今天，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布了第二階段不平等格式條款點(diǎn)評(píng)意見，對(duì)商品房買賣合同中存在的突出問題進(jìn)行了詳盡剖析。點(diǎn)評(píng)主要涉及九個(gè)方面：認(rèn)購定金難歸還，單方擴(kuò)大解約權(quán)，減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)，模糊標(biāo)的好圈錢，面積誤差設(shè)陷阱，違約責(zé)任不對(duì)等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負(fù)責(zé)，購房簽約先交錢。
對(duì)于普通百姓而言，商品房是大額消費(fèi)品，有些人甚至要傾其一生甚至兩代人的積蓄圓了“喬遷”夢(mèng)。目前，商品房市場(chǎng)中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費(fèi)者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽(yù)，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證，建設(shè)工程用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預(yù)（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務(wù)必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對(duì)補(bǔ)充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認(rèn)真閱研，弄清自己的權(quán)利義務(wù)，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗(yàn)收的每一關(guān)，對(duì)于顯失公平的條款，要堅(jiān)決要求對(duì)方修改，不要在導(dǎo)購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。
保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益是全社會(huì)共同的責(zé)任，中消協(xié)正在進(jìn)行的不平等格式條款系列點(diǎn)評(píng)工作得到社會(huì)各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信106封，涉及18個(gè)省，條款183條。其中，關(guān)于商品房方面的來信28封，初選入圍條款64條，本次點(diǎn)評(píng)只從中選擇了九個(gè)方面的問題。下一階段中消協(xié)點(diǎn)評(píng)的內(nèi)容是物業(yè)、金融、保險(xiǎn)、中介服務(wù)等。
第二階段格式條款點(diǎn)評(píng)意見(商品房領(lǐng)域)
點(diǎn)評(píng)線索一（認(rèn)購定金難歸還）
問題：目前，消費(fèi)者在選購商品房時(shí)，常常被開發(fā)商要求簽訂“認(rèn)購書” 、“訂購協(xié)議”之類的認(rèn)購協(xié)議，即由開發(fā)商事先準(zhǔn)備好的格式合同，主要就消費(fèi)者所選定的房屋位置、面積、單價(jià)、優(yōu)惠比例、付款方式等幾方面進(jìn)行簡單約定。其核心是要求消費(fèi)者必須交納少則千元多則幾萬元的定金，并限定在短時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣（預(yù)售）合同》。而在簽認(rèn)購協(xié)議之前，開發(fā)商往往不向消費(fèi)者提供《商品房買賣（預(yù)售）合同》等相關(guān)資料，使消費(fèi)者無從了解自已的權(quán)利、義務(wù)，卻在種種誘導(dǎo)下被套上了具有懲罰性的定金枷索。
條款1：天津市《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議書》中規(guī)定：“乙方（消費(fèi)者）清楚并認(rèn)可甲方提供的有關(guān)本認(rèn)購協(xié)議書所指商品房的各項(xiàng)事宜，包括小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式、房屋建材及裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備配置、交屋時(shí)間、建筑面積、銷售管理辦法、由甲方提供的《天津市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中所列各項(xiàng)條款及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定等相關(guān)內(nèi)容，且清楚知道甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。乙方自愿與甲方就如下內(nèi)容達(dá)成一致協(xié)議?！?
消費(fèi)者反映，在簽認(rèn)購書時(shí)，甲方并未提供《天津市商品房買賣合同》及其補(bǔ)充協(xié)議中所列各項(xiàng)條款及物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定等相關(guān)內(nèi)容，卻要求消費(fèi)者違心簽字，認(rèn)可協(xié)議中所列的內(nèi)容，并交付定金2萬元。
條款2：本協(xié)議簽訂后，如乙方要求終止認(rèn)購，需向甲方提出書面申請(qǐng)并經(jīng)甲方同意，乙方所付定金不再返還，本認(rèn)購協(xié)議書同時(shí)失效。
條款3：四川省消委會(huì)反映，成都《′′花園商品房認(rèn)購書》中關(guān)于定金問題規(guī)定如下：“認(rèn)購方應(yīng)在2003年×月×日之前攜帶本認(rèn)購協(xié)議、認(rèn)購金收據(jù)、簽約應(yīng)付款項(xiàng)及欲登記產(chǎn)權(quán)名義人身份證原件、印章一枚，前往′′售樓部簽訂《成都市商品房買賣（預(yù)售）合同》，逾期者視同違約，……所繳認(rèn)購定金不退還。
認(rèn)購方選擇一次性付款的，應(yīng)在簽定上述買賣合同的同時(shí)付清全部房款，認(rèn)購定金自動(dòng)轉(zhuǎn)為房款，逾期者所繳認(rèn)購定金不退還?！?
