定〉的通知》（發(fā)改價(jià)格〔2011〕548號(hào)），以規(guī)范商品房銷售標(biāo)價(jià)問題；2016年11月4日，國家發(fā)展改革委辦公廳、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)專項(xiàng)檢查的通知》（發(fā)改辦價(jià)監(jiān)〔2016〕2329號(hào)），進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售標(biāo)價(jià)問題。

[11] 《合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。