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條、第九條、第十條規(guī)定：消費(fèi)者享有知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。
第十九條規(guī)定：“經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)向消費(fèi)者提供有關(guān)商品和服務(wù)的真實(shí)信息，不得作引人誤解的虛假宣傳。”
《商品房銷售管理辦法》第二十三條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。”
《合同法》第四十二條：“當(dāng)事人在訂立合同過程中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任（一）……（二）故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情況?！?
第五十四條規(guī)定：“下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法律或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：……（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的……”
第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人”。
2、點(diǎn)評(píng)意見：
（1）條款中需政府批準(zhǔn)的只有小區(qū)整體規(guī)劃、小區(qū)平面布局、房屋建筑形式三項(xiàng)，其余均不需政府批準(zhǔn)。經(jīng)營者混淆政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目內(nèi)容，并稱“甲方所提供一切資料僅供參考，如有變化，以政府有關(guān)部門最終批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)?！蹦康臒o非是以政府作擋箭牌，逃避自己的締約責(zé)任。
（2）在簽訂《認(rèn)購協(xié)議書》前，由于經(jīng)營者未提供《商品房買賣（預(yù)售）合同》作參考，使消費(fèi)者不能全面了解自已交付定金的擔(dān)保內(nèi)容。正式簽約時(shí)，由于已交定金，迫于不退定金的壓力，消費(fèi)者往往只能委曲求全，簽訂不平等的格式條款。這種在不知情前提下簽訂“認(rèn)購協(xié)議”的做法對(duì)消費(fèi)者天然不利，加重了消費(fèi)者的弱勢(shì)地位，顯失公平。經(jīng)營者用“消費(fèi)者清楚知道等字樣”將自己的意志強(qiáng)加于人，更是嚴(yán)重侵犯消費(fèi)者知情權(quán)、公平交易權(quán)的不法行為。
（3）經(jīng)營者通過認(rèn)購協(xié)議向消費(fèi)者收取的定金在法律上稱為“立約定金”，這種定金又稱為“猶豫定金”，是以該定金作為今后訂立合同的擔(dān)保，在一定時(shí)期內(nèi)購房合同未訂立，有過錯(cuò)的當(dāng)事人要承擔(dān)定金責(zé)任。對(duì)于認(rèn)購協(xié)議，消費(fèi)者一定要慎重對(duì)待，簽訂之前，務(wù)必認(rèn)真研究購房合同等相關(guān)文件。對(duì)拒不提供合同內(nèi)容、五證等必要信息或只讓看、不讓帶回去研究的經(jīng)營者，應(yīng)立即放棄購買其房屋的意向。
（4）消費(fèi)者要求終止認(rèn)購或沒有按時(shí)簽約可能基于多種原因，如果是由于經(jīng)營者責(zé)任，如：經(jīng)營者隱瞞真實(shí)情況，不向消費(fèi)者提供重要事實(shí)；或單方變更承諾等導(dǎo)致消費(fèi)者不簽訂購房合同的，定金應(yīng)當(dāng)雙倍返還。如果是因?yàn)椴豢蓺w責(zé)于消費(fèi)者、經(jīng)營者的事由導(dǎo)致未能簽約的，如：因不可抗力或意外事件所 致無法簽約；或因政府原因原已批準(zhǔn)的規(guī)劃、布局、建筑形式變更，消費(fèi)者不同意簽約的，雙方均無過錯(cuò)，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)將定金退還給消費(fèi)者。籠統(tǒng)地約定終止認(rèn)購或沒有按時(shí)簽約就不返還定金，明顯加重了消費(fèi)者責(zé)任。
3、有關(guān)建議：
商品房買賣是一項(xiàng)大宗消費(fèi)，經(jīng)營者不僅有義務(wù)將有關(guān)商品房買賣的所有情況事先告知消費(fèi)者，還應(yīng)為消費(fèi)者留有一個(gè)合理的“猶豫期”，以便消費(fèi)者深入研究有關(guān)資料，全面理解自己的權(quán)利、義務(wù)，自主決定是否購房。“猶豫期”內(nèi)要求退定金的，不適用定金罰則。
點(diǎn)評(píng)線索二（單方擴(kuò)大解約權(quán)）
條款1、天津《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議書》規(guī)定：“若乙方違反協(xié)議書中約定之任何條款，甲方有權(quán)解除本協(xié)議書，并有權(quán)將本協(xié)議書所指商品房另行出售，乙方不得提出任何異議，乙方所付定金不予返還?！?
條款2、廣東省消委會(huì)反映，廣州市《×××××居商品房認(rèn)購書》中規(guī)定：“若乙方支付定金之日起十天內(nèi)未能依時(shí)簽署《商品房買賣合同》及交付首期房價(jià)款，則甲方有權(quán)單方面解除本商品房認(rèn)購書，并不退還定金?！?
條款3、四川省消委會(huì)反映：《××花園商品房認(rèn)購協(xié)議》中規(guī)定，“認(rèn)購方應(yīng)在2003年×月×日之前……前往簽定《商品房買賣合同》，逾期者視同違約，開發(fā)商不另行催告，本協(xié)議自然作廢……?！?
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《合同法》第八條：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！?
第十四條：“要約是希望與他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)符合下列規(guī)定：（一）內(nèi)容具體明確?！?
第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。
第七十七條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以變更合同。”
第九十四條規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的；（二）在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；（三）當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理的期限內(nèi)仍未履行；（四）當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的；（五）法律規(guī)定的其他情形?！?
最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》第一百二十二條：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則”。
最高人民法院《關(guān)于〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律〉若干問題的解釋》第十五條規(guī)定：“根據(jù)《合同法》第九十四條規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！?
2、點(diǎn)評(píng)意見：
（1）訂立或解除合同必須在當(dāng)事人自愿前提下進(jìn)行，任何一方不得擅自變更或者解除。按最高人民法院的司法解釋，在商品房買賣中，買受人遲延履行債務(wù)，出賣人要進(jìn)行催告，催告后，買受人還有三個(gè)月的寬限期，如在此期限內(nèi)仍未履約，方可解約。
（2）經(jīng)營者擬定條款要求消費(fèi)者簽定，是一種要約行為，要約內(nèi)容應(yīng)當(dāng)具體明確。條款中所謂“違反任何條款”、“未能依時(shí)簽署”內(nèi)容都不具體，也不明確。當(dāng)事一方遲延履行債務(wù)可能基于各種原因，不是所有違反協(xié)議的情況都必然導(dǎo)致經(jīng)營者有權(quán)解除合同、不退定金。這種做法客觀上隱瞞了導(dǎo)致不能簽訂購房合同的多種情況，如不可抗力、意外事件、經(jīng)營者自身責(zé)任等，故意排除了消費(fèi)者與經(jīng)營者協(xié)商或經(jīng)催告履行債務(wù)的可能，為經(jīng)營者逃避責(zé)任、私吞定金預(yù)埋了伏筆。
上述格式條款加重了消費(fèi)者責(zé)任，單方擴(kuò)大了經(jīng)營者解除合同的權(quán)利，剝奪了消費(fèi)者依法變更、解除合同的權(quán)利，侵害了消費(fèi)者的公平交易權(quán)和自主選擇權(quán)。
條款4、廣州′′房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的《′′認(rèn)購書》第二條第4款規(guī)定：“如在上述期限內(nèi)（簽認(rèn)購書十天內(nèi)），認(rèn)購方未能繳付上述各期樓款，出售方除可將認(rèn)購方所付之款項(xiàng)沒收外，并有權(quán)將該物業(yè)另行出售，無需事前告知認(rèn)購方”。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《中華人民共和國民法通則》第七十五條第二款規(guī)定：“公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒收?！?
《合同法》第三條：“合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”
第五十二條：“有下列情形之一的，合同無效：……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；”
第八條、第九十四條、第九十六條同上。
2、點(diǎn)評(píng)意見：
“沒收”屬強(qiáng)制性措施，是國家有關(guān)行政機(jī)關(guān)、司法機(jī)關(guān)依照其所具職能、法定程序方可行使的權(quán)力。任何組織和個(gè)人無權(quán)“沒收”公民合法財(cái)產(chǎn)。消費(fèi)交易雙方是平等的主體，一方不得將自已的意志強(qiáng)加給另一方。當(dāng)事一方主張解除合同的，應(yīng)當(dāng)通知對(duì)方，不得擅自變更或者解除合同。該條款非法增加了經(jīng)營者的權(quán)利，侵犯了公民的基本權(quán)利，屬違法、無效條款。
點(diǎn)評(píng)線索三（減免責(zé)任巧設(shè)計(jì)）
條款1、廣州′′房地產(chǎn)開發(fā)總公司制定的《′′認(rèn)購書》第二條第2款規(guī)定：“在未簽署正式預(yù)售契約前，若因出售方原因致使該物業(yè)不能出售時(shí)，出售方不受任何約定約束，只需退還所收定金而不必附加利息或賠償”。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《民法通則》第八十九條第三款：“當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！?
《擔(dān)保法》第八十九條：“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。
《合同法》第一百一十五條：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”。
2、點(diǎn)評(píng)意見：
按法律規(guī)定，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。某房地產(chǎn)開發(fā)總公司利用消費(fèi)者無經(jīng)驗(yàn)，不了解法律規(guī)定，自制不公平條款，明目張膽地把《民法通則》、《合同法》、《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定拋在一邊。這一條款意味著開發(fā)商有過錯(cuò)時(shí)，不僅不受任何懲罰，就連利息和損失也得由消費(fèi)者承擔(dān)，是違法、無效條款。
條款2、廈門′′房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：
第四條：（三）非出賣人原因造成的延誤因素包括但不限于：政府管制及辦證行為滯后、政府市政配套未到位、第三人破壞、高考期間停工或其它政府規(guī)定、施工單位工期延誤、施工期間停水停電等。出賣人在交房時(shí)告知買受人即可據(jù)實(shí)予以延期交房。
第十四條：關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記：出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用、取得《綜合驗(yàn)收備案表》后360日內(nèi)將辦理權(quán)屬登記需由出賣人提供的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。（一）如因測(cè)繪單位成果滯后或因房地產(chǎn)主管部門對(duì)測(cè)繪成果審核滯后或政府有關(guān)部門（含壟斷性行業(yè)）原因，造成出賣人提供備案資料延期，則出賣人按合同第十條提供備案的時(shí)間相應(yīng)順延，買受人對(duì)此不持異議。（二）如因出賣人原因逾期提供產(chǎn)權(quán)登記資料而造成逾期辦理產(chǎn)權(quán)登記的，買受人不退房，除雙方約定的順延履行條件及買受人自身原因造成的延誤以外，出賣人按逾期時(shí)間分別處理（不作累加）；逾期三個(gè)月以內(nèi)（含三個(gè)月）的，按已付房款的0.1‰向買受人支付違約金；逾期三個(gè)月以上的，按已付房價(jià)款的0.2‰向買受人支付違約金。
條款3、廣東消委會(huì)反映，東莞市′′房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)的《′′花園》樓宇買賣合同中，極力減輕或免除開發(fā)商所應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，使其違約不必受到任何懲罰。
《合同》第八條規(guī)定：除以下第九條規(guī)定之情況下延期或終止合同而不視作違約外，甲方應(yīng)于1995年6月30日之前將該商品樓宇單位交付予乙方。
第九條規(guī)定：上述第八條所提及之情況將包括以下各項(xiàng)：（1）人力不可抗拒的自然災(zāi)害；（2）人力不可抗拒的其他事故；（3）在施工中因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決之延誤；（4）因技術(shù)上而需要更改圖則；（5）政府部門延遲有關(guān)文件批準(zhǔn)；（6）市政配套批準(zhǔn)及安裝之延誤；（7）承建商之誤期；（8）政府修改、增加法例而令施工延遲或沒法完成。若發(fā)生上述任何一種或多種情況，上述第八條規(guī)定的交付使用日期將按實(shí)際影響天數(shù)而相應(yīng)延遲，但必須經(jīng)東莞市或′′′鎮(zhèn)有關(guān)部門的證明文件為依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條規(guī)定：經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效。
《合同法》第一百二十一條：“當(dāng)事人一方因第三人原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律規(guī)定或者按照約定解決。”
第一百一十七條：“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外?！痉ㄋQ不可抗力，是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況?！?
第一百一十八條：“當(dāng)事人一方因不可抗力不能履行合同的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理的期限內(nèi)提供證明。”
《商品房銷售管理辦法》第三十四條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報(bào)送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。”
最高人民法院《關(guān)于〈審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律〉若干問題的解釋》第十八條：“由于出賣人原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算?！?
第十九條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限界滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件?！?
2、點(diǎn)評(píng)意見：
條款2第四條中，有些內(nèi)容是開發(fā)商可以預(yù)料并提前做好準(zhǔn)備的（如高考期間停工、辦證行為滯后等），不能作為免責(zé)事由；有些問題則是第三人原因造成（如施工單位工期延誤、施工期間停水停電、第三人破壞等），開發(fā)商應(yīng)向消費(fèi)者承擔(dān)違約責(zé)任，再依法律、依約定向第三人追償。該格式條款私自擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方對(duì)開發(fā)商違約的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，使開發(fā)商的逾期行為不必承擔(dān)任何責(zé)任。
條款2第十四條中，開發(fā)商私自將國家明文規(guī)定的辦理權(quán)屬登記需由其提供資料的報(bào)送時(shí)間由60日延長至360日；同時(shí)，隨意擴(kuò)大自己的免責(zé)范圍，將第三方原因造成的逾期風(fēng)險(xiǎn)（測(cè)繪單位成果滯后、主管部門審核滯后）轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者；對(duì)因開發(fā)商原因造成的逾期辦理權(quán)屬登記的違約金規(guī)定極低，即按總額的0.1‰-0.2‰支付，而目前法院采用的中國人民銀行規(guī)定的逾期貸款利息則為按每日0.21‰的標(biāo)準(zhǔn)支付。條款還剝奪了消費(fèi)者的退房權(quán)利，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)。
條款3中開發(fā)商將各種可能造成延誤的原因一一列舉，全部作為自己免責(zé)的事由，從而免除了開發(fā)商所有可能的違約責(zé)任。在這些原因中，有的確實(shí)可以作為免責(zé)事由，如不可抗力等，但也要甄別情況，部分或全部免責(zé)；有些則純屬開發(fā)商自身或第三方原因造成，如承建商施工誤期、因技術(shù)上需要更改圖紙、因天氣影響或其他異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決導(dǎo)致的延誤等，這種情況下應(yīng)由開發(fā)商向購房人承擔(dān)違約責(zé)任。
條款4、天津市兩家開發(fā)企業(yè)共同籌建的××別墅在其制定的商品房補(bǔ)充合同中規(guī)定：
“二、房屋采用空心磚建造，而這種空心磚容易產(chǎn)生裂縫。房屋交付使用時(shí)，梁、板、墻體等如出現(xiàn)裂縫，乙方不得以此為由提出訴訟和索賠。”
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《合同法》第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第十一條規(guī)定：“消費(fèi)者因購買、使用商品或者接受服務(wù)受到人身財(cái)產(chǎn)損害的，享有依法獲得賠償?shù)臋?quán)利。”
2、點(diǎn)評(píng)意見：
該格式條款把應(yīng)由建筑商對(duì)開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，以模糊的語言概括地免除開發(fā)商的建筑質(zhì)量責(zé)任，同時(shí)非法剝奪消費(fèi)者的訴訟權(quán)、索賠權(quán)，為無效條款。
點(diǎn)評(píng)線索四(模糊標(biāo)的好圈錢)
問題：在商品房銷售中，有的開發(fā)商采用模糊條款，對(duì)房屋情況作不確切的意思表示，使消費(fèi)者無從了解真實(shí)情況，為開發(fā)商逃避本應(yīng)承擔(dān)的法定責(zé)任大開方便之門。如：廈門′′房地產(chǎn)有限公司在預(yù)售房屋時(shí)，并未講明所售房屋是精裝修房，《商品房買賣合同》等相關(guān)資料中也未明確所售房屋為精裝修房，而其制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中卻加入了不明確的有關(guān)精裝修房的條款，并強(qiáng)迫消費(fèi)者與開發(fā)商的兄弟公司──′′裝飾工程有限責(zé)任公司簽訂裝修合同。而且，開發(fā)商在與消費(fèi)者簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，完全按照自己的意思選擇和填寫合同的可協(xié)商部分，消費(fèi)者唯有照抄和簽名，否則開發(fā)商就以交易不成扣留定金相威脅。
條款：《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》第九條 如出賣人交付的房屋為精裝修房屋，雙方約定（交付的房屋不是精裝修房屋的不適用本條）：1、買受人應(yīng)在簽訂本合同之日起 日內(nèi)與′′裝飾工程有限責(zé)任公司另行簽定《裝修合同》，與裝修相關(guān)的權(quán)利、義務(wù)按《裝修合同》約定；
第十六條不是精裝修房屋的不適用本條。如買受人不按時(shí)履行簽訂《裝修合同》義務(wù)，出賣人有權(quán)選擇：1、按毛坯房交付房屋，買受人向出賣人支付總房價(jià)款10%的違約金。2、解除合同并將該套房屋另行銷售，買受人向出賣人支付總房價(jià)款10%的違約金以及因本合同產(chǎn)生的稅費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等，余款返還買受人（不計(jì)利息）。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《民法通則》第七十一條財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是指所有人依法對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)享有占有、 使用、 收益和處分的權(quán)利。
《合同法》第三條：“合同人法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加給另一方。”
第四條：“當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)?！?
第五十二條有下列情形之一的，合同無效：（一）……（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；……（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《商品房銷售管理辦法》第二十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同之前向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》；預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。”
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第七條：“開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）資料：……（四）商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖?！?
2、點(diǎn)評(píng)意見：
（1）簽訂合同前，開發(fā)商有義務(wù)告知消費(fèi)者有關(guān)售出房屋真實(shí)、全面、具體的情況，包括房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)。該開發(fā)商不僅未盡告知義務(wù)，而且還在上述補(bǔ)充條款中以不確切的意思表示，模糊合同標(biāo)的，實(shí)質(zhì)是想套取消費(fèi)者的裝修款。
（2）如果開發(fā)商交付的是精裝修房，就不應(yīng)要求消費(fèi)者與裝修公司再行簽約。消費(fèi)者所購房屋由開發(fā)商提供，裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與開發(fā)商商定，不用直接與裝修公司發(fā)生關(guān)系。裝修公司與開發(fā)商之間是經(jīng)營者與經(jīng)營者之間的關(guān)系，裝修公司對(duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，開發(fā)商對(duì)消費(fèi)者負(fù)責(zé)。消費(fèi)者所購房屋出現(xiàn)問題應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。補(bǔ)充協(xié)議中要求消費(fèi)者與裝飾公司簽約的方式，實(shí)際上將應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
（3）如果要求消費(fèi)者與裝修公司簽約，就意味著開發(fā)商交付的是毛坯房，而房屋的處置權(quán)歸消費(fèi)者，消費(fèi)者有權(quán)選擇由誰、花多少錢進(jìn)行怎樣的裝修。此時(shí)，開發(fā)商不是《裝修合同》的主體，卻要求消費(fèi)者在未與裝修公司協(xié)商，不知道《裝修合同》具體內(nèi)容的情況下，必須承擔(dān)按時(shí)與裝修公司簽約的義務(wù)，并自定高額違約金比例，強(qiáng)迫消費(fèi)者接受。簽署這種條款，意味著消費(fèi)者不能按自己的意志處置自己的房屋，卻必須承擔(dān)裝修風(fēng)險(xiǎn)和支付違約金或裝修款的義務(wù)，而開放商只有收錢的權(quán)利，不必承擔(dān)任何風(fēng)險(xiǎn)和義務(wù)。即使是裝修公司被注銷，或提出不合理的合同條件，或拒絕簽署裝修合同，消費(fèi)者也要簽約，否則就要為此向開發(fā)商支付總房價(jià)款10%的違約金。這是一種明顯的強(qiáng)制交易行為，完全違背了合同的平等、自愿原則，是對(duì)消費(fèi)者自主選擇權(quán)的公然侵犯。而且，此時(shí)極可能發(fā)生裝修公司與開發(fā)商惡意串通，騙取購房人違約金的情況。消費(fèi)者要堅(jiān)決拒絕簽署這種條款，如已簽署，可依法申請(qǐng)撤銷或變更該條款。
（4）對(duì)于合同中可選擇和協(xié)商的內(nèi)容，消費(fèi)者要認(rèn)真審閱，仔細(xì)權(quán)衡利弊，提出自己的主張，如消費(fèi)者提出合理要求，因經(jīng)營者原因未能訂立商品房買賣合同，經(jīng)營者應(yīng)雙倍返還定金。
點(diǎn)評(píng)線索五（面積誤差設(shè)陷阱）
問題：對(duì)于面積誤差的處理，有關(guān)法律法規(guī)已有明文規(guī)定，但一些開發(fā)商卻采取各種方法（如簽訂不用備案的補(bǔ)充協(xié)議、附件等），假借雙方約定，強(qiáng)迫消費(fèi)者同意自己單方制定的規(guī)矩，以逃避本應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。
條款1、廈門××房地產(chǎn)有限公司制定的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定：
第六條（一）：面積誤差時(shí)，買受人不退房。面積誤差部分雙方按每平米房價(jià)款據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款。（二）買受人因?yàn)槊娣e異議而委托房屋測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)繪時(shí)，應(yīng)委托買賣雙方共同選定的經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)認(rèn)可的有房屋測(cè)繪資格的合法機(jī)構(gòu)進(jìn)行測(cè)繪。測(cè)繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)面積誤差比絕對(duì)值在1%以下（含1%）的，買受人自行承擔(dān)測(cè)繪費(fèi)用；測(cè)繪結(jié)果與產(chǎn)權(quán)面積誤差比絕對(duì)值在1%以上的，測(cè)繪費(fèi)用由出賣人承擔(dān)；經(jīng)測(cè)繪后，面積誤差的處理方式按本條第一項(xiàng)約定。
條款2、天津××發(fā)展有限公司制訂的《商品房買賣合同》第七條規(guī)定：“商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過+-3%（包括+-3%）的，每平方米價(jià)格保持不變，商品房價(jià)款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過+-3%的雙方約定如下：1、見附件六。 ”
“附件六：1、商品房建筑面積小于甲方銷售面積且超過3%時(shí)，則每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總額按實(shí)際面積調(diào)整，甲方應(yīng)將多收乙方之房款于可最終確定房屋所有權(quán)證記載面積之政府文件送達(dá)于甲方之日起90日內(nèi)退還乙方，甲方無需支付利息和其它補(bǔ)償金。
2、商品房建筑面積大于甲方銷售面積且超過3%時(shí)，面積差異在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款，由乙方于可最終確定房屋所有權(quán)證記載面積之政府文件送達(dá)于甲方之日起30日內(nèi)按原每平方米之銷售價(jià)補(bǔ)予甲方，超出3%部分的房價(jià)款由甲方承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸乙方。”
條款3、天津××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制訂的商品房買賣合同中規(guī)定：
第七條：商品房建筑面積與銷售建筑面積差異的處理：商品房建筑面積以房屋所有權(quán)證記載面積為法定依據(jù)。商品房建筑面積與甲方銷售建筑面積差異不超過+3%（包括+3%）的，每平方米價(jià)格保持不變，商品房價(jià)款按商品房建筑面積與銷售建筑面積的差異多退少補(bǔ)。面積差異超過+3%的，雙方約定如下：每平方米價(jià)格保持不變，房價(jià)款總金額按實(shí)際面積調(diào)整，多退少補(bǔ)，并由甲（乙）方按差額價(jià)款于30日內(nèi)退還給乙（甲）方。
消費(fèi)者來信反映，關(guān)于面積差異處理問題，開發(fā)商堅(jiān)決不同意按國家有關(guān)規(guī)定簽訂合同，只同意按自己的單方意思辦理，并將此內(nèi)容刻成印章蓋在合同上。且合同中其余需雙方商議約定的內(nèi)容，均不與買方商量，必須按開發(fā)商的意圖填寫。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《商品房銷售管理辦法》（2001年6月1日起施行）第二十條：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。合同未作約定的，按以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價(jià)款；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已付房價(jià)款退還給買受人，同時(shí)支付已付房價(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人”。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條“出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按約定辦理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%，買受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款由買受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價(jià)款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超出3%部分的房價(jià)款由出賣人雙倍返還買受人?！?
2、點(diǎn)評(píng)意見：
房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)這種權(quán)利的約定。上述條款以雙方約定的名義，為開發(fā)商免除、減輕自己的責(zé)任提供了方便，如：不論誤差多少，只按多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算；發(fā)生面積誤差時(shí)，雙方給付時(shí)限不對(duì)等，消費(fèi)者必須在30日內(nèi)補(bǔ)齊差額，開發(fā)商的寬限期則長達(dá)90日，且不需支付利息、賠償金；不執(zhí)行房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房價(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人的規(guī)定；特別是將消費(fèi)者在面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)所應(yīng)享有的退房權(quán)利一筆勾銷。格式條款是當(dāng)事人為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未與對(duì)方協(xié)商的條款。如果條款的內(nèi)容是一方事先準(zhǔn)備好的，在實(shí)踐中又不容協(xié)商，不論這種條款以何種面目出現(xiàn)，其實(shí)質(zhì)仍屬于格式條款。上述條款雖以附件、補(bǔ)充協(xié)議、雙方約定的名義出現(xiàn)，實(shí)際則是開發(fā)商將自己的意志強(qiáng)加于人，使消費(fèi)者在違背自己真實(shí)意思的情況下被迫簽約，違反了民法的基本原則，侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。
點(diǎn)評(píng)線索六(違約責(zé)任不對(duì)等)
問題：合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。但在商品房買賣中，開發(fā)商往往利用不容協(xié)商的格式條款減輕自己的責(zé)任，加重消費(fèi)者責(zé)任。
條款1、天津××村《購房協(xié)議書》中規(guī)定：
第四條：乙方逾期付款的違約責(zé)任 乙方如未按本協(xié)議第三條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對(duì)乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息，自本協(xié)議規(guī)定的應(yīng)付款期限次日起至實(shí)際付款之日止，月利息按1%計(jì)算。逾期超過10天后，即視為乙方不履行本協(xié)議，屆時(shí)，甲方有權(quán)收回本房屋另作出售，并扣除乙方人民幣叁仟元作為違約金。
第六條：甲方逾期交付房屋的違約責(zé)任 除本協(xié)議第五條規(guī)定的特殊情況外，甲方若未按本協(xié)議規(guī)定的日期將該房交付乙方，乙方有權(quán)按已交付的房價(jià)款向甲方追究違約利息。按本協(xié)議第六條規(guī)定的最后交付日期次日起至實(shí)際交付之日止，按日萬分之一利息計(jì)算。
條款2、吉林省消協(xié)反映，某消費(fèi)者投訴稱在購房時(shí)所簽購房合同中違約責(zé)任一欄有這樣一則內(nèi)容：“（1）甲方須于××年×月×日前將房產(chǎn)交付使用，甲方若延期交房，則每遲交一個(gè)月，按乙方已付房款3%計(jì)算罰金，付給乙方作賠償。（2）乙方若未按期限向甲方繳清房款，視為違約，甲方有權(quán)從乙方已交購房款中，扣罰10%的金額作違約金，同時(shí)不予辦理進(jìn)戶手續(xù)?！?
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《民法通則》第四條規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則”。
《合同法》第五十四條下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷：……。（二）在訂立合同時(shí)顯失公平的。
第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。
2、點(diǎn)評(píng)意見：
上述格式條款對(duì)合同雙方支付違約金的額度規(guī)定不對(duì)等。
條款1中，消費(fèi)者逾期付款，違約利息按月1%計(jì)算，且超過10天后，開發(fā)商就可以收回房屋另行出售，還要扣除消費(fèi)者人民幣叁仟元作為違約金；而開發(fā)商逾期交房，只承擔(dān)按日萬分之一的違約利息（即月利息3‰），且不承擔(dān)其他任何責(zé)任，也無違約期限的限制。該條款還特地采用了按月和按日兩種對(duì)利息的表述方式，以期掩蓋這種責(zé)任的不對(duì)等。
條款2中，經(jīng)營者延期交房必須等一個(gè)月后方計(jì)算罰金，且額度僅為消費(fèi)者已付房款的3%；消費(fèi)者若未按期交付房款，則立即視為違約，并扣罰消費(fèi)者已交購房款的10%作違約金。由于商品房的標(biāo)的額大，雙方承擔(dān)的違約金數(shù)額相差懸殊。
上述條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕經(jīng)營者責(zé)任。違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷或變更。
點(diǎn)評(píng)線索七（一房二賣搞欺詐）
條款：天津××村《購房協(xié)議書》第七條規(guī)定
雙方簽定協(xié)議后，任何一方不得違約，若甲方將乙方購房另轉(zhuǎn)賣給他人，甲方應(yīng)付給乙方已付房款3%作為對(duì)乙方的經(jīng)濟(jì)賠償；若乙方中途無任何正當(dāng)理由終止協(xié)議，視為乙方違約，乙方應(yīng)付甲方總房款的3%作為違約金，并扣乙方定金人民幣叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在30日內(nèi)將乙方所購房款退清。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《合同法》第四十條：“格式條款或者提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效”。
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第四十九條：“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者要求增加賠償其受到的損失，增加賠償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購買商品的價(jià)款或者接受服務(wù)的費(fèi)用的一倍?！?
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：……（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。”
2、點(diǎn)評(píng)意見：
一房二賣是典型的欺詐行為，經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雙倍賠償責(zé)任。該條款利用消費(fèi)者不懂法律，免除了經(jīng)營者責(zé)任，剝奪了消費(fèi)者的主要權(quán)利。屬違法、無效條款。
點(diǎn)評(píng)線索八（虛假宣傳不負(fù)責(zé)）
條款：廈門′′房地產(chǎn)有限公司制訂的《商品房買賣補(bǔ)充協(xié)議》第十九條：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓臺(tái)盤模型、售樓書或其它載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，不作為出賣人的承諾依據(jù)，雙方發(fā)生爭議時(shí)，所有細(xì)節(jié)均以政府最終批準(zhǔn)的法律文件及雙方的約定為依據(jù)。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第八條、第九條、第十條規(guī)定：消費(fèi)者享有知情權(quán)、自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。
《合同法》第十五條：“要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請(qǐng)。商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約?！?
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！?
2、點(diǎn)評(píng)意見：
該條款排除了開發(fā)商所做商業(yè)廣告和宣傳資料成為要約的任何可能性，為其信口雌黃、進(jìn)行虛假宣傳提供了方便。條款還以所有細(xì)節(jié)均以政府批準(zhǔn)為依據(jù)，堂而皇之地逃避自己的責(zé)任。其內(nèi)容與法律規(guī)定相抵觸，為無效條款。
點(diǎn)評(píng)線索九（購房簽約先交錢）
條款：廣州市××房地產(chǎn)開發(fā)有限公司制訂的《××居商品房認(rèn)購書》中規(guī)定，“在乙方交清首期房款以及本條第5款所列的有關(guān)綜合費(fèi)用時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽署《商品房買賣合同》”。
點(diǎn)評(píng)：
1、法律依據(jù)：
《民法通則》第四條規(guī)定“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的原則”。
《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各自的權(quán)利和義務(wù)……。”
《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第二十四條規(guī)定：“經(jīng)營者不得以格式合同、通知、聲明、店堂告示等方式作出對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害消費(fèi)者合法權(quán)益應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。格式合同、通知、聲明、店堂告示等含有前款所列內(nèi)容的，其內(nèi)容無效?！?
2、點(diǎn)評(píng)意見
在簽認(rèn)購書時(shí)，購房者已交付了定金，提供了立約擔(dān)保。該條款又規(guī)定購房者必須先交清首期房款及有關(guān)綜合費(fèi)用，才能簽署商品房買賣合同，實(shí)際上顛倒了簽約與付款的順序。此時(shí)，如果消費(fèi)者選擇不簽約，不但損失定金，而且還要為要回首期房款和相關(guān)費(fèi)用付出成本。這種條款把購房者置于非常不利的境地，侵犯了消費(fèi)者的公平交易權(quán)，屬不公平、不合理的條款，消費(fèi)者應(yīng)堅(jiān)決拒絕簽署這樣的條款。
中國網(wǎng) 2003年10月27日